今天上海出臺《關于進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》，涉及限購優化、信貸政策以及稅收政策等七條內容，回應市場關切。

新舉措有以下看點：

一、 政策還是以“組合拳”方式，持續釋放剛需和改善購買力，滿足不同層次住房需求，符合市場預期。當前樓市消費力多樣，單一政策照顧到的客群有限，多樣政策組合可以最大限度滿足差異化需求，提振樓市購買力。這次政策的核心在于限購優化，金融舉措以及稅收調整，這些都是買家或賣家最為期待的內容，市場各方能獲得切實的實惠，也是對市場交易產生直接推動的內容。

二、 購買外環外住房的社保年限由3年降低到1年，一步降低限購門檻。1年的時間非常短，尤其對于剛需買家而言，“上車”非常容易。現在外環以外的成交占比大約在5-6成區間運行，也就是說大部分剛需產品在外環外。二者之間有非常高的契合度，可見這一政策是精準匹配供需關系。

其次，政策還照顧到部分改善群體。上海居住證滿3年且積分達到分值的居民家庭可以享受滬籍居民家庭購房待遇。換而言之，對于非滬籍家庭而言可以多買1套房子。非本地戶籍也有改善需求，但基于“房票”只有1張，無法釋放多買一套的需求。加之當前的信貸政策相當友好，有利于激發這部分客群的購買欲。

再次，對于自貿區臨港新片區施行差異化購房政策。臨港政策上的特殊性吸引很多企業入駐，但不少職工還在市區居住，每天通勤時間長。現在針對特定群體可以在臨港多買1套房，可以解決上下班便利性問題，某種程度上也釋放改善型需求。

三、 降低首付比例。全國層面根據所購住房的性質差異，最低首付比例亦有不同，首套最低首付比為15%，二套房則為25%。上海執行首套20%的首付標準，二套35%，差異化區域30%。這次將首套房首付比例一步降到15%，不是全國最高的城市，釋放對剛需買家的友好姿態。并將二套房首付比例下降一成，進一步降低購房門檻。相對而言，二套房首付比例下調幅度大于首套房，對于改善需求者而言有較高吸引力。并且“9.24”發布會上央行釋放寬松貨幣政策信號，未來降息可能性非常大。降首付+降息的組合可以有效降低月供壓力和置業總成本。

四、 降低交易稅費。二十屆三中全會中《決定》指出要取消普通住宅和非普通住宅標準，這次政策積極落實相關內容。取消普通住房標準可以減輕交易環節稅費，起到交易潤滑作用。

賣家需要繳納增值稅，不管是普宅還是非普宅，不滿5年都要收全額征稅。但滿5年后，普通住宅免增值稅；非普通住宅收差額增值稅。

賣家還需要繳納個稅。普通住宅按金額1%，非普通住宅按2%收稅。

以下舉例，一套非普通住宅買入時300萬，現在交易價格為800萬，持有時間超過5年時的計算：

當前買賣雙方對交易價格認同度不高，買家“殺價”厲害，9折是常見尺度，8折也不少，因為價格談判進入僵持的案例較為常見。如此一來，在交易環節上可以省下很多成本，買賣雙方都會得到實惠，房價上的損失可以在交易中補回來，談判會順暢很多。二手房交易的順暢有助于置換需求持續穩定釋放。

此外，還縮短增值稅免征年限。原先需要5年，現在只要2年。縮短賣家持有時間，降低交易時間成本。

五、 后市研判：

1、提振市場信心和改變市場預期。“金九”市場期待很高，但臺風天氣和中秋假期因素，干擾正常交易節奏，導致前半段樓市表現不理想，不管是新房還是二手房成交量在低位盤整。近期的“小作文”比較多，上海老百姓對于樓市的關切程度又提高了。這次政策趕在節前落地，一方面落實中央有關房地產調控“止跌回穩”相關精神，另一方面，為上海樓市持續向上、向好發展起到鞏固作用。有助于轉變買賣雙方看淡市場的預期。

2、借助近期向好的大環境，成交有望穩步增長。最近幾天市場氛圍相當好，管理層高頻次釋放積極信號，資本市場一改前期低迷，地產股出現漲停潮，樂觀情緒又開始回歸。進一步優化的政策會釋放較多市場需求，一部分已經處于談判中的客戶這周末已經加速做決策的步伐，周末成交訂單數量明顯增加。黃金周的樓市表現值得市場期待，十月的樓市交易量也有望止跌企穩，四季度成交量有望走出翹尾行情。