這一兩年，南京土地、新房市場是分裂的。

壞消息，開發商不敢輕易在南京拿地了；好消息，龍頭房企正通過代建持續深耕南京！

最近，招商、龍湖、萬科、綠城等實力房企紛紛入局，一來以相對低的成本擴充布局，二來那些年城投、中小房企拿的地有解了。

南京哪些住宅地塊將被代建？今天，銳評君為大家做了詳細盤點。

招商&北聯建設江核G11

最近，招商建管攜手招商蛇口南京公司中標NO.新區2023G11地塊代建管理服務的消息，高調刷屏。

NO.新區2023G11地塊，位于江核的國際健康城片區，緊挨著潤辰府、龍湖天璞以及瑞香園。2023年9月，地塊被北聯建設以9.9億底價拿下，地價18046元/㎡（旁邊的G10地塊，同樣被北聯建設以底價拿下）。

圖片拍攝于2023年9月

招商建管，什么背景？

公開資料顯示，這家公司成立于今年3月，是招商蛇口全國代建業務的統籌管理主體。雖然成立時間不長，可布局城市已超23個，承接項目超530個（數據截至今年7月），勢頭驚人。

招商在南京，大家都不陌生了。這兩年，招商的擴張步伐雖有所放緩，但更聚焦主城核心板塊，繼江心印園、臻境、百家臻園、璀璨璟園等之后，即將推出河西中的第四代住宅：金陵序。

招商官宣代建江核G11后，尚未透露更多產品規劃信息。是否會和金陵序一樣發力四代宅？戶型面積段偏保守還是大膽突破？今年能否入市？不妨拭目以待。

龍湖&南通亞倫浦口G21

8月30日拿地，9月上旬官宣由龍湖龍智造代建代銷，南通亞倫首進南京拿下的江浦G21地塊，進展神速！

今年8月30日，近地鐵10號線龍華路地鐵站、龍湖央頌的江浦G21地塊，被南通亞倫（合肥瑞倫房地產開發有限公司）經過2輪競拍拿下，地價10091元/㎡。

地塊容積率1.0＜Far≤1.6，建筑高度≤60米，低密優勢突出。

同批次出讓地塊中，G21是唯一一幅溢價成交的；此前南通亞倫也高調在深圳拿地，這家企業是何方神圣？

據查，南通亞倫隸屬于江蘇亞倫集團股份有限公司，總部在南通，是一家以從事紡織業為主的企業。成立10年后，也就是1999年，江蘇亞倫涉獵房地產，這才有了南通亞倫。目前，這家房企已布局上海、昆山等城市。

拿地后短短10天，南通亞倫便向龍湖拋去橄欖枝，與龍智造簽約。緊接著，龍湖光速發布招聘海報，籌備團隊組建相關工作。

就在上周五，G21地塊規劃設計方案批前公示出爐。項目總建筑面積約6.46萬方，規劃建設8棟15-17層住宅，局部樓棟設置了首層架空。

從效果圖來看，G21將打造第四代住宅，南向為錯層露臺設計，相鄰兩戶之間設有縱向擋板，解決私密性問題。

這將是江浦首個第四代住宅，未來入市能有效滿足地緣買家的改善需求。值得一提的是，龍湖已在西安、重慶等城市積累了豐富的第四代住宅開發經驗，G21的期待值更高了。

萬科&江寧濱江G138

2021年11月，江寧城建以5.5億底價拿下江寧濱江G138住宅用地，地價9036元/㎡，毛坯限價17700元/㎡。

地塊位置示意，離夾江不遠，LG新能源、晶能汽車工業集團、南京傳媒學院濱江校區等都在附近。

拿地兩年多，G138突然傳來動靜。

今年6月，江蘇省招標投標公共服務平臺公示了《NO.2021G138地塊房地產開發項目委托開發管理服務公開招標公告》。

招標人，為南京濱盛置業有限公司。天眼查顯示，當年，江寧城建拿地不到1個月，就退出了G138的開發公司，變更為濱江發展100%持股，南京濱盛置業正是濱江發展成員公司。

7月，中標結果出爐，南京裕融置業有限公司以2488.325萬元中標。

南京裕融置業有限公司是什么來頭？天眼查顯示，該公司由南京萬科100%持股，這意味著，江寧濱江G138將由萬科開發建設、操盤。

很快，南京市規劃和自然資源局江寧分局發布了G138地塊的規劃設計方案批前公示。

根據規劃，G138總用地面積約3萬方、總建筑面積約8.6萬方，容積率≤2.0，建筑高度≤60米，建筑密度≤20%，綠地率≥30%。

規劃建設5棟18層、6棟8-9層住宅，以及配套用房、地下車庫。

從單體效果圖來看，G138南向外立面為大面積玻璃，并非時下火爆的第四代住宅。

目前，江寧濱江的新城云漾濱江、大華錦繡前程、魯能硅谷公館、中北三盛汝悅銘著等新盤均有房源在售。

今年初，魯能硅谷公館和中北三盛汝悅銘著被納入濱江開發區商品房房票安置范圍，而后，汝悅銘著又加入以舊換新陣營。

雖然藍光G08被擺上司法拍賣貨架，但整體來看，江寧濱江的新房供應較為充足。不久的將來，萬科代建的G138入市，將進一步豐富板塊的新房選項。

綠城&南京帝業江浦G18

今年8月，南京弘發置業和綠城管理集團的合作協議簽約儀式，吸引了不少業內外人士的關注。

南京弘發置業，即江浦G18地塊的開發公司。2023年5月，帝業置業（即弘發置業的控股股東）以9.6億底價拿下江浦G18，地價13983元/㎡。

地塊近浦口區中醫院，離地鐵10號線龍華路地鐵站、南通亞倫&龍湖G21地塊等也不遠。

簽約儀式上，雙方達成共識：將共同打造江浦G18地塊，意向采用綠城月華系產品，對標河西豪宅的裝修標準及產品配置。

早在去年10月，G18已經公示了規劃，將打造7棟16-17層住宅。綠城代建且引入月華系后，項目是否會優化產品設計方案？大家可以一起等最終官宣。

銳評君有話說：

在南京，房企涉足代建已不是稀奇事兒，金基、仁恒等也都有豐富經驗。

但相信大家一定注意到了，今年下半年起，開發商又扎堆跑步進入代建賽道。有的是和首進南京的房企合作，有的是和城投合作，總而言之，將破解不少托底地塊的困局。

現在還有實力做代建的，多是招商、龍湖、萬科、綠城這樣的優等生。事實上，龍湖、招商等已在代建領域占據絕對的龍頭地位。

那么未來，南京市場有沒有可能形成“城投拿地+房企代建”的局面？

銳評君認為，隨著一攬子利好政策的刺激，樓市正在止跌回穩，開發商和買房人的信心也在逐步修復，不排除后續開發商積極拿地的可能。但眼下代建確實是城投儲備地塊不錯的出路，國家隊+實力房企強強聯合，釋放大于二的品牌效應，從而實現雙贏。