新政后，市場確實不一樣了！

這波政策大放松之后，一線城市的樓市率先迎來反彈。

不論是新房流速，還是土地端，都發生了顯著變化。

先看土地端：

最近，國內不止一座城市土拍驚現“地王”。從上海到成都，再到廣州、杭州等地，優質地塊的出讓吸引了眾多企業競爭。

客觀說，自今年以來，幾乎所有城市都開始減少土地供應，按照國家強調的“嚴控增量、優化庫存、提升質量”的總體方向

同時，取消了限制性土拍政策。如取消土地限價、取消“雙集中”土地供應制度、搖號，簡化審批程序等，使得部分城市土地市場開始復蘇。

判斷市場回溫與否，地王也是樓市火爆的標志。 經歷過上一輪房地產“牛市”的人仍然記得那些地王。

2016-2018年，從一、二線城市到三四線城市，“地王”批量出現。在每個“地王”背后，周邊甚至整個城市的房價都會上漲，由此可以說，“地王≈房價上漲”的固定認知至今成立。

• 9月29日，廣州迎來重磅土拍——天河區南方面粉廠地塊成功出讓。

最終經過5小時、148輪激烈競價，由保利以總價117.55億元競得，成交樓面價66957元/㎡，溢價率33.35%。該樓面價成為了廣州市天河區的新“地王”，同時也是廣州土拍樓面價第二高的地塊。

• 10月22日，準一線城市杭州新地王誕生，突破五萬大關。

這是錢塘江北岸的錢江新城最后一塊限價宅地，經過77輪激烈競價，由綠城以總價34.22億元競得，溢價率28.55%，折合樓面價50717元。

一線城市廣州和準一線杭州的地王，如此高價，說明無論開發商還是購房者，對樓市的購買力和信心恢復很大，因此才敢于重金出手。

我們現在面對這一輪通脹兩個結果，要么物價上漲，要么房價上漲。 一些日常必需品，諸如水電價，豬肉價格特別是蔬菜已經開始漲了。

一線、強二線高端改善亦有漲價苗頭，很多盤陸續啟動驗資才可參觀，相當于側面篩客。

現在國家是不惜一切代價拉動房價止跌企穩，放水已經開始，印鈔機不停，錢放在手里只會貶值，富人都在不斷尋找優質標的抵御通脹。

再看新房市場：

一線城市新房、二手房反響明顯，來訪量、認購量都顯著增加。

• 9月27日，上海迎來多個熱點新盤開盤。

其中套均總價1.1億元的翠湖天地六期108套豪宅當日售罄，共收金120億元。這個項目刷新中國億級豪宅日光紀錄。

同一天，位于徐匯濱江的中海領邸玖序三期也迎來開盤，套均總價約1500萬元至3300萬元，也在當日售罄。此前該項目兩次開盤均實現“日光”。

1-9月，上海總價2500萬元以上的豪宅，總網簽量突破3000套，不僅遠超其他三個一線城市，更是上海過去10年來未曾出現過的。

上海核心地段，地就這么大，房子雖然也不少，但比起長三角富人手里的錢，還是稀缺，尤其是限購松動后，更是虹吸全國富豪。

6月和10月份上海新房、二手房成交情況

作為全國人的上海，魔都不單新房熱、二手房也很熱。有數據顯示，10月前20天，上海二手房成交量突破13000套，全月有望沖擊兩萬套大關。

• 北京二手房成交量或創近8年同期新高

24年10月，北京二手房市場行情突然火反彈，創造四年來同期最高成交記錄，周成交量在3000套左右，市場火爆。

相關數據顯示， 10月1-26日，北京二手房網簽量達到了12979套，平均每天500套。以這個數據推算，全月有望沖到1.6萬套。 二手房掛牌量開始出現明顯下降。

• 大灣區的廣深也火了。

截止到26日，深圳新房已經認購了10030套，平均每天認購量390套。相較2023年深圳新房月均成交量2635套，一下子增長了四倍，創了這幾年來的新高。

珠三角的其他人士，乘坐大巴或者自駕，殺入深圳樓市，外地投資客也不少。

廣州方面，援引當地媒體報道，從廣州市住建局了解到，新政實施以來(截至10月21日)，廣州全市一手住宅認購量7680套，較9月全月一手住宅網簽總量(5164套)增長48.7%。

龍頭四個一線城市，限制放開后，市場開始自動發揮活力，熱度超乎預期。

根據過往市場軌跡，一線熱度會起來，隨后傳導至強二線及國家中心城市，二線活起來市場就會逐步復蘇。

三四線暫時起不來，外界干預也沒多大用，只能自己調整。 答案很簡單，三四線城市經濟薄弱、產業對樓市沒有支撐， 城市人口流失也越來越嚴重。

最后來看看南京：

9月底以來南京高端改善迎來階段性行情，新房熱點區域聚焦在兩大頭部板塊，河西、南部新城、鼓樓及江寧核心區一帶，四代宅、低密或者品牌房企的高品質項目逆勢反彈。

如河西四代豪宅中海江南玖序，新政以來銷售情況良好。目前網簽成交81套，勁銷13億，已提前預定10月單盤銷冠，極大提振市場信心。據悉江南玖序首開房源，總價最低1150萬元/套，最貴一套2910萬，吸引一大批高端改善客群。

上周南部新城九廬加推又賣爆了，這是自項目首開以來第二次入市。推出6#樓小高層64套房源，戶型為建面約120、150㎡，案場直享91折，雖然相比國慶期間案場折扣有所減少，但對比同段位產品，性價比依然很高。

九廬大門用了近百噸保加利亞維納多石材，米黃色的溫潤色澤加上曲面造型，雅奢大氣。2000平的下沉式會所面積，在大校場數一數二。也是大校場首個做了雙泳池的樓盤。當代、勞芬、斯麥格、旭格平推系統窗全部都是交標，開發商在投入上不成本。

值得一提的是，九廬建面約120㎡戶型為最后一次加推，也是目前全南京綜合素質最頂，600萬以內必看改善。這次賣完，后面項目最小上車門檻為130㎡。

鼓樓熱盤桃園金茂府所有房源都已推出，目前主力在售4、5號樓，戶型建面約143、185㎡，銷許均價56385元/㎡。據南京網上房地產顯示，項目僅剩不到20套房源就要收官。

接下來，11月南京還要上市的豪宅有河西中招商金陵序、中建合璽東方以及江心洲豪宅賢坤花園，價格預計都將在6萬+/㎡及以上，產品類型涵蓋四代宅、東方大宅及低密實景準現洋房，將是南京當下最高產品力的較量。

客觀說，國慶之后，新房品質盤瘋狂成交，低密度項目在陸續補位，南京主城不少盤都在收優惠，價格持續沖高，四季度市場產品也迎來新的分界點。

一個判斷市場是否好轉的維度指標，看庫存量，庫存下降是房價能否徹底企穩的關鍵因素。 一旦庫存 量大幅下降，供需關系就會發生改變。

目前庫存量保持穩定，所以價格基本也能相對穩定。 南京網上房地產顯示， 目前南京二手房庫存已降到了150359套。 其中中介掛牌14.5萬套，個人4300多套。

曾經的巔峰時期，南京二手房庫存一度高達18萬套，這也是自去年3月以來，南京二手房庫存首次臨近15萬套！

昨天南京發布推出穩經濟增長30條，允許房票在一定范圍內轉讓，深化住房消費“以舊換新”、推進房票安置、支持已出讓未建設的存量住宅用地建設改善型住宅，支持盤活已出讓未開工土地等，并明確了牽頭單位。

隨著政策的發力，首付、房貸利率的進一步寬松，南京改善市場會迎來一波成交高峰，有條件的家庭優先去主城核心板塊置換。

接下來2個月的成交數據，對南京樓市至關重要。沒有人無緣無故買房，也沒有人無緣無故賣房。市場調整期，恰是資產盤活的關鍵窗口。

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