新政后，市場(chǎng)確實(shí)不一樣了！

這波政策大放松之后，一線(xiàn)城市的樓市率先迎來(lái)反彈。

不論是新房流速，還是土地端，都發(fā)生了顯著變化。

先看土地端：

最近，國(guó)內(nèi)不止一座城市土拍驚現(xiàn)“地王”。從上海到成都，再到廣州、杭州等地，優(yōu)質(zhì)地塊的出讓吸引了眾多企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

客觀(guān)說(shuō)，自今年以來(lái)，幾乎所有城市都開(kāi)始減少土地供應(yīng)，按照國(guó)家強(qiáng)調(diào)的“嚴(yán)控增量、優(yōu)化庫(kù)存、提升質(zhì)量”的總體方向

同時(shí)，取消了限制性土拍政策。如取消土地限價(jià)、取消“雙集中”土地供應(yīng)制度、搖號(hào)，簡(jiǎn)化審批程序等，使得部分城市土地市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇。

判斷市場(chǎng)回溫與否，地王也是樓市火爆的標(biāo)志。 經(jīng)歷過(guò)上一輪房地產(chǎn)“牛市”的人仍然記得那些地王。

2016-2018年，從一、二線(xiàn)城市到三四線(xiàn)城市，“地王”批量出現(xiàn)。在每個(gè)“地王”背后，周邊甚至整個(gè)城市的房?jī)r(jià)都會(huì)上漲，由此可以說(shuō)，“地王≈房?jī)r(jià)上漲”的固定認(rèn)知至今成立。

• 9月29日，廣州迎來(lái)重磅土拍——天河區(qū)南方面粉廠(chǎng)地塊成功出讓。

最終經(jīng)過(guò)5小時(shí)、148輪激烈競(jìng)價(jià)，由保利以總價(jià)117.55億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)66957元/㎡，溢價(jià)率33.35%。該樓面價(jià)成為了廣州市天河區(qū)的新“地王”，同時(shí)也是廣州土拍樓面價(jià)第二高的地塊。

• 10月22日，準(zhǔn)一線(xiàn)城市杭州新地王誕生，突破五萬(wàn)大關(guān)。

這是錢(qián)塘江北岸的錢(qián)江新城最后一塊限價(jià)宅地，經(jīng)過(guò)77輪激烈競(jìng)價(jià)，由綠城以總價(jià)34.22億元競(jìng)得，溢價(jià)率28.55%，折合樓面價(jià)50717元。

一線(xiàn)城市廣州和準(zhǔn)一線(xiàn)杭州的地王，如此高價(jià)，說(shuō)明無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，對(duì)樓市的購(gòu)買(mǎi)力和信心恢復(fù)很大，因此才敢于重金出手。

我們現(xiàn)在面對(duì)這一輪通脹兩個(gè)結(jié)果，要么物價(jià)上漲，要么房?jī)r(jià)上漲。 一些日常必需品，諸如水電價(jià)，豬肉價(jià)格特別是蔬菜已經(jīng)開(kāi)始漲了。

一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)高端改善亦有漲價(jià)苗頭，很多盤(pán)陸續(xù)啟動(dòng)驗(yàn)資才可參觀(guān)，相當(dāng)于側(cè)面篩客。

現(xiàn)在國(guó)家是不惜一切代價(jià)拉動(dòng)房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)，放水已經(jīng)開(kāi)始，印鈔機(jī)不停，錢(qián)放在手里只會(huì)貶值，富人都在不斷尋找優(yōu)質(zhì)標(biāo)的抵御通脹。

再看新房市場(chǎng)：

一線(xiàn)城市新房、二手房反響明顯，來(lái)訪(fǎng)量、認(rèn)購(gòu)量都顯著增加。

• 9月27日，上海迎來(lái)多個(gè)熱點(diǎn)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)。

其中套均總價(jià)1.1億元的翠湖天地六期108套豪宅當(dāng)日售罄，共收金120億元。這個(gè)項(xiàng)目刷新中國(guó)億級(jí)豪宅日光紀(jì)錄。

同一天，位于徐匯濱江的中海領(lǐng)邸玖序三期也迎來(lái)開(kāi)盤(pán)，套均總價(jià)約1500萬(wàn)元至3300萬(wàn)元，也在當(dāng)日售罄。此前該項(xiàng)目?jī)纱伍_(kāi)盤(pán)均實(shí)現(xiàn)“日光”。

1-9月，上海總價(jià)2500萬(wàn)元以上的豪宅，總網(wǎng)簽量突破3000套，不僅遠(yuǎn)超其他三個(gè)一線(xiàn)城市，更是上海過(guò)去10年來(lái)未曾出現(xiàn)過(guò)的。

上海核心地段，地就這么大，房子雖然也不少，但比起長(zhǎng)三角富人手里的錢(qián)，還是稀缺，尤其是限購(gòu)松動(dòng)后，更是虹吸全國(guó)富豪。

6月和10月份上海新房、二手房成交情況

作為全國(guó)人的上海，魔都不單新房熱、二手房也很熱。有數(shù)據(jù)顯示，10月前20天，上海二手房成交量突破13000套，全月有望沖擊兩萬(wàn)套大關(guān)。

• 北京二手房成交量或創(chuàng)近8年同期新高

24年10月，北京二手房市場(chǎng)行情突然火反彈，創(chuàng)造四年來(lái)同期最高成交記錄，周成交量在3000套左右，市場(chǎng)火爆。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 10月1-26日，北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)到了12979套，平均每天500套。以這個(gè)數(shù)據(jù)推算，全月有望沖到1.6萬(wàn)套。 二手房掛牌量開(kāi)始出現(xiàn)明顯下降。

• 大灣區(qū)的廣深也火了。

截止到26日，深圳新房已經(jīng)認(rèn)購(gòu)了10030套，平均每天認(rèn)購(gòu)量390套。相較2023年深圳新房月均成交量2635套，一下子增長(zhǎng)了四倍，創(chuàng)了這幾年來(lái)的新高。

珠三角的其他人士，乘坐大巴或者自駕，殺入深圳樓市，外地投資客也不少。

廣州方面，援引當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，從廣州市住建局了解到，新政實(shí)施以來(lái)(截至10月21日)，廣州全市一手住宅認(rèn)購(gòu)量7680套，較9月全月一手住宅網(wǎng)簽總量(5164套)增長(zhǎng)48.7%。

龍頭四個(gè)一線(xiàn)城市，限制放開(kāi)后，市場(chǎng)開(kāi)始自動(dòng)發(fā)揮活力，熱度超乎預(yù)期。

根據(jù)過(guò)往市場(chǎng)軌跡，一線(xiàn)熱度會(huì)起來(lái)，隨后傳導(dǎo)至強(qiáng)二線(xiàn)及國(guó)家中心城市，二線(xiàn)活起來(lái)市場(chǎng)就會(huì)逐步復(fù)蘇。

三四線(xiàn)暫時(shí)起不來(lái)，外界干預(yù)也沒(méi)多大用，只能自己調(diào)整。 答案很簡(jiǎn)單，三四線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)薄弱、產(chǎn)業(yè)對(duì)樓市沒(méi)有支撐， 城市人口流失也越來(lái)越嚴(yán)重。

最后來(lái)看看南京：

9月底以來(lái)南京高端改善迎來(lái)階段性行情，新房熱點(diǎn)區(qū)域聚焦在兩大頭部板塊，河西、南部新城、鼓樓及江寧核心區(qū)一帶，四代宅、低密或者品牌房企的高品質(zhì)項(xiàng)目逆勢(shì)反彈。

如河西四代豪宅中海江南玖序，新政以來(lái)銷(xiāo)售情況良好。目前網(wǎng)簽成交81套，勁銷(xiāo)13億，已提前預(yù)定10月單盤(pán)銷(xiāo)冠，極大提振市場(chǎng)信心。據(jù)悉江南玖序首開(kāi)房源，總價(jià)最低1150萬(wàn)元/套，最貴一套2910萬(wàn)，吸引一大批高端改善客群。

上周南部新城九廬加推又賣(mài)爆了，這是自項(xiàng)目首開(kāi)以來(lái)第二次入市。推出6#樓小高層64套房源，戶(hù)型為建面約120、150㎡，案場(chǎng)直享91折，雖然相比國(guó)慶期間案場(chǎng)折扣有所減少，但對(duì)比同段位產(chǎn)品，性?xún)r(jià)比依然很高。

九廬大門(mén)用了近百?lài)嵄＜永麃喚S納多石材，米黃色的溫潤(rùn)色澤加上曲面造型，雅奢大氣。2000平的下沉式會(huì)所面積，在大校場(chǎng)數(shù)一數(shù)二。也是大校場(chǎng)首個(gè)做了雙泳池的樓盤(pán)。當(dāng)代、勞芬、斯麥格、旭格平推系統(tǒng)窗全部都是交標(biāo)，開(kāi)發(fā)商在投入上不成本。

值得一提的是，九廬建面約120㎡戶(hù)型為最后一次加推，也是目前全南京綜合素質(zhì)最頂，600萬(wàn)以?xún)?nèi)必看改善。這次賣(mài)完，后面項(xiàng)目最小上車(chē)門(mén)檻為130㎡。

鼓樓熱盤(pán)桃園金茂府所有房源都已推出，目前主力在售4、5號(hào)樓，戶(hù)型建面約143、185㎡，銷(xiāo)許均價(jià)56385元/㎡。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，項(xiàng)目?jī)H剩不到20套房源就要收官。

接下來(lái)，11月南京還要上市的豪宅有河西中招商金陵序、中建合璽東方以及江心洲豪宅賢坤花園，價(jià)格預(yù)計(jì)都將在6萬(wàn)+/㎡及以上，產(chǎn)品類(lèi)型涵蓋四代宅、東方大宅及低密實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)洋房，將是南京當(dāng)下最高產(chǎn)品力的較量。

客觀(guān)說(shuō)，國(guó)慶之后，新房品質(zhì)盤(pán)瘋狂成交，低密度項(xiàng)目在陸續(xù)補(bǔ)位，南京主城不少盤(pán)都在收優(yōu)惠，價(jià)格持續(xù)沖高，四季度市場(chǎng)產(chǎn)品也迎來(lái)新的分界點(diǎn)。

一個(gè)判斷市場(chǎng)是否好轉(zhuǎn)的維度指標(biāo)，看庫(kù)存量，庫(kù)存下降是房?jī)r(jià)能否徹底企穩(wěn)的關(guān)鍵因素。 一旦庫(kù)存 量大幅下降，供需關(guān)系就會(huì)發(fā)生改變。

目前庫(kù)存量保持穩(wěn)定，所以?xún)r(jià)格基本也能相對(duì)穩(wěn)定。 南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示， 目前南京二手房庫(kù)存已降到了150359套。 其中中介掛牌14.5萬(wàn)套，個(gè)人4300多套。

曾經(jīng)的巔峰時(shí)期，南京二手房庫(kù)存一度高達(dá)18萬(wàn)套，這也是自去年3月以來(lái)，南京二手房庫(kù)存首次臨近15萬(wàn)套！

昨天南京發(fā)布推出穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)30條，允許房票在一定范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)罨》肯M(fèi)“以舊換新”、推進(jìn)房票安置、支持已出讓未建設(shè)的存量住宅用地建設(shè)改善型住宅，支持盤(pán)活已出讓未開(kāi)工土地等，并明確了牽頭單位。

隨著政策的發(fā)力，首付、房貸利率的進(jìn)一步寬松，南京改善市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一波成交高峰，有條件的家庭優(yōu)先去主城核心板塊置換。

接下來(lái)2個(gè)月的成交數(shù)據(jù)，對(duì)南京樓市至關(guān)重要。沒(méi)有人無(wú)緣無(wú)故買(mǎi)房，也沒(méi)有人無(wú)緣無(wú)故賣(mài)房。市場(chǎng)調(diào)整期，恰是資產(chǎn)盤(pán)活的關(guān)鍵窗口。

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