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存量房貸新規落地,房貸降了,還要不要提前還房貸?

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你的房貸降了嗎?

現在銀行已經對存量房貸完成批量調整,對很多朋友來說,每個月要還的錢已經開始減少了,但是我還是收到了很多粉絲發來的提問。

比如說,為什么我的房貸利率沒降到3.3%啊?

房貸現在有個重新定價周期,到底是該選最長的12個月,還是選最短的3個月呀?

房貸降了,我們要不要提前還房貸呀?

今天我們爭取用一篇文章說清楚,房貸利率到底是怎么下調的,以及到底怎么做決策,才對我們最有利。

01

第一個問題,房貸利率調整到LPR-30個基點,為什么很多人的房貸,沒有降到3.3%呢?

目前所有房貸利率加點,高于-30個基點的存量房貸,在10月31日前,已經全都統一調整到,不低于-30個基點了。





這句話是什么意思呢?

過去大家辦房貸時,利率都是各不相同的,很多人的貸款利率,是在LPR基礎上上浮的。

現在國家搞一刀切了,如果你當時的利率更低,那么你當年的優惠還繼續存在,這不影響你。

但是如果你當年辦貸款的時候,沒有享受到優惠利率,那現在國家一口價,直接給大家統一打折了。房貸利率只要高于這個數的,全都統一調整到LPR-0.3%了。

那為什么你的房貸利率,不是是用最新的LPR利率3.6%減去0.3%呢?

首先我們要知道,每年的房貸利率是怎么定的。

房貸利率是由A+B兩個部分組成的,A部分呢,叫做“5年期以上貸款市場報價利率”,也就是我們所說的LPR,那B部分叫加點。

這次的房貸新政等于是,把B部分統一調成了“-0.3%”。而最終你的房貸利率還要受A部分的影響。

而A部分的LPR,是當年簽貸款合同時定下的,每年確定1天,當做LPR的重定價日。

要么是每年的1月1日,要么是你貸款合同簽訂時候的貸款發放日。因為每年只能變更一次LPR,這就造成了在利率下行周期里,貸款利率的下調,根本趕不上市場變化。

比如今年,從年初到現在,市場LPR已經下調三次了,從年初的4.2%一路下調到了3.6%。

然而因為很多人的利率重定價日是1月1號,就造成在明年1月1號之前,你都享受不到,今年利率下調的好處。



所以10月25日后,銀行批量調整,只是大家房貸利率下調的第一次,而接下來到了你的重定價日,我們又會迎來第二輪房貸利率下調。

而這次新政呢,重定價周期也又給大家開放了幾個新的選擇。房貸利率的重定價周期,取消了之前每年,只有一天的這種限制。

從11月1日也就是昨天開始,你可以選擇3個月重新定價一次,或者6個月,還是12個月重新定價一次。

注意啊,你只有一次的選擇機會。





02

所以第二個問題就來了,重新定價周期該怎么選?

到底是選最短的,還是選最長的那個呢?

如果未來利率持續下行,那么肯定選最短的那個,才能夠及時享受到,利率下調的優惠,盡快讓你還的錢變少呀。

相反,如果未來的的利率要上升,那么肯定那個更長的重新定價周期,才對你更劃算,不會那么快得面對高利率。

所以選擇的關鍵是,判斷未來利率,到底是往上還是往下。

這個選擇是不是很熟悉呢?

早在2019年,存量房貸轉化為LPR利率的時候,就有很多朋友糾結,是選固定的利率呢?還是選浮動的利率呀。

當時呢我錄了視頻,建議大家選浮動利率,因為長期來看呢,未來一定是一個持續降息的周期,選擇浮動利率對大家最有好處。



轉眼那期視頻到現在,已經5年過去了,又到了重新做選擇的時候了。

那影響利率的因素,就像大樹有主干也有枝丫這種感覺。

影響利率的主干因素,是利率的本質,它是分享經濟增長的東西。

我國歷史上,當年GDP增長率10%的年代,房貸利率曾經高達8%以上。而目前呢,我國的GDP增長已經過了那種,動輒8%、10%的黃金增長年代了,再也不會回到過去那么高的增速了。

未來是白銀時期,每年5%的增速,所以未來的房貸利率,是很難再恢復到過去那么高的,不會大漲起來。

其次,影響利率變化的枝丫因素,這就是政策對利率的導向。

隨著80年代最后一波人口高峰人群,逐漸脫離出婚育年齡,那住房的供需已經迎來了翻轉,未來再也不可能,有如此巨大承接房子買盤的力量了。

所以在政策上,必需要考慮扶持買盤,控制賣盤,才能夠讓房地產市場不會迎來巨大的衰變。

政策的方向一定是去平抑這種下行的波動的,不可能加劇這種波動。所以呢,該怎么選對我們最有利?

還是那句話,早調整,早享受,盡量選短的那個。



03

最后一個問題,房貸降了,要不要提前還房貸?

房貸批量下調之后,大家的房貸利率都降到了百分之三點幾,未來逐步開始重新定價,還會繼續地往下降。

那老房貸和新房貸的利差逐漸縮小,一方面可以穩定房地產市場,另一方面也能減少提前還貸的情況。

在這種情形下,考慮要不要提前還房貸,本質上就是去權衡你的錢放在哪里機會更多。

如果你是一個比較會理財的人,錢在你手上的收益比房貸利率高,那么肯定是繼續還房貸才比較劃算。

相反如果你是很保守的那種人,錢放在手里頂多只敢吃一點銀行利息,那你還是可以考慮提前還一部分的。

但是我依然建議你,還是要留一點房貸在身上,因為最起碼,第一它能抵一點個稅,第二如果你手里有點現金,說不定還能參與到牛市中呢?給自己的未來多一點機會。

三個問題講完,大家還有什么疑問,可以在評論區留言。

相信很多朋友已經開始感受到了,我們生活的每一次決策,都與經濟發展息息相關,知識的力量會越來越在未來顯現,所以持續學習、不斷地提升自己就很重要了。

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