之前我們分析了東城的安交片區、和平里片區的學校和小區踩盤情況，今天我們來分析東城另一個很火的片區，東城南部學區之光--龍體片區，完成這篇以后，東城的top3和西城的top3金德月我們就都分析完畢了，后面隨著入學人數減少，還得是這種頂級學區關注度高。

而且龍體片區有很多次新，小區環境還不錯，在東西海這種不錯的學區里面來說，價格不算貴，能夠兼顧居住和上學，對于一些不太想住老房子的小伙伴來說，還是非常不錯的，所以前幾年漲幅很不錯，但是23年算是暴雷了，調劑的很多。

我還是會從地理位置及交通、生活配套、學校情況及小區踩盤分析等幾個方面來對龍體做一個全面細致的解讀。

《深度思考的買房經驗分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。

1、地理位置及交通

龍體片區主要是東城的龍潭街道和體育館路街道，在東城南邊，是東城、豐臺和朝陽的交界地帶。

地鐵主要是7號線、5號線和14號線的磁器口、廣渠門內、廣渠門外、天壇東門、蒲黃榆、方莊站，交通還是比較方便的。

2、生活配套

片區內的生活配套是非常齊全的，而且龍體給我的整體感覺是人口不太密，綠化很多。

醫療：北京醫院、北京中醫藥大學東方醫院等三甲醫院。

購物：世紀華聯超市、物美、華城超市等

休閑：龍潭公園、護城河公園等，龍潭公園才2塊錢門票，而龍潭西湖公園是免費的，公園資源很豐富。

這塊還有倆早市，有美食城，還有菜、肉等，有點老北京那味了，生活非常方便。

3、學校情況分析

先看一個龍體學區的小學和初中的派位表，然后我們再來詳細介紹小學和初中的情況。

3.1、小學部分

培新小學：牛小，硬件很不錯，占地面積大，有三個校區，一年級在永生校區，二、三年級在培新本部，四、五、六在天壇校區上課。定額40人直升匯文朝陽學校。23年招生14個班

板廠小學：牛小，京劇特色，管理很嚴格，作業多，川普夫人來參觀過。23年招生10個班

光明小學：老牌牛小，但是快樂教育，現在熱度不如前兩個了，但是據說現在換校長了，又抓學習了，前幾天我們還在群里討論生源和師資的問題，一個學校的校長真的決定了這個學校的走向。23年招生10個班

體育館小學：普小，1-3年級在左安浦園里，4-6年級在法華南里小區，硬件不錯，23年招了10個班，學位充足，不怎么調劑

109：九年一貫制，小語種特色(西班牙語)，算點招吧，與普通家庭關系不大。

光明小學廣渠校區：與光明小學師資共享，硬件比本部好一些些，23年有調劑到培新小學與匯文一小的。劃片小區比較少，不介意回遷的可以考慮。

所以其實龍體小學部分，也沒有太差的，整體也比較優質。

調劑情況：23年體育館小學沒有調劑，培新、光明、板廠小學3個小學調劑了大概100多個吧，調到景泰和匯文一小了，所以龍體23年是暴雷了。但是24年龍體情況好了很多，但是還是有一小部分出片區的，去了天永的景泰小學，所以你看，學區房就是買的多了調劑，暴雷了就買的少，買的少就調劑的少，就跟大小年似的，當然以后隨著入學人數減少，估計以后都不咋調劑出區了。

3.2、中學部分

文匯中學和匯文中學這都是東城第一梯隊的初中，非常好，而且匯文還是屬地校，給的派位名額很多。廣渠門中學也是非常不錯的初中，中考前十。匯文實驗與匯文中學一體化辦學，龍潭中學和廣渠門中學一體化辦學，這倆初中也提升很大，也還不錯的初中。

50中以前是區重點，現在沒落了，算普校，11中、96中、匯文中學朝陽學校、前門外國語學校這些都比較一般，其中96中現在是廣渠門中學集團校，有一定的扶持，還有校額到校。

文匯、匯文、廣渠門中學、龍潭中學（與廣渠中學一體化）、50中都是屬地中學，保底可以搞個50中，招生人數很多。下面是一個招生計劃表，大家可以看到，進入優質初中的概率還是很高的。

下面是幾個小學的招生簡章：

4、小區踩盤分析

1、左安漪園（體育館小學）

左安漪園小區建于2004-2005年，小區共8棟樓，有板樓也有塔樓，板樓1梯3戶，塔樓3梯10戶，1312戶，板樓是地暖，層高也高2.7m，塔樓層高2.6m；北京崇開嘉信物業，物業費2.5元，物業管理很好，封閉小區，門口有保安24小時值班，每棟樓都有門禁，安全放心。保潔衛生打掃得很干凈，垃圾桶會及時清理。人車分流，車位配比1:0.5，有地下車位，車位有點緊張；在每個單元樓下都有快遞柜，小區底商有理發店、美容店、生活超市等，生活還是很方便的。目前小區均價9.5W/平。

小區綠化很好，綠植很多，有三個花園，水系為主，中間的花園有涼亭和拱橋，每個園都有長椅可以休息，還有兒童娛樂設施和康樂設施。平時老人們可以在涼亭里下棋、娛樂。樓間距夠大，采光好。小區環境不錯，可以兼顧上學和改善，單價也不算很貴了，畢竟這也是還不錯的次新小區了。

PS:小區北側1號樓臨近龍潭湖公園，南側8號樓和9號樓臨護城河，環境優美。

距離地鐵14號線方莊站大約1.1 km。距離地鐵17號線中段潘家園西站約1.5 km。

優點：小區緊鄰植物園、龍潭西湖公園、還有護城河，周圍環境優美，非常適合居住。

缺點：車位緊張，對應的小學是片區內比較一般的體育館小學

小區兩居到四居都有，下面是一個三居室的戶型，113.27平，中樓層/共15層，西向，售價1160 W。

2、綠景苑（板廠小學）

綠景苑建于1999-2003年，共6棟樓，1167戶，小區有商品房、還有原地回遷房和國企部門的單位分房，集中供暖，封閉小區，人車分流，車位配比1:0.6，車位緊張。北京瑞來物業，物業費1.9元/月/平。物業負責，小區有監控，24小時安保，樓道衛生干凈整潔。均價11.8 W/平。

下面這個是個回遷樓，水泥地，3梯22戶，是比較便宜的一個樓。

小區綠化不錯，有兩處花園，一處在1號樓和二號樓的門前，綠植挺多，配備涼亭可以休息；一處在5、6、7號樓南側，綠化空間大，有雕塑、水系、還有休息區。旁邊還有健身設施和兒童滑梯。

小區整體保存很好，外立面三層以下是掛的石材，以上貼外墻磚，目前沒有脫落現象

小區電動車比較多，顯得有點亂，樓間距也夠用，采光很好。

距離地鐵7號線廣渠門內站路程大約1.1 km；廣渠門外站1.6 km，稍微有點遠。

下面是一個南北朝向的56.29平米的兩居室，低樓層/共12層，報價620 W。

3、左安浦園（體育館小學）

左安浦園建于2001-2006年，就在左安漪園對面，樓齡較新，共計5棟樓，有塔樓和板樓，板樓2梯6戶，塔樓3梯15或12戶，2710戶，是回遷小區，居民以原回遷戶為主，居住密度大；集中供暖/自采暖。封閉小區，人車不分流，地上地下都有停車位，車位緊張，小區東邊和南邊的路邊有劃好的停車位也可以停車，就是有一定距離需要走一段。小區底商無明火，有理發店、煙酒超市等，解決平時生活所需也方便。

北京崇開嘉信物業，物業費1.15元。門口有保安值班，也相對很安全的。小區衛生也比較干凈，就是電動車比較多，顯得雜亂。目前均價8.6 W/平。

小區雖然內部沒有花園和綠化，但是周邊公園環繞，環境不錯，出門步行幾分鐘就是龍潭湖公園，平時溜達、休閑娛樂都很方便的。

體育館小學低年級部就在小區里，是個高職學校改的。

距離地鐵站稍微有點遠，距離地鐵14號線萬莊站1.2 km；17號線中段潘家園西站1.7 km

需要注意的是6號樓臨鐵路，還有2環，有隔音墻，可以自行多加注意。

小區從一居室到四居室都有，下面是一個104.35平米的兩居室，南北向，中樓層/共18層，報價850 W。

4、綠景馨園（板廠小學）

綠景馨園于2004-2005年建成，6棟板樓，共計896戶，是一個回遷小區，自采暖，封閉小區，人車不分流，車位配比1:0.3，非常緊張。北京瑞來物業，物業費0.5元，物業管理一般，小區自行車、電動車較多，有點亂，房子保持的也不太好，外立面看起來有點舊，單元門也有點小，不怎么寬敞。樓間距還算可以，采光相對充足。均價10.6W/平。

小區沒有花園，綠化很少，只有一些高的樹，環境一般，好在樓齡比較新，而且是板樓，通透且戶型不錯

距離地鐵7號線廣渠門內站路程大約830米，廣渠門外站大約1.2 km。

缺點：小區有點亂，無電梯、房子有點不隔音

兩居室70.89平米，南北向，低樓層/共6層，報價720 W.

5、富瑞苑（板廠小學）

富瑞苑于1997-1998年建成，商品房，只有單獨一棟塔樓，總層高18層左右，共352戶，沒有什么小區環境。集中供暖，人車不分流，地上地下都能停車，車位地上300/月，地下450元/月，停車比較方便。北京富瑞苑物業，物業費2.5元-3.96元，物業管理不錯，樓道衛生整潔，24小時物業安保，樓體的外立面是瓷磚的，整個樓的建筑質量也很好。均價8.1 W/平。

關注性價比，不需要有太多小區環境的小伙伴可以看看這個小區。

距離地鐵7號線廣渠門內站大約1.2km。

下面是152.5平米的三居室，西南朝向，中樓層/共18層，報價1240 W。

6、水上華城（板廠小學）

水上華城于2004-2010年建成，是圍合式的社區，共6棟樓，板塔結合，兩梯6-7戶或者3梯8戶，共1917戶，小區居民素質比較高，小區品質也屬于中高檔小區，比較適合改善型的人群。集中供暖，有24小時熱水，封閉小區，人車分流，車位配比1:0.6，固定車位700個，租金1200元/月，相對來說車位有點緊張。目前均價11W/平。

深圳長城物業，物業費2.8元/月/平，物業管理很好，門口有崗亭，有24小時安保和巡邏。衛生打掃也很干凈。

紫灰色的外立面高端大氣。樓間距大，都是落地窗的陽臺，采光也好，還可以觀景。

小區綠化很不錯，中間有個大的花園，有涼亭，水系，小橋，綠植繁盛，環境優美，非常宜居。還有會所集游泳健身娛樂為一體。水上華城是龍體片區小區的天花板了，在東城也屬于第一梯隊的小區了。

距離地鐵7號線廣渠門內/外站大約1.2km。

戶型多樣一居到四居都有，下面是一個117平米的兩居室，高樓層/共20層，報價1290 W.

7、安化南里（培新小學）

安化南里小區于1980-2008年建成，共3棟樓，360戶。其中一棟是2008年的回遷房，有電梯，比較新，落地窗的陽臺看著很敞亮，采光也很好，樓道也貼了磚；還有兩棟1號樓和2號樓是80年代的公房，樓齡較老點，是總高6層的板樓，無電梯。公房的樓是集中供暖，回遷樓是自采暖。地上停車，停車較難，但小區外圍有停車場。北京新世界物業，物業費1.15元。物業還可以，衛生還不錯。均價9.7 W/平。

我看的主要是這個回遷樓，挨著保利薔薇，朝東邊的會有鐵路噪聲的影響，大家看房的時候要注意下，包括保利薔薇也是會有影響的。

小區綠化不多，有少量的綠植，沒有花園；小區環境有點亂，電動車堆放隨意。

缺點：小區活動空間基本沒有，臨近火車道，但是做了隔音圍墻，車次不多。

距離地鐵7號線廣渠門內站大約600多米。

下面是69.5平米的兩居室，東南向，高樓層/共16層，報價750 W。

8、培新街乙5號院（培新小學）

培新街乙5號院是1997-1999年建成的，有4棟塔樓，其中一棟是帶連廊的，有個大通道，共計1002戶，小區原始是交通管理局的宿舍樓，集中供暖，民水，民電，封閉小區，人車不分流，車位緊張，北京城建物業，物業費2.1元，管理也很好，門口有保安，小區很干凈整潔。小區居民素質較高，居住人群也比較簡單。目前均價在10.5W/平。

小區環境還可以，小區中間有個小花園，有一些綠植。

距離地鐵7號線廣渠門內站大約750米。

在售2居室，70.39平米，中樓層/共17層，報價790 W。

9、保利薔薇（培新小學）

保利薔薇于2006-2009年建成，是保利集團開發的，共3棟板塔結合的商品房，3梯11戶，748戶。集中供暖，封閉小區，人車分流，自持物業，物業費3.3元/月/平，管理很好，非常的干凈整潔；樓間距夠大，采光充足。均價12.1 W/平。

保利薔薇是個小而美的小區，小區綠化不錯，整體的園林設計也非常好，但是小區的電動車擺放有點亂

距離地鐵7號線廣渠門內站500多米

需要注意的是，保利薔薇的東邊也是臨鐵路的，跟安化南里一樣，挺近的，朝東向的會有影響。

戶型一居到三居都有，下面是一個98.54平米的兩居室，中樓層/共16層，南北朝向，報價1295 W

北京上舍就在保利薔薇對面，2008-2009建成，3棟商品房，金開泰物業，物業費2.6元。均價10.7 W/平米。也是對應培新小學，小區不錯，就是戶型差點。

10、法華南里（一半培新一半體育館小學）

法華南里小區于1990-1996年建成，共28棟樓，有板樓和塔樓，1946戶，是體育總局、民航、人民銀行等央企的單位分房，人文環境不錯，也是東城區模范性的社區，小區內配套齊全，2023年完成了老舊小區改造，整體翻新，補建了綠化，還增設了電動車充電設施，集中供暖，民水，民電，封閉小區，人車不分流，車位配比1:0.4，車位緊張，北京住總北宇物業，物業費0.93元,，物業還可以，小區衛生打掃的挺干凈的。目前均價9.6 W/平。

這個小區一半是培新劃片，一半是體育館小學劃片，大體是2-9號樓劃片培新，10號樓以后劃片體育館，具體可以問中介。

小區樓間距大，采光好；小區環境優美，道旁綠樹成蔭，有小花園，有涼亭，有健身廣場，小區周邊環境不錯臨近天壇公園和龍潭西湖公園。小區車位不固定，先到先得，100多塊錢一個月。

這小區在公房社區里是很不錯的，樓齡也不算太老，夠不上這邊的次新商品房小區的小伙伴，可以重點關注這個小區。

體育館小學高年級部就在這個小區里面，小區里還有倆公立幼兒園，孩子上學是十分方便的。

當然這個小區也得分樓，有的樓就比較破，就像我們電視劇里看到的那個筒子樓，一層好多人共用樓道的那種，除了便宜，沒別的優勢了。

但是有的單位分的房子就很好，物業管理的也好，樓道都貼了瓷磚，這在公房里很少見，而且管道都在屋子的外面，里面是聽不到聲音的，建筑質量也不錯。

距離地鐵5號線天壇東門站1km。

小區戶型從一居到五居都有，下面是一個79.81平米的兩居室，中樓層/共6層，南北向，報價798 W。

11、幸福家園（培新小學）

幸福家園分三期，一期是2002-2004年建成，3棟樓共387戶，均價11.3 W；二期是2003-2004年建成，共3棟樓，580戶，均價11.7 W/平；三期是2005-2006年建成，總共10棟樓，共977戶，均價12.3 W/平。都是集中供暖，封閉小區，人車分流，有地下停車場，車位不太充足。北京金宇宏物業，物業費2.64元，小區管理很好，門口有保安值班，有門禁。小區里也很干凈。小區底商很多，有一些孩子的興趣班，寵物店，美發店等，平時日常買個東西也是非常方便的。

三期小區之間有個活動廣場。

小區樓間距夠大，采光也很好，有個別的一些純北的戶型可能采光差一些。一、二期北側的樓靠近兩廣路，臨街，會有噪音，南側的樓南向是機動車甬道，可能會擾民，可以注意一下。三期西邊臨幸福大街，噪音影響會比兩廣路輕一些。

臨街

小區綠化也不錯，特別是三期花園挺大的，綠植充沛，有涼亭，有噴泉，還有兒童娛樂設施。

距離地鐵7號線廣渠門內站大約400米。

下面是三期的一個97.04平米的兩居室，低樓層/共18層，東南朝向，報價1250 W。

好了，以上就是龍體片區的一個整體介紹。全文6000字，看到這里的小伙伴非常棒哈。

總體而言，龍體在東城是一個可以兼顧學區與居住屬性的一個片區，學校情況也是南邊的扛把子，這邊很多次新商品房，如果通勤南邊比較方便，700w以上的預算在這邊是可以挑到不錯的房子的。當然龍體這邊還有很多老房子，很便宜，400多萬就能買個兩居室，還有平房可以買。

有啥問題，群里討論吧。

《深度思考的買房經驗分享》，聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。覺得不錯的話，就點個贊吧。