驚喜不斷 ！

繼“銀十”市場回暖后，深圳樓市再掀熱潮，這次看點在中心區土地市場——

11月2日，深圳灣后海商改住T107-0107地塊正式公告出讓，出讓時間為12月2日，起始價高達126.52億。

而在此之前，前海合作區招商街道的K104-0049地塊也已正式公告出讓，出讓時間為11月13日，起始價為12.32億。

這兩宗地塊早在9月就引起了廣泛關注，地理位置好，且未設置商品房銷售限價，不受“70/90”戶型限制，按照“價高者得”的原則確定競得人，不知最后能被誰收入囊中。

與此同時，城市更新也有相關動作，據悉太子灣北片區城市更新項目、 蛇口愛榕舊改等也有了新的相關進展，兩個地塊將帶來近15萬平的宅地。

四塊地加起來的土地面積約20.23萬平，這也就意味著南山區又會迎來一批新住宅項目， 今天我們就一起來看看這些地塊具體在哪里，周邊又是什么情況。

圖源釘圖

01.

定價超20萬/平？

后海+前海靚地將花落誰家？

首先，我們先看看即將拍賣的兩塊地的情況。

T107-0107宗地

出讓時間：12月3日

起拍價：126.52億

該地塊位于南山后海總部基地，從出讓公示來看 ，用地面積 3.86公頃，總建筑面積為26.3萬平，包括住宅17.69萬平、商務公寓7萬平（其中4萬平可分割轉讓、3萬平限整體轉讓），總起拍價126.52億。

圖源深圳公共資源交易中心

地塊緊鄰深圳地鐵8（2）號線登良地鐵站，公告顯示，該宗地內現狀有兩處軌道2號線出入口及一處消防出口，在確保地鐵正常運行和安全的情況下，可與項目一體化設計與建設（改建），也就說明該地塊極有可能做成TOD項目。

圖源深圳公共資源交易中心

從位置來看，往東沿登良路直走就是深圳人才公園，旁邊就是春筍、春繭等城市級地標建筑，抬頭就能看到阿里中心、中鐵等企業總部大廈。不過也正因為周邊寫字樓的存在，將來有景觀面會有部分遮擋。

圖源深圳公共資源交易中心

當然，最重要也是大家最為關心的問題——價格。

目前周邊的蔚藍海岸、觀海臺、浪琴嶼等豪宅掛牌均價基本都在10萬+，深圳灣壹號掛牌均價在20萬+，市場對該地塊定價猜測不一，有人直呼20萬+/平，也有人認為定價在15-16萬/平。

且據坊間傳言，中海對于此塊地有很大興趣，不過最終定價、以及將會花落誰家，我們共同期待。

圖源貝殼

K104-0049地塊

拍賣時間：11月13日

起拍價：12.32億

K104-0049宗地位于前海合作區招商街道，從出讓公示來看，為純二類住宅用地，土地面積1.37公頃，建筑面積為3.82萬平，起始價為12.32億。

圖源深圳公共資源交易中心

該地塊就在天后宮北側，周邊以居住區為主，包括新推出的金眾云山海、前海宸灣、開云府等新盤，以及待入市的瑯玥灣家園。

目前片區的新盤售價普遍在7-8萬/平，例如近兩年入市的金眾云山海公館、開云府，備案均價分別約9萬元/平、9.78萬元/平，折后均價約為7.6萬/平、8.2萬/平。

圖源諸葛找房

K104-0049宗地要達到這一售價水平，對照現在起始樓面價3.2萬/平，或許還有一定上升空間。

且地塊近5號線赤灣站，交通較為方便，臨近小南山，生態環境較好。值得注意的是，該地塊的容積率僅2.8，從目前的新房市場來看，屬于容積率較低的住宅項目，居住舒適度較高。

02.

拆除面積約15萬方

都由招商蛇口主導？

接著，我們在來看看城市更新的情況。

項目名稱：太子灣北片區城市更新單元

擬拆除重建面積：約8萬平

擬更新方向：R2

申報主體：南山區招商街道辦事處、深圳招商房地產有限公司

南山區招商街道太子灣北片區城市更新單元位于興海大道與南海大道交匯處東北側，擬拆除范圍約8萬平。

前段時間，由深圳市南山區招商街道辦事處、深圳招商房地產有限公司作為聯合申報主體向前海管理局申請將該城市更新單元納入城市更新單元計劃。

從更新意愿相關材料來看，該 項目由原本的雅園酒店、華美鋼廠、友聯船廠單身宿舍樓等統一整合拆除，有M0工業用地和R2住宅用地 ，現擬更新方向為居住。

整個地塊有近兩個招商璽的占地大小，一旦盤活，將有望成為一個規模較大的住宅社區。

圖源深圳政府在線

從地圖來看，該地塊地理位置優越，東邊看海，西靠大南山，同時緊鄰南海大道，距離2號線蛇口港站、12號線太子灣站直線約500米，交通便捷。

周邊除了有龍瑞佳園、鯨山覲海、太子灣花園等住宅之外，還有海上世界、K11購物中心等商業、學校、醫院等多種配套設施，生活非常便捷。

圖源百度地圖

項目名稱：愛榕園片區城市更新單元

擬拆除重建面積：約7萬平

擬更新方向：R2

前期服務單位：深圳招商房地產有限公司

10月22日，深圳市公共資源交易平臺公示南山區招商街道愛榕園片區城市更新單元前期服務單位公開招標項目（二次）交易結果，中標人為深圳招商房地產有限公司。這一動作也標志這該更新單元有了進一步的進展。

圖源深圳公共資源交易中心

據悉，愛榕園片區城市更新單元位于南山區招商街道，已于2024年10月15日列入《2024年深圳市前海深港現代服務業合作區城市更新單元計劃第一批計劃（草案）》，擬拆除用地范圍面積約7萬平，擬更新方向為居住功能。

圖源深圳政府在線

從地圖來看，該地塊四周被住宅包圍，有文竹園、榆桂小區、翠微園、招商雍華府等老小區，也有招商四海臻邸一、二這樣的新小區，居住氛圍濃厚。

作為老蛇口，周邊配套也是相當豐富，有CITY花園城、蛇口沃爾瑪、南海意庫、海上世界藝術中心、四海公園、育才第二中學、深圳大學附屬教育集團后海小學等配套設施，住起來也較為舒適。

且其面積幾乎相當于近7個招商四海臻邸二期項目的總和，一旦盤活，社區住宅非常龐大。

圖源百度地圖

值得注意的是，經查詢工商信息顯示，深圳招商房地產有限公司由招商蛇口全資控股，也就是說這兩個地塊也都可能由招商蛇口主導。這些年招商蛇口陸續出現不少舊改項目，包括餅干廠項目、 南玻科技大廈城市更新 、漁二村舊改等，可見其實力。

03.

小結

其實，近兩年我們可以直觀感受到深圳“宅地不 足的魔咒 ”終于要破開了！

從去年3月開始，深圳就在瘋狂調規，特別是核心區的南山、福田、羅湖，如去年4月媽灣一口氣調出14宗宅地，福田安托山、羅湖筍崗片區、寶中也都相繼有地塊調整。 在加上 核心區的城市更新進程也在 不斷推進，可預見 會有更多機會入住 核心區。

2024年還剩下不到兩個月，據壹地產不完全統計，南山還有11個項目，其中瑯玥灣佳園、深業世紀山谷世家、四海臻邸二期、天源華府、山海丹華府等樓盤預計將在本月入市，有300多的大平層、也有60來平的小戶型，購房者可有的選了。

此外，深圳大網紅盤中信深圳灣也有了新消息，有網友爆料樓盤戶型面積段在195-495平之間，首推5棟樓，約400套，目前挖地基中，預計最快2025年底開盤入市。

最后，核心地段住宅因稀而貴，隨著深圳宅地市場的調整，南山區的宅地供應逐漸增加，這對房價的影響成為市場關注的焦點。有人認為這將有助于更多人有機會入住南山，也有人擔憂宅地過多可能導致房價波動。

對此，你怎么看？歡迎留言探討~

【版權聲明】本文版權歸「深圳壹地產」所有，如需轉載，請與我平臺取得聯系。

【免責聲明】本文部分信息和圖片來源網絡，如有相關內容侵權，請聯系刪除。本文對項目周圍交通、商業、文化教育、醫療以及其他市政條件的介紹，具體以政府規劃及現場實際為準。效果圖是規劃意向的概念設計展示，非最終規劃方案，不作為開發商承諾，最終以向政府報批報建的方案為準。本文所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易依據和投資建議，買賣雙方權利義務以雙方簽署的買賣合同為準。

聯系人：壹地產（微信：ydc20210420）