來源 | 產城觀察網

作者 | 王曉鳳

責編 | 韓瑋燁

// 睿評 //

如今，產業園區的參與者日漸增多。而實體巨頭出身的園區，擁有自身的產業IP和廣泛的供應鏈資源，在產業生態網絡中占據的重要位置，也更容易打破行業傳統思維。

最近要說哪個品牌最火，胖東來必然有一席之地。

這家來自河南許昌的零售企業，憑借出色的服務和優質的商品，贏得了眾多消費者的喜愛。許多人甚至不惜驅車數百里，只為親自體驗胖東來的獨特魅力。

不久前，胖東來剛剛宣布投資50億打造“自由之城”，近日又傳來新消息：他們計劃建設高新技術產業園了！

胖東來高新技術產業園來了

據河南省投資項目在線審批監管平臺，近日，許昌市胖東來高新技術產業園項目已通過建安區發展和改革委員會審批備案。

胖東來曾經也是一家普通的零售企業，但隨著時間推移和不懈努力，它已經逐步成長為一家集商貿物流、食品加工、商品研發、冷鏈物流、產品供應以及數字化新零售等多個領域于一體的大型商貿集團。

業務的快速發展，使得胖東來現有的生產能力漸漸難以滿足日益增長的需求，因此，擴大產能、探索新領域成為了公司發展的必然選擇。

早在2020年，胖東來就已經建立了胖東來綜合生產基地。

這個基地占地150畝，總投資達到5.7億元，目前擁有400多種自主品牌，專注于烘焙、熟食、豆制品、水生菜以及面制品等五大類產品的生產。胖東來的目標是將這個基地打造成一個集商貿物流、食品加工、商品研發、冷鏈物流以及人才培養于一體的綜合性產業園區。

項目共有5棟標準化車間和1棟商務辦公大樓，該項目建成后，除了實現胖東來400多種自主品牌的生產外，還有20家上游企業入駐，將帶動就業1500人。

而關于此次高新技術產業園項目的具體信息，目前尚未透露太多。

但坊間傳聞不斷，有消息稱新基地將位于現有綜合生產基地的北側。從征地信息來看，該區域征地動作頻頻，征地面積超過15公頃，位置與規劃中的工業用地相近，似乎都在暗示胖東來的宏偉藍圖。

然而，這些土地最終是否會成為胖東來生產基地的一部分，還需等待官方的進一步公布。

實體企業做園區已經非常常見

胖東來建園區這件事，其實并不讓人意外。

因為零售商做到一定程度，自有品牌越來越多，自己建個園區，把生產、倉儲、物流、加工、配送都集中在一起，實現統一規劃和管理，是再正常不過的事。

事實上，越來越多零售商通過直連源頭、直連工廠來減少中間環節，有效提高商品毛利，并將利潤空間讓利給消費者。比如盒馬，2020年，盒馬在上海浦東拿了100多畝地，自建盒馬鮮生產業基地。

除了盒馬，沃爾瑪、永輝、大潤發等商超也都在發力自有品牌，通過自建或合作的方式建立產業園區，加強對上游供應鏈的掌控能力。

圖：四川永輝供應鏈現代產業園項目 效果圖

實際上，這種實業企業做園區，已經非常常見。

早期比較有代表性的是諾基亞工業園、海爾工業園等。

隨著互聯網等新興產業的興起，京東、菜鳥網絡等電商企業也聯合易商資本、中國物流資產等物流園區企業，開展跨界合作，進軍產業園區領域。

這些跨界者往往能打破行業的傳統思維，為行業帶來新的理念和方法。

比如，前面提到的胖東來綜合生產基地，便將其零售業的運營思維帶到了產業園項目開發中。

胖東來綜合生產基地整個施工現場非常干凈整潔，安全文明施工做得也非常好，現場做了很多二維碼，用于各工種的安全交底。

另外，所有批次的原材料全部保存。每個批次的商砼混凝土，上面標注了規格、用量、使用部位、責任人等等詳細信息。

每一個部位的所有材料都有留存，可溯源。

這樣的管理，即便是很多開發商的項目部也做不到。

圖：所有批次的原材料全部保存

圖源：地產觀察

圖：胖東來綜合生產基地一面墻的構造圖，上面布滿了密密麻麻的二維碼，通過每個部位的二維碼，可查詢墻面每一個部位的水泥、鋼筋、施工人員、負責人等等所有的源頭

圖源：地產觀察

未來產業園區市場多方參與，企業需明確自身價值定位

如今，產業園區的參與者日益增多，未來的市場不再僅僅是平臺公司和開發商的舞臺，實體企業、創投機構、產學研機構以及行業商協會等各方力量都在積極介入。

平臺公司作為國家隊，擁有資金和資源的雙重優勢，是產業園區建設的主要力量。

實體巨頭出身的園區，擁有自身的產業IP和廣泛的供應鏈資源，在產業生態網絡中占據的重要位置。它們能夠“一呼百應”，擁有強大的話語權，同時也能獲得地方政府的大力支持和優惠政策，迅速形成產業聚集效應。

創投機構、產學研機構以及行業商協會等，則能夠為產業園區提供豐富的產業資源和優質的產業服務，助力園區的持續發展。

園區開發商則憑借豐富的開發經驗、專業能力和品牌影響力，在市場中占據一席之地。

在這樣多元參與的市場競爭環境中，園區開發運營主體必須明確自身的價值定位，盡快自證-“我是來服務產業的，我不是來賺地產的錢”。

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