作者 | 睿和智庫研究部

編輯 | 宋金煜、梁秀杰

責編 | 韓瑋燁

生命鮮活的意義是等待，時而荒誕，時而絕望，但更多的是有趣和突兀。戈多就是那個nobody。

2024年，不動產行業中最為焦慮不安和自我懷疑的群體無疑是寫字樓業主和相關從業者了。

租金一降再降，免租期從3個月延長到6個月甚至一年，北京CBD的部分樓宇日租金已經跌至每平方米3元，客戶依然難覓蹤影。京滬深寫字樓空置率已接近或超20%的警戒線，而重慶、成都、天津、南京、武漢等城市的空置率更是超過了30%。

即便如此，市場上的新增供給仍在增加，似乎無視了市場的嚴峻形勢。

投資者更挑剔了，即便是核心城市的核心資產，報價也要攔腰一斬。普遍的觀點認為，國內經濟周期性低迷導致寫字樓階段性承壓。但大洋彼岸的美國，寫字樓走勢也走出了類似的曲線。

展望2025或未來五年，如果降價和“熬著”能夠等來希望，也不失為一種確定性預期。但睿和智庫認為，“反轉”的戈多或許是空間功能的重構。

現狀：空置率大于20%，供應量還在增加

1.空置率仍處于高位，京滬深已接近或超20%警戒線，二線城市更驚人

高空置率，不僅導致單位面積租金降低，還會影響整個資產價值。2024年，寫字樓資產持有方、運營方拼命招商，就是想降低空置率，可結果卻不盡如人意。

圖表1-2：2024Q3一線城市和部分二線城市寫字樓空置率

數據來源：五大行行業報告，睿和智庫整理

圖表3：2024年前三季度一線城市寫字樓空置率變化

數據來源： 世邦魏理仕，睿和智庫整理

從以上數據可以看出：

1）一線城市中只有廣州尚在空置率安全線內，上海和北京在警戒線上下徘徊，深圳則已經遠超20%；

2）二線城市空置率基本都在20%線以上，重慶、成都、天津、南京、武漢、沈陽、貴陽等城市甚至超過了30%，比一線城市更堪憂；

3）一概而論說所有城市寫字樓空置率攀升是不準確。從圖表3可以看出，北京、廣州空置率有先上升后下降的趨勢，而上海、深圳則是一直在攀升。另外，武漢、杭州空置率有下降趨勢，而成都、重慶、南京空置率還在攀升。

2.降價救不了出租率，一線城市租金與空置率脫鉤已久

高空置率加上租金下降，讓情況變得更糟糕。2024年，一線城市寫字樓租金一直走低。拉長周期來看，2021年以前以價換量還有用，但自2022年一、二季度開始，寫字樓的租金一直下探，但空置率普遍沒降反升。

圖表4：2024年前三季度一線城市寫字樓凈有效租金變化（單位：元/平方米/月）

數據來源： 世邦魏理仕，睿和智庫整理

圖表5：2020-2024年一線城市寫字樓租金和空置率變化

數據來源： 戴德梁行，睿和智庫整理

1）一線城市寫字樓租金，從第一季度一直降到第三季度，沒有例外；

2）自2020年以來，一線城市甲級寫字樓租金水平先降后漲，并于2022年一、二季度進入下行通道。相應的，寫字樓空置率因租金下調逐漸開始下滑，但隨后進入波動攀升的通道，不再受租金變化影響；

3）從租金下滑程度來看，北京下滑幅度最大，從最高峰的約375元/平方米/月降至約260元/平方米/月，即從每天每平租金超10元降至8.67元，降幅達三成；降幅最小的為上海，僅下降一成左右，現折合7.67元/平方米/天。另外，廣州目前租金已降至不足5元/平方米/天（睿和智庫的抽樣調研顯示，以上數據仍偏樂觀）。

3.市場新增供給影響空置率，未來還有億級供應來襲，空置率堪憂

當租金不再是左右空置率的主要因素，供應量威力凸顯，供應量大時空置率出現明顯上升。如何消化新供給，無論對資產方還是一個城市都變得重要。

圖表6：2024年前三季度一線城市新增供應與空置率關系（單位：萬平方米/個）

數據來源： 第一太平戴維斯，睿和智庫整理

圖表7：2024年1-11月辦公樓施工、新開工、竣工、銷售表現（單位：萬平方米）

數據來源： 國家統計局，睿和智庫整理

1）綜合市場數據可以看到，當寫字樓供應量顯著增加，如增加超10萬平方米，當季該城市寫字樓空置率必然上升，若增加不足10萬平方米或者直接無新增，當季該城市空置率有所下降；

2）必須要面對的是，雖然一些城市在放緩新開項目入市節奏，或提前續客，但源源不斷的供應還在后面。根據國家統計局數據，今年前11個月全國辦公樓的施工面積累計達到了2.95億平方米，若純算商品房中辦公樓待售面積還有5197萬平方米。而目前一線城市的辦公樓平均存量大約也就是1-2千萬平方米的水平；

3）供應量變多，但反映市場需求指標的“凈吸納量”并沒有明顯增長。今年一線城市每季度的凈吸納量僅為數萬平方米左右。若按仲量聯行測算，前三季度北京凈吸納總量為-0.5萬平方米，市場需求明顯不足。

降本增效性搬遷，并未實質性增加需求

1.一線城市租賃需求行業趨同明顯，主要集中在TMT、金融業和專業服務業三大類別。北京主看金融業，上海和廣州主看專業服務業，深圳強調產業均衡發展

縱觀一線城市新增租賃需求的行業類型，集中度非常高。雖然TMT、金融業和廣告、咨詢等專業服務業均有業務收縮消息釋放，但他們仍是租賃主力行業。

圖表8：2024年前三季度一線城市寫字樓租賃需求占比

數據來源： 戴德梁行，睿和智庫整理

圖表9：2024年前三季度北京和深圳寫字樓租賃需求行業占比圖

數據來源： 戴德梁行

1）北京寫字樓租賃集中在TMT、金融業和專業服務業，這三大行業每季度占比都能達到超70%的市場需求，其中TMT、金融業占比接近或大于60%。同時，業主為吸引更多租戶，將醫美、口腔、體檢中心等商業配套引入寫字樓，醫療健康領域成為新的增長點；

2）反觀上海，金融業租賃需求在一季度后大幅下滑，未排進前三，被制造業和零售貿易反超，而專業服務業表現搶眼，占據了行業租賃需求的首位。同時，廣州專業服務業租賃需求也處于領先地位；

3）深圳的租賃市場需求在各行業間分布較為均衡。從深圳TMT的細分需求來看，也能看到不同產業的擴張與收縮，如游戲、電商有擴張跡象，而為地產等市場下行行業提供軟件或系統服務的企業需求有所減少；

4）在專業服務中，游戲、大數據、云計算領域表現活躍，另外醫療健康和能源、酒店餐飲領域等也有著較大的租賃需求。

2.新增需求疲軟，搬遷成新租主流，搬遷目的地較集中于熱門子市場

新增業務擴規模難再現的時候，市場租賃需求多靠搬遷來拉動，企業的終極目標多為降本增效，獲取更好品質的辦公條件，但要付出更少的成本。

圖表10：2024年前三季度搬遷成交在新租交易總面積中占比情況

數據來源： 世邦魏理士，睿和智庫整理

圖表11：2024年前三季度寫字樓成交熱點區域

數據來源： 世邦魏理士，睿和智庫整理

1）今年，北京、深圳、廣州搬遷需求已占到超七成的比例，北京三季度高達82%，廣州也已達到近年的最高值；

2）搬遷目的地也十分有規律，如上海虹橋、真如、前灘，北京CBD、奧體、望京，深圳的前海、高新園都屬于熱門區域。而非核心區因新項目入市和價格優勢，也會吸引到搬遷需求；

3）搬遷動線追求空間優化和成本控制。同區內以降價提質的換遷為主，主要選擇同區域內商務條件更具吸引力、樓齡更短的項目，跨區搬遷則以升級改善或搬回總部為主；

4）部分城市的核心區域受租戶搬遷影響，租金降幅有所擴大，部分項目采取了裝補、延長免租期、租期內不遞增、配套設施的優惠使用等措施；

5）國內企業依然是租賃需求主力，外資企業擴張謹慎情緒延續，租賃需求持續下降。

3.甲級寫字樓競爭更為激烈，導致核心片區壓力劇增

搬遷如此流行，就意味著新項目出現，要搶存量的生意，包括核心區域的甲級寫字樓也只能降價爭取客戶。

1）租戶議價能力增強，擠壓高租金樓宇的議價空間。今年一季度，北京王府井、CBD、金融街、望京、燕莎等區域寫字樓租金跌幅靠前，背后的主要原因就是面對市場對優質租戶的激烈競爭，部分標桿樓宇希望通過降租獲得更大的主動權，使得甲級租金跌幅在近七個季度內首次超過乙級；

2）大量新增，沖擊甲級寫字樓整體空置率。第三季度，成都3棟甲級樓和1棟乙級樓集中交付，合計新增32.5萬平方米，系近十年來單季最大供應量，同時該季空置率環比上升2.3個百分點至26.5%，而甲級辦公樓空置率環比繼續上升3.3個百分點至33.7%；

3）甲級寫字樓租金變化直接影響傳統核心片區。第三季度，廣州租金繼續處于下行通道，全市租金面價環比下降1.5%至每月每平方米139.3元，跌幅繼續擴大。甲級和超甲級樓宇對優質租戶的爭奪尤為激烈，租戶議價空間進一步增大，致使核心商務區錄得更大的租金下跌幅度。

4.靈活用工辦公和國央企內部去化兩大要素需重視

據睿和智庫今年的調研，除常規意義上的供需失衡導致的顯性原因外，還有兩大因素不容忽視：

一是，靈活用工和靈活辦公方式的流行，導致客戶辦公需求的明顯變化。AI、線上辦公服務的便捷性，以及新的小規模合伙制企業的誕生，讓靈活辦公從可能變成現實。很多組織選擇同城異地辦公、不同城異地辦公。集中開會等辦公需求，選擇場景更加鮮活的咖啡廳、茶室，甚至家庭即可滿足；

二是，占租賃主流的各地國央企，因集團內部有大量存量寫字樓，所以不成文的規則是，優先選擇內部辦公樓，以填滿出租率，不鼓勵甚至限制選擇企業外部寫字樓。但這部分辦公遷移并未帶來新的增量。

未來：反轉的“戈多”是什么？

逆水行舟，進者為強。其實辦公業態的變化，早在10年前，聯合辦公大舉進入中國的時候就已經開始了。當新一輪工業革命以無人化、AI化、自學習為核心邏輯的時候，工廠里的人越來越少，但產業園區并非不復存在，而是形態要變。商業辦公作為城市運營不可或缺的一份子，同理亦然。睿和智庫總結出以下變化趨勢，供行業探索：

1、寫字樓體系升級，對于提升城市商圈價值和功能將更具重要意義。突破傳統辦公空間，以及甲級或乙級的等級之分，未來寫字樓將通過更多集成多元化的功能，如共享辦公空間、創新實驗室和孵化器等，推動城市和商圈經濟的轉型與升級。此外，衡量企業稅收之外，寫字樓核心能力將擴至能否與城市、區域優勢產業聯動，吸引機構和高校等資源，促進產業升級和協同，激發企業創新和吸引人才。

2、要不就主動轉變寫字樓的功能，要不就主動升級傳統租賃服務。結合國內外已有經驗，過多閑置和低效寫字樓資產，可通過改公寓、改商業重獲新生，并提升資產價值。若不改造就需要做角色轉變，由傳統租賃服務商升級為企業和產業服務提供商，如提供定制化的解決方案、市場分析、政策咨詢等。

3、綠色低碳樓宇將更容易“變現”。國內寫字樓要獲得融資，需獲得國際認可的LEED、WELL、BOMA等綠色建筑標準，而國內綠色建筑標準也正在與國際接軌，以及樓宇類碳信用產品上市。未來，綠色低碳樓宇將有更多融資渠道，可緩解企業資金壓力，進而有效實施零碳建筑和碳信用策略。

4、樓宇數字化不只要外觀智能化，更要好用，并與產業深度融合。除了人臉識別閘機、全套中控設備，未來樓宇智能化將瞄準運營和服務的具體問題，如節能、安保、停車、定制化空間等，從而實現樓宇運營的降本增效。這一過程，集成了先進技術、整合產業鏈資源、跨界合作及數據驅動管理，與各產業的深度融合，也提高了對運營和管理人才的素質要求。

5、城市產業綜合體將推動新商圈的形成。通過融合科研、辦公、會展、酒店、居住、休閑和交通等多元城市空間，產業綜合體能夠提供全方位的產業生態環境服務平臺，實現產業、人才、商務金融、信息服務等集聚。例如上海真如中海中心和北京華夏幸福創新中心，借助產城融合的綜合體形式，推動真如和豐臺科技園區商圈的發展。

6、寫字樓低層化、社區化將成主流，而超高建筑則須謹慎。存量時代的到來，寫字樓形態上將不再局限于追求核心商務區的超高層建筑，而是集成居住、商業、生活方式和辦公等多元化功能，形成低層化產業社區，強調“產業+生態+社區+商旅”的融合發展。

7、寫字樓REITs亟待2025年破冰。從幾年前的產業園區REITs落地，到今年商業REITs的試水，寫字樓REITs最快可能于2025年破冰，但仍僅限于運營良好的資產。

8、堅決叫停、收縮、緩建盲目建設。城市或片區的規劃設計晚于項目建成起碼數年，因此規劃需要根據時代變化即時調整，及時叫停一些不合時宜的寫字樓項目，才不至于導致更大的資源浪費。

| 推薦閱讀 |