作者 | 睿和智庫研究部

編輯 | 宋金煜、梁秀杰

責編 | 韓瑋燁

生命鮮活的意義是等待，時而荒誕，時而絕望，但更多的是有趣和突兀。戈多就是那個nobody。

2024年，不動產行業(yè)中最為焦慮不安和自我懷疑的群體無疑是寫字樓業(yè)主和相關從業(yè)者了。

租金一降再降，免租期從3個月延長到6個月甚至一年，北京CBD的部分樓宇日租金已經(jīng)跌至每平方米3元，客戶依然難覓蹤影。京滬深寫字樓空置率已接近或超20%的警戒線，而重慶、成都、天津、南京、武漢等城市的空置率更是超過了30%。

即便如此，市場上的新增供給仍在增加，似乎無視了市場的嚴峻形勢。

投資者更挑剔了，即便是核心城市的核心資產，報價也要攔腰一斬。普遍的觀點認為，國內經(jīng)濟周期性低迷導致寫字樓階段性承壓。但大洋彼岸的美國，寫字樓走勢也走出了類似的曲線。

展望2025或未來五年，如果降價和“熬著”能夠等來希望，也不失為一種確定性預期。但睿和智庫認為，“反轉”的戈多或許是空間功能的重構。

現(xiàn)狀：空置率大于20%，供應量還在增加

1.空置率仍處于高位，京滬深已接近或超20%警戒線，二線城市更驚人

高空置率，不僅導致單位面積租金降低，還會影響整個資產價值。2024年，寫字樓資產持有方、運營方拼命招商，就是想降低空置率，可結果卻不盡如人意。

圖表1-2：2024Q3一線城市和部分二線城市寫字樓空置率

數(shù)據(jù)來源：五大行行業(yè)報告，睿和智庫整理

圖表3：2024年前三季度一線城市寫字樓空置率變化

數(shù)據(jù)來源： 世邦魏理仕，睿和智庫整理

從以上數(shù)據(jù)可以看出：

1）一線城市中只有廣州尚在空置率安全線內，上海和北京在警戒線上下徘徊，深圳則已經(jīng)遠超20%；

2）二線城市空置率基本都在20%線以上，重慶、成都、天津、南京、武漢、沈陽、貴陽等城市甚至超過了30%，比一線城市更堪憂；

3）一概而論說所有城市寫字樓空置率攀升是不準確。從圖表3可以看出，北京、廣州空置率有先上升后下降的趨勢，而上海、深圳則是一直在攀升。另外，武漢、杭州空置率有下降趨勢，而成都、重慶、南京空置率還在攀升。

2.降價救不了出租率，一線城市租金與空置率脫鉤已久

高空置率加上租金下降，讓情況變得更糟糕。2024年，一線城市寫字樓租金一直走低。拉長周期來看，2021年以前以價換量還有用，但自2022年一、二季度開始，寫字樓的租金一直下探，但空置率普遍沒降反升。

圖表4：2024年前三季度一線城市寫字樓凈有效租金變化（單位：元/平方米/月）

數(shù)據(jù)來源： 世邦魏理仕，睿和智庫整理

圖表5：2020-2024年一線城市寫字樓租金和空置率變化

數(shù)據(jù)來源： 戴德梁行，睿和智庫整理

1）一線城市寫字樓租金，從第一季度一直降到第三季度，沒有例外；

2）自2020年以來，一線城市甲級寫字樓租金水平先降后漲，并于2022年一、二季度進入下行通道。相應的，寫字樓空置率因租金下調逐漸開始下滑，但隨后進入波動攀升的通道，不再受租金變化影響；

3）從租金下滑程度來看，北京下滑幅度最大，從最高峰的約375元/平方米/月降至約260元/平方米/月，即從每天每平租金超10元降至8.67元，降幅達三成；降幅最小的為上海，僅下降一成左右，現(xiàn)折合7.67元/平方米/天。另外，廣州目前租金已降至不足5元/平方米/天（睿和智庫的抽樣調研顯示，以上數(shù)據(jù)仍偏樂觀）。

3.市場新增供給影響空置率，未來還有億級供應來襲，空置率堪憂

當租金不再是左右空置率的主要因素，供應量威力凸顯，供應量大時空置率出現(xiàn)明顯上升。如何消化新供給，無論對資產方還是一個城市都變得重要。

圖表6：2024年前三季度一線城市新增供應與空置率關系（單位：萬平方米/個）

數(shù)據(jù)來源： 第一太平戴維斯，睿和智庫整理

圖表7：2024年1-11月辦公樓施工、新開工、竣工、銷售表現(xiàn)（單位：萬平方米）

數(shù)據(jù)來源： 國家統(tǒng)計局，睿和智庫整理

1）綜合市場數(shù)據(jù)可以看到，當寫字樓供應量顯著增加，如增加超10萬平方米，當季該城市寫字樓空置率必然上升，若增加不足10萬平方米或者直接無新增，當季該城市空置率有所下降；

2）必須要面對的是，雖然一些城市在放緩新開項目入市節(jié)奏，或提前續(xù)客，但源源不斷的供應還在后面。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年前11個月全國辦公樓的施工面積累計達到了2.95億平方米，若純算商品房中辦公樓待售面積還有5197萬平方米。而目前一線城市的辦公樓平均存量大約也就是1-2千萬平方米的水平；

3）供應量變多，但反映市場需求指標的“凈吸納量”并沒有明顯增長。今年一線城市每季度的凈吸納量僅為數(shù)萬平方米左右。若按仲量聯(lián)行測算，前三季度北京凈吸納總量為-0.5萬平方米，市場需求明顯不足。

降本增效性搬遷，并未實質性增加需求

1.一線城市租賃需求行業(yè)趨同明顯，主要集中在TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)三大類別。北京主看金融業(yè)，上海和廣州主看專業(yè)服務業(yè)，深圳強調產業(yè)均衡發(fā)展

縱觀一線城市新增租賃需求的行業(yè)類型，集中度非常高。雖然TMT、金融業(yè)和廣告、咨詢等專業(yè)服務業(yè)均有業(yè)務收縮消息釋放，但他們仍是租賃主力行業(yè)。

圖表8：2024年前三季度一線城市寫字樓租賃需求占比

數(shù)據(jù)來源： 戴德梁行，睿和智庫整理

圖表9：2024年前三季度北京和深圳寫字樓租賃需求行業(yè)占比圖

數(shù)據(jù)來源： 戴德梁行

1）北京寫字樓租賃集中在TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)，這三大行業(yè)每季度占比都能達到超70%的市場需求，其中TMT、金融業(yè)占比接近或大于60%。同時，業(yè)主為吸引更多租戶，將醫(yī)美、口腔、體檢中心等商業(yè)配套引入寫字樓，醫(yī)療健康領域成為新的增長點；

2）反觀上海，金融業(yè)租賃需求在一季度后大幅下滑，未排進前三，被制造業(yè)和零售貿易反超，而專業(yè)服務業(yè)表現(xiàn)搶眼，占據(jù)了行業(yè)租賃需求的首位。同時，廣州專業(yè)服務業(yè)租賃需求也處于領先地位；

3）深圳的租賃市場需求在各行業(yè)間分布較為均衡。從深圳TMT的細分需求來看，也能看到不同產業(yè)的擴張與收縮，如游戲、電商有擴張跡象，而為地產等市場下行行業(yè)提供軟件或系統(tǒng)服務的企業(yè)需求有所減少；

4）在專業(yè)服務中，游戲、大數(shù)據(jù)、云計算領域表現(xiàn)活躍，另外醫(yī)療健康和能源、酒店餐飲領域等也有著較大的租賃需求。

2.新增需求疲軟，搬遷成新租主流，搬遷目的地較集中于熱門子市場

新增業(yè)務擴規(guī)模難再現(xiàn)的時候，市場租賃需求多靠搬遷來拉動，企業(yè)的終極目標多為降本增效，獲取更好品質的辦公條件，但要付出更少的成本。

圖表10：2024年前三季度搬遷成交在新租交易總面積中占比情況

數(shù)據(jù)來源： 世邦魏理士，睿和智庫整理

圖表11：2024年前三季度寫字樓成交熱點區(qū)域

數(shù)據(jù)來源： 世邦魏理士，睿和智庫整理

1）今年，北京、深圳、廣州搬遷需求已占到超七成的比例，北京三季度高達82%，廣州也已達到近年的最高值；

2）搬遷目的地也十分有規(guī)律，如上海虹橋、真如、前灘，北京CBD、奧體、望京，深圳的前海、高新園都屬于熱門區(qū)域。而非核心區(qū)因新項目入市和價格優(yōu)勢，也會吸引到搬遷需求；

3）搬遷動線追求空間優(yōu)化和成本控制。同區(qū)內以降價提質的換遷為主，主要選擇同區(qū)域內商務條件更具吸引力、樓齡更短的項目，跨區(qū)搬遷則以升級改善或搬回總部為主；

4）部分城市的核心區(qū)域受租戶搬遷影響，租金降幅有所擴大，部分項目采取了裝補、延長免租期、租期內不遞增、配套設施的優(yōu)惠使用等措施；

5）國內企業(yè)依然是租賃需求主力，外資企業(yè)擴張謹慎情緒延續(xù)，租賃需求持續(xù)下降。

3.甲級寫字樓競爭更為激烈，導致核心片區(qū)壓力劇增

搬遷如此流行，就意味著新項目出現(xiàn)，要搶存量的生意，包括核心區(qū)域的甲級寫字樓也只能降價爭取客戶。

1）租戶議價能力增強，擠壓高租金樓宇的議價空間。今年一季度，北京王府井、CBD、金融街、望京、燕莎等區(qū)域寫字樓租金跌幅靠前，背后的主要原因就是面對市場對優(yōu)質租戶的激烈競爭，部分標桿樓宇希望通過降租獲得更大的主動權，使得甲級租金跌幅在近七個季度內首次超過乙級；

2）大量新增，沖擊甲級寫字樓整體空置率。第三季度，成都3棟甲級樓和1棟乙級樓集中交付，合計新增32.5萬平方米，系近十年來單季最大供應量，同時該季空置率環(huán)比上升2.3個百分點至26.5%，而甲級辦公樓空置率環(huán)比繼續(xù)上升3.3個百分點至33.7%；

3）甲級寫字樓租金變化直接影響傳統(tǒng)核心片區(qū)。第三季度，廣州租金繼續(xù)處于下行通道，全市租金面價環(huán)比下降1.5%至每月每平方米139.3元，跌幅繼續(xù)擴大。甲級和超甲級樓宇對優(yōu)質租戶的爭奪尤為激烈，租戶議價空間進一步增大，致使核心商務區(qū)錄得更大的租金下跌幅度。

4.靈活用工辦公和國央企內部去化兩大要素需重視

據(jù)睿和智庫今年的調研，除常規(guī)意義上的供需失衡導致的顯性原因外，還有兩大因素不容忽視：

一是，靈活用工和靈活辦公方式的流行，導致客戶辦公需求的明顯變化。AI、線上辦公服務的便捷性，以及新的小規(guī)模合伙制企業(yè)的誕生，讓靈活辦公從可能變成現(xiàn)實。很多組織選擇同城異地辦公、不同城異地辦公。集中開會等辦公需求，選擇場景更加鮮活的咖啡廳、茶室，甚至家庭即可滿足；

二是，占租賃主流的各地國央企，因集團內部有大量存量寫字樓，所以不成文的規(guī)則是，優(yōu)先選擇內部辦公樓，以填滿出租率，不鼓勵甚至限制選擇企業(yè)外部寫字樓。但這部分辦公遷移并未帶來新的增量。

未來：反轉的“戈多”是什么？

逆水行舟，進者為強。其實辦公業(yè)態(tài)的變化，早在10年前，聯(lián)合辦公大舉進入中國的時候就已經(jīng)開始了。當新一輪工業(yè)革命以無人化、AI化、自學習為核心邏輯的時候，工廠里的人越來越少，但產業(yè)園區(qū)并非不復存在，而是形態(tài)要變。商業(yè)辦公作為城市運營不可或缺的一份子，同理亦然。睿和智庫總結出以下變化趨勢，供行業(yè)探索：

1、寫字樓體系升級，對于提升城市商圈價值和功能將更具重要意義。突破傳統(tǒng)辦公空間，以及甲級或乙級的等級之分，未來寫字樓將通過更多集成多元化的功能，如共享辦公空間、創(chuàng)新實驗室和孵化器等，推動城市和商圈經(jīng)濟的轉型與升級。此外，衡量企業(yè)稅收之外，寫字樓核心能力將擴至能否與城市、區(qū)域優(yōu)勢產業(yè)聯(lián)動，吸引機構和高校等資源，促進產業(yè)升級和協(xié)同，激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新和吸引人才。

2、要不就主動轉變寫字樓的功能，要不就主動升級傳統(tǒng)租賃服務。結合國內外已有經(jīng)驗，過多閑置和低效寫字樓資產，可通過改公寓、改商業(yè)重獲新生，并提升資產價值。若不改造就需要做角色轉變，由傳統(tǒng)租賃服務商升級為企業(yè)和產業(yè)服務提供商，如提供定制化的解決方案、市場分析、政策咨詢等。

3、綠色低碳樓宇將更容易“變現(xiàn)”。國內寫字樓要獲得融資，需獲得國際認可的LEED、WELL、BOMA等綠色建筑標準，而國內綠色建筑標準也正在與國際接軌，以及樓宇類碳信用產品上市。未來，綠色低碳樓宇將有更多融資渠道，可緩解企業(yè)資金壓力，進而有效實施零碳建筑和碳信用策略。

4、樓宇數(shù)字化不只要外觀智能化，更要好用，并與產業(yè)深度融合。除了人臉識別閘機、全套中控設備，未來樓宇智能化將瞄準運營和服務的具體問題，如節(jié)能、安保、停車、定制化空間等，從而實現(xiàn)樓宇運營的降本增效。這一過程，集成了先進技術、整合產業(yè)鏈資源、跨界合作及數(shù)據(jù)驅動管理，與各產業(yè)的深度融合，也提高了對運營和管理人才的素質要求。

5、城市產業(yè)綜合體將推動新商圈的形成。通過融合科研、辦公、會展、酒店、居住、休閑和交通等多元城市空間，產業(yè)綜合體能夠提供全方位的產業(yè)生態(tài)環(huán)境服務平臺，實現(xiàn)產業(yè)、人才、商務金融、信息服務等集聚。例如上海真如中海中心和北京華夏幸福創(chuàng)新中心，借助產城融合的綜合體形式，推動真如和豐臺科技園區(qū)商圈的發(fā)展。

6、寫字樓低層化、社區(qū)化將成主流，而超高建筑則須謹慎。存量時代的到來，寫字樓形態(tài)上將不再局限于追求核心商務區(qū)的超高層建筑，而是集成居住、商業(yè)、生活方式和辦公等多元化功能，形成低層化產業(yè)社區(qū)，強調“產業(yè)+生態(tài)+社區(qū)+商旅”的融合發(fā)展。

7、寫字樓REITs亟待2025年破冰。從幾年前的產業(yè)園區(qū)REITs落地，到今年商業(yè)REITs的試水，寫字樓REITs最快可能于2025年破冰，但仍僅限于運營良好的資產。

8、堅決叫停、收縮、緩建盲目建設。城市或片區(qū)的規(guī)劃設計晚于項目建成起碼數(shù)年，因此規(guī)劃需要根據(jù)時代變化即時調整，及時叫停一些不合時宜的寫字樓項目，才不至于導致更大的資源浪費。

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