12月25日，一年一度的“全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議”在北京閉幕，住建部在這次會(huì)議上有些新提法，可助我們一窺2025年的房地產(chǎn)政策新動(dòng)向。

第一，重點(diǎn)提及“現(xiàn)房銷售”

當(dāng)天新聞通稿的原話是這樣的：大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。

這意味著2025年，現(xiàn)房銷售制度將有新的進(jìn)展。

這兩年大家應(yīng)該深有體會(huì)，各地的爛尾樓層出不群，真的是“坑”你沒(méi)商量，有的購(gòu)房者給銀行交了好幾年月供了，房子還沒(méi)交房。

一手交錢一手交貨，這本來(lái)是天經(jīng)地義的生意原則，但是由于我們城市化進(jìn)程中的特殊原因，實(shí)行了商品房預(yù)售制度。

要我說(shuō)，現(xiàn)房銷售制度早就應(yīng)該實(shí)行了。預(yù)售制導(dǎo)致的爛尾樓對(duì)老百姓是天大的不公平。

一套房幾百萬(wàn)，每個(gè)月還月供大幾千，這幾乎是一個(gè)普通家庭一輩子最大的消費(fèi)了，眼睜睜看著房子爛尾誰(shuí)受得了？

客觀講，預(yù)售制度更能推動(dòng)房地產(chǎn)的迅速爆發(fā)，快速發(fā)展，這也是為什么這么多年我們一直采用這種銷售制度的原因。

但是眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，開發(fā)商現(xiàn)金流緊張，拿地減少，沒(méi)有了爆發(fā)的基礎(chǔ)。

此時(shí)，不如順?biāo)浦弁七M(jìn)現(xiàn)房銷售。取消“預(yù)售”推行“現(xiàn)房銷售”只能在熊市的時(shí)候做，而當(dāng)前就是房地產(chǎn)的熊市，是推廣現(xiàn)房銷售的好時(shí)機(jī)。

如果現(xiàn)房銷售得以施行，就不會(huì)有爛尾樓之憂，也不會(huì)因?yàn)殚_放商減配導(dǎo)致的維權(quán)發(fā)生。

房子的產(chǎn)品質(zhì)量勢(shì)必也會(huì)有質(zhì)的提升，試想房子造得差了，一眼就看出來(lái)了還怎么賣？開發(fā)商就沒(méi)法給購(gòu)房者挖坑了。

這樣購(gòu)房者能夠最大程度買到心儀的房子，也能滿足老百姓對(duì)美好居住生活的追求。

推行現(xiàn)房銷售，對(duì)開發(fā)商實(shí)力提出了更高要求，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)劣質(zhì)企業(yè)的出清。資金成本上升會(huì)帶來(lái)房屋建設(shè)成本上升，這也有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

第二，未提及“取消公攤”

最近，各地取消公攤的新聞，引起了廣泛關(guān)注。甚至一度登上了微博熱搜榜首。

“公攤面積”這一套方法，確實(shí)是“反人性”的操作，是當(dāng)年從香港學(xué)過(guò)來(lái)的，全球任何一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)都沒(méi)有這個(gè)東西，香港也早就取消了，但我們這里還沒(méi)取消。

因此每一次有“取消公攤”的新聞出現(xiàn)，大家都像打了雞血一樣興奮。因?yàn)樘煜驴喙珨偩靡樱?/p>

但在這次“全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議”上，住建部并未提及取消公攤。

每年12月份召開的“全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議”是觀察來(lái)年房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向的風(fēng)向標(biāo)，所以可以肯定的說(shuō)，未來(lái)公攤依然存在，至少在明年不會(huì)有大的變化。

當(dāng)然了，有的朋友可能會(huì)問(wèn)了，那最近各地取消公攤的新聞是怎么回事兒？

我給大家梳理一下究竟是怎么回事兒。

最近取消公攤的新聞主要來(lái)源于河北張家口和湖南衡陽(yáng)。當(dāng)?shù)匕l(fā)布新聞提出：鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。

但是你仔細(xì)讀了新聞之后會(huì)發(fā)現(xiàn)，他這個(gè)取消公攤并不是真正意義的取消公攤，只是按照“套內(nèi)面積”進(jìn)行計(jì)價(jià)，出售商品房而已。

因?yàn)橹百I房，是按照“套內(nèi)面積+公攤面積”，一起算價(jià)格，現(xiàn)在直接按“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)。

這有什么不同呢？

比如一套房子，100平米，套內(nèi)70平米，公攤30平米，單價(jià)1萬(wàn)，賣100萬(wàn)。

而現(xiàn)在，只算實(shí)用70平米，沒(méi)有公攤，單價(jià)1.42萬(wàn)，總價(jià)還是100萬(wàn)。

發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，只是單價(jià)不同而已。

當(dāng)然了，因?yàn)槟壳笆欠績(jī)r(jià)下行期，它不可能賣到1.42萬(wàn)，但是可以賣到1.2萬(wàn)。這樣有兩個(gè)好處，一方面看著房?jī)r(jià)穩(wěn)住了，另一方面購(gòu)房者也能接受，因?yàn)榭們r(jià)低了。

總之，這只是一種房?jī)r(jià)下行期的銷售策略，并不是真正的取消公攤。

真正的取消公攤你得看房屋維修基金、管理費(fèi)、取暖費(fèi)、以及物業(yè)服務(wù)等等包含的范圍到底是多大面積，算算實(shí)打?qū)嵉慕?jīng)濟(jì)賬。

取消公攤注定很難，因?yàn)檫@牽扯到既得利益。比如取消公攤以后，二手房如何收取管理費(fèi)、采暖費(fèi)？收費(fèi)少了，吃進(jìn)去的蛋糕愿意吐出來(lái)嗎？另外還有之前的一些小區(qū)，大量存在的不合理公攤，大白于天下時(shí)，又會(huì)引起軒然大波。

這非常考驗(yàn)決策者的智慧！