前段時間,中央工作會議:持續用力推動房地產市場止跌回穩。并且會議中還提到要盤活商辦用房。
這里單獨說一下,商辦市場里面的買賣市場。
如果調整幅度不大,恐怕很難有成交量大幅上漲。
談一下商辦買賣市場中涉及的幾個方面:
1.限購。 目前在京購買二手的商業寫字樓,仍然需要五年社保或者納稅,并且購房者個人名下在京無房。
公司購買則沒有二手寫字樓套數限制。
2.新建的寫字樓項目,必須用公司名義購買,并且有購買的最低面積要求。 特別是商住公寓的市場,不但要求只能公司名義,并且以后出售的話,買方必須也是公司。從房產正常的流動性角度看,這類公寓流動性基本上沒有了。
3.貸款。 無論是個人還是公司,購買商辦都是不能貸款的,現在公司只能在小眾銀行申請按揭貸款,不過審核是相當繁瑣,利率也不低。
4.稅費。 這個是目前二手寫字樓交易幾乎最大的障礙之一。 個人名下的寫字樓賣給個人,跟住宅市差不多的。但是,個人名下寫字樓賣給公司就麻煩一些。即使買方把業主交易稅費也承擔了,仍然無法獲取全部的發票。 這一點讓很多有意向的公司基本上放棄了購買二手寫字樓的需求。
商辦買賣市場的復雜程度。
北京目前的商辦買賣市場,是相當復雜的。本身都是寫字樓的格局和功能,但是房本上土地規劃用途卻不一樣。有辦公,有公寓,有科研或者工業。
以海淀上地區域和豐臺總部基地兩個區域為例,不少寫字樓土地規劃用途為科研或者工業之類,本身交易都是有限制條件的。
有些這類小面積寫字樓曾經跟其他二手寫字樓一樣,正常交易過。 而現在因為限制條件,基本上沒有交易量。 還有的寫字樓,竟然有兩個不同規劃用途的房本。等等。
商辦買賣市場有自己的規律,不像是住宅市場那樣明顯。
當然,如果新市場的利好出現,全局都會變,盤活整個市場。短期內成交量自然上升。
只是從長期來看,如果不增加流動性,成交量難以持續。
而流動性的根源,除了上面的因素以外。
其中一個就是租金。寫字樓目前主要是看租金收益,如果租金收益受到影響,自然購買的動力在下降。
因此,多種因素,也導致了不少資金流向了商鋪。
另外對有些商辦買賣的房子,是否考慮一定程度上面,再放松一定的限制。
因為,即使打開限購的閘門,像之前交易過的科研或者工業用地這類辦公,也不一定會有明顯的成交量。
尤其是樓齡比較長的寫字樓。
除了前面提到的限制條件,樓齡是一方面,另外所在區域以及園區的行業審核要求也是一方面。
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