這兩天關于“碧桂園”和“萬科”的討論挺熱鬧的，基本上就是兩個看法，一個是碧桂園大幅度把債務“賴”掉了，另一個是萬科在投資人心中的信任度又下降了。

先說萬科的問題，首先萬科在2025年1月4日發布了2024年的銷售情況。

2024年1-12月，萬科累計實現合同銷售面積1810.7萬平方米，合同銷售金額2460.2億。

然后2024年12月份，萬科新增開發項目4個，占地面積21.3萬平方米，萬科權益建筑面積35.5萬平方米，需支付的權益地價23.66億。

這個成績當然很差，跟以前完全沒法比。

不過房地產低迷了這么久，大家也都習慣了，所以經營成績也都沒放在心上，相比其他公司能過得去就行。

但是1月10日萬科的債券大跌，這就讓很多人破防了。

順便提一句，研究資本市場，除了股市之外，是必須要懂債市，最好還能了解一下期貨和貨幣，這幾個東西是有很強關聯性的。

你可以不參與，但是旁觀一下是可以的。

而且我個人覺得債市是可以參與的，尤其是在這種環境下，有資產配置需求的，應該配置一些優秀的債券才對。

當然不是說參與萬科的債券啊，他這個有點慘，需要信仰。

上面這個圖可能有點復雜，看個簡單的海外債。

上圖這個應該就都看得懂，核心只有兩個，第一個是剩余期限，也就是還有多久要兌付的，第二個是價格，就是現在買的話是多少錢。

一般情況下，離兌付期越近，價格就越高。

假設有人借了100元給萬科，收到萬科開具的100元加上利息的欠條，還有一個月就要還錢了，他覺得萬科一個月后可能還不起，所以就打折賣了，比如說打7折，70元就賣了。

這個時候你覺得萬科沒問題，一個月后肯定會還錢，所以就花70元買下了這張欠條。

等到一個月后，萬科如果按約還錢了，那等于就是你只花了70元，人家付給你100元再加上利息，一下就賺30元，你看這收益率多高。

那什么情況下，原先的債主才會打折賣掉手里的欠條呢？

很大一個原因當然是覺得等到了兌付期，還是收不到錢唄。

理解了債券之后，再來看看萬科1月10日的債券市場表現，我選一只跌幅較大的。

上圖這個是“22萬科04”，昨天大跌了12.37%，只剩52.5元了。

這只債券其實要2029年才到期，而且才6.5億。

另外我看了一下，截止到1月10日，萬科有4只債券的價格都在60元以下，也就意味著只要買入這些債券，就能獲得至少40%以上的收益，有的甚至接近50%的收益率。

為什么會出現這個情況？

很簡單，因為很多人覺得萬科這幾只債券到期兌付不了的概率，高達40%以上，你看債權人這是有多不信任萬科了？

那為什么覺得萬科會還不起錢呢？我們來看萬科的財務狀況。

按照萬科三季報的數據，一年內到期的流動負債高達1115億，然后還有87億的短期借款，但是賬上的貨幣資金只有797.5億，債務壓力確實有點大。

不過僅僅是這個財務狀況，肯定不是這次債券大跌的主要原因，因為萬科資金緊張又不是昨天才有的情況。

很大一個原因是1月9日萬科發布了一個擔保公告，大家仔細看我下面這個截圖。

上圖這個擔保金額是20.4億，重要的是我用紅色框出來的這句話：“本次融資到期日調整至2026年12月31日”。

意思就是不還了，展期。

連區區20個億都還不起，這還是大家心目中的房地產公司嗎？

所以對于普通人來說，還是先跑位敬。

其實吧，萬科缺錢是真的，但是融資能力“暫時”比較強，也是真的，不信你看這個公告前面的擔保事項。

這次擔保的對象是“深圳泊瀾”這家公司，擔保金額是10.8億。

然后看下面這個重點。

這家公司的凈資產只有區區2.88萬，這么一點資產，居然能貸10.8億，就問你們融資能力強不強？

當然對于這種形式的融資，主體的狀況并不重要，只是一個名頭，主要還是萬科的名頭。

關于萬科目前的經營情況今天就不講了，等發布財報了再說。

但是有一點，萬科的債務規模是在下降的。

然后再來看碧桂園是什么情況。

1月9日碧桂園發了一個債務重組的方案，真可謂一石激起千層浪啊。

上圖就是碧桂園給出的5個選項。

第一個選項就是直接還錢，但是不好意思，要打骨折，之前欠一百，看在這么困難的份上，還10元算了。

第二個選項是你也別找我還錢了，直接當我的股東，但是我的股權也不是那么好拿的，要耐心等一等，等3.5年后再讓你當股東。

第三個選項是股權+新債券，拿出67%來股權化，剩下的也別著急找我還錢，給你換一個新的債券，意思就是展期。

而且股權化等待的時間更長，要7.5年后才能當股東。

第四個選項是換個新的債券，而且還要打6.5折。

本來欠你100元的，更換之后就只欠你65元，而且，還要等9.5年后再還，這這這......

第五個選項也是更換新的債券，這個不打折，但是要等到11.5年后再還。

上圖就是方案原文，我用紅色框出來的就是剛講的那幾個期限。

反正就是現在沒錢還，如果非要我還，那就意思一下得了，如果愿意緩一緩的，那就多緩幾年，緩的時間越長，還給你的本金就越多。

當然，前提是七八年后，碧桂園還存在，而且還有能力還錢。

我覺得應該還是會存在的，不管怎么樣，這個爛攤子還得他自己來收拾，作為當年的房地產龍頭企業，巔峰時期是那么的瘋狂，還有那么多業主等著交房，還有那么多供貨商等著付貨款。

但是到時候有沒有能力還錢，這真是個未知數。

為了讓債主們多一點信心，很貼心的在方案里公布了家產。

碧桂園控制超過3000個開發項目，可售合同面積達到9000~9200萬平方米，有130~140萬個車位。

連車位都說出來了，這能值幾個錢。

按照碧桂園自己的計算，從2024年到2039年這15年的時間，這些家產在境內可以產生200億~250億的現金盈余，在境外可以產生26億美元~30億美元的自由現金流。

然后還會賣掉一些資產，還可以有6~8億美元的收益。

這些錢加起來，大概有500億左右，也就是碧桂園未來15年內有500億左右可以用來還債。

但是不夠啊，來看債務情況。

境外債高達164億美元啊，還一半都不夠。

按照方案的目標，是要大幅去杠桿，要減少116億美元的債務，然后融資成本要從之前的年化利率6%降低到2%。

目前來看，這個難度還是比較大的，當然這個重組方案會不會被債權人接受也還未可知。

另外我看很多人說碧桂園這是想“明搶”，我覺得這樣說是不對的。

債務重組是很正常的，企業破產清算也是正常的，這純粹就是一個商業行為，是一個你情我愿的資本交易，不是什么明搶。

站在債權人的角度，冷靜考慮問題的話，這個債務重組方案雖然可能會帶來較大損失，但其實挺實在的。

我不是給碧桂園講好話，是純商業角度就事論事，問題總是要解決的，這跟我們在股市的邏輯是一樣的。

碧桂園除了發布債務重組公告外，楊惠妍女士最近也發表了講話，說2025年的工作核心，是保交房和修復資產負債表。

保交房是所有房地產企業的核心，也是必須要完成的任務，高層給的壓力是很大的，那么多買了房子，一直住不進新房，是會出問題的。

不過碧桂園似乎有點力不從心，之前給2024年定下的交房目標是48萬套，結果只交付了38萬套房子。

運氣不好的那10萬個業主，就只能繼續等了。

不知道為什么，楊惠妍到目前為止，也還沒有定下2025年的交房目標，至少是沒有對外公布的，可能是焦頭爛額吧。

之所以提一下楊惠妍，是因為自從碧桂園出事以來，整個楊氏家族的表現，要比恒大許氏要好那么一丟丟，比如這幾年楊氏家族還是提供了400億以上的流動資金支持。

而且我看這個重組方案里，還特意提到這一點，把碧桂園欠控股股東的11億美元債務，部分股權化。

可能也正是因為這一點，部分債權人才會支持這個債務重組方案吧。

不管后面這個方案能不能執行，至少到目前為止，有36億美元債務的債權人，占總債務的48%，這部分是支持這個方案的。

房地產行業走到今天，已經是明牌了，前路依然很艱苦。

碧桂園走到今天，之前的種種也沒必要去評價了，不管怎么樣，碧桂園的規模太大了，還是希望他能債務重組成功，早日交房，早日走出困境吧！

#財經#