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中交,接盤了甲方

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文/十一弟

這幾天,廣州黃埔區有一個新盤入市——

中交四航·珠江春。

十一弟查了下,去年底,珠江春就已經取得了一棟住宅樓、總共157套房的預售許可。

取證以后,拖了大半個月,才在最近正式開盤。

珠江春的開盤價,小戶型產品最低只賣4.5萬/平米,大戶型產品最貴賣到了7.1萬/平米。

在定價策略上,珠江春拉開了很大的價格區間,每平米相差了兩三萬塊錢。

這157套房,批準預售面積大概2.1萬平米。

若按照每平米5萬塊錢的開盤價計算,首期推盤的總貨值,大約在10億左右。

開盤以后,珠江春對外發布了一張鮮紅的海報——

“開盤勁銷約10億。”

從開發商的宣傳鼓吹來看,開盤當天的銷售業績,算得上相當炸裂了。

哪怕沒能實現日光,去化率至少也在八九成以上,屬于妥妥的紅盤。

不過,這年頭,開發商自報的銷售業績,注水量過高。

紅艷艷的海報,完全是為了烘托氣氛,人為地制造熱銷。

等到網簽數據一出來,當初海報上鼓吹的銷售業績,或多或少,都要大打折扣。

有時候,一半以上都是水分,讓人尷尬得腳趾摳地。

珠江春的開盤業績,姑且等過一兩個月以后,再去翻翻網簽數據吧。

先讓子彈飛一會兒。

珠江春的開發商,是一家大央企——

中交第四航務工程局有限公司。

這是一家總部位于廣州的大型建筑企業。

它是超級央企中國交建下屬一級子公司,持股比例在86%以上。

另外將近14%的股權,由交通銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行下屬金融資產投資公司共同持有。

中交四航局的股東背景,幾乎就是搞房地產開發的完美配置——

建筑施工+銀行貸款。

盡管股東配置天賦異稟,但在國內房地產行業,它卻是一個很陌生的面孔,幾乎沒有存在感。

中交四航局的主營業務,以基礎設施建設為主,包括了港口、橋梁、鐵路、公路、隧道、疏浚等工程。

尤其是在國內港口工程領域,它的行業地位和市場份額,舉足輕重。

中交四航局的業務模式,主要分為兩大板塊——

基建施工、基建投資。

其中,基建施工業務,主要承擔建設施工任務,以總承包商、分包商的角色,承攬基建項目。

而基建投資業務,是作為投資方,同時也是施工方,參與基建項目的投資、建設和運營。

簡單來說,基建施工業務就是只出力,賺的是辛苦錢;

基建投資業務,需要出錢又出力,一邊賺辛苦錢,一邊獲取投資收益。

這兩大業務板塊,也是中交四航局的主要營收來源——

2023年,中交四航局的營收規模將近508億。

其中,基建施工業務收入占比超過79%,基建投資業務收入占比大約17%,其他業務收入占比不到4%。

在其他業務里,包含了設計、房地產、貿易、材料銷售、資產出租、物業管理等。

中交四航局的房地產業務,體量很小——

2023年收入10億左右,2022年只有1億出頭。

相較于高達508億的營收規模,房地產業務的收入貢獻,微乎其微。

十一弟查了下,從涉足房地產業務以來,中交四航局的累計銷售額大約45億。

其中,2023年銷售額3億出頭,去年前三季度銷售額還不到3億。

由其操盤開發的珠江春,是中交四航局在核心城市布局落子的第一個住宅項目。

這可能成為它大舉殺進房地產業務的一塊招牌。

珠江春的前身,是位于廣州黃埔區的珠江村舊改。

這個舊改項目,涉及拆遷的戶籍人口將近兩千人。

光是改造安置,需要投入的成本就將近28億。

廣州的舊改模式,把需要改造的城中村土地一分為二——

復建區、融資區。

其中,復建區的土地,改造建成以后,用來回遷安置原來的村民;

融資區的土地,則進行商業性開發銷售,用來平衡舊改資金。

這種舊改模式下——

相當于由城中村來提供土地,同時從外部引入合作企業,來承擔拆遷安置的舊改資金。

四年前,珠江村最初引入的合作企業,是景業名邦、中洲集團與天倫控股組成的聯合體。

但由于房地產下行,民營房企資金吃緊,已經啃不動舊改的硬骨頭了。

于是,景業名邦、中洲集團與天倫控股,知難而退,半路上選擇了退出。

2023年,廣州經濟技術開發區下屬國企——廣州科學城集團短暫過手之后,很快就找到了中交四航局接盤。

在珠江村舊改項目上,中交四航局將承擔全部拆遷安置、建設改造、土地款等資本開支。

十一弟查了下,珠江村拆遷改造以后,規劃計容面積將近74萬平米。

其中,復建安置區計容面積53萬平米,融資區計容面積21萬平米。

珠江村舊改的資金來源和利潤收益,將全部來自融資區的開發銷售。

融資區將近21萬平米計容面積里,包含了18萬平米商品住宅,以及1萬平米的商業辦公、2萬平米公共服務設施。

若把拆遷改造的投資成本分攤到融資區,商品住宅部分的樓面地價,每平米還不到2萬塊錢。

珠江春一開盤,最低銷售單價定在了4.5萬/平米,最貴的賣到了7.1萬/平米。

相比樓面地價,至少翻了兩三倍以上。

這個價格,只要能賣得出去,利潤空間算是相當可觀了。

建筑央企搞舊改,肯定比當包工頭、干臟活苦活累活,更賺錢一些。

為了撬動珠江村舊改,去年初,中交四航局就已經從工商銀行、交通銀行、建設銀行、農業銀行獲得了60億銀團貸款。

給中交四航局貸款的幾家銀行,其實就是它的幾家銀行股東。

而實際上,中交四航局從這些銀行總共獲得的貸款授信,多達144億。

它背后的股東優勢,一下子就體現出來了。

想要搞房地產,不管是拿地,還是融資,說到底,都得拼背景、拼爹。

央企確實不差錢,動輒上百億的低成本信貸融資,根本花不完。

這幾年,房地產行業拉胯,作為下游產業,建筑業也跟著受到了拖累。

很多建筑施工企業,哪怕是國央企,也很難像從前一樣,從開發商手上大規模承攬房地產項目了。

房地產市場萎縮,僧多粥少,建筑企業沒活干,還養著一大堆人,就得自己想辦法找活路。

既然沒機會,那就自己創造機會——

有些建筑央企,干脆親自下場拿地搞開發,自己給自己干工程。

比如,國內建筑行業龍頭央企——中建集團。

它旗下原本有一家房地產旗艦企業——中海地產,行業排名前三。

但這兩年,在中海地產以外,中建集團旗下的八個局公司,還有中建方程等子企業,也都一窩蜂地殺進了房地產。

他們大舉拿地,迅速做大了規模。

跟中建集團一樣,中交集團進軍房地產的路徑,如出一轍。

這家超級央企旗下原本也已經擁有兩個房地產業務平臺——綠城中國、中交地產,都做得很大。

現在,中交四航局這樣幾乎不曾涉足過房地產業務的子公司,也大張旗鼓地殺進來了。

按照舊改項目需要投入三成以上的自有資金來推算,珠江村舊改的總投資,大概在八九十億左右。

在這一個開發項目上的投資額,就比過去它在房地產業務板塊的全部投入加起來還要大。

十一弟查了下,珠江村舊改的建設施工總承包商,就是中交四航局。

自己投資,自己開發,自己施工,自己賣。

在公開對外的宣傳介紹里,中交四航局已經旗幟鮮明地表態,要吃房地產這碗飯了——

“大力進軍地產市場。”

由于總部設在廣州,因此它的房地產業務,目前主要集中在華南地區——

“以珠三角城市為核心,向周邊區域輻射。”

原來,房地產開發的門檻,竟然這么低。

從前在工地上扎鋼筋、澆水泥的包工頭,他們拿到土地就能干了。

從乙方到甲方,一瞬間就完成了身份轉換,無縫銜接。

相比開發商,這些建筑央企不差錢,更懂施工、更懂控成本。

如今,他們不僅繼續做乙方,干著臟活苦活累活,養活了一大堆人,還能把甲方的錢賺了。

這真是降維打擊了——

格局一旦打開,接盤甲方也不在話下。

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