“鼎盛”時期，南通書包房的價格一直保持穩定且強 勁， 尤其是二附、城中、啟秀、三中等熱門優質學校，更是一房難求。

　　如今，樓市調整階段，老破小書包房受到了巨大沖擊，下跌速度和幅度令人咂舌。

　　值得一提的是，2024年南通成交單價超4萬/㎡的房源，清一色都是別墅。

　　書包房并不在列，側面說明 天價書包房時代結束了，并且 從最新的掛牌價格來看，遍地都是撿漏機會。

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　　銀花苑，3年大跌150萬+

　　銀花苑作為城中+三中雙書包房，過去房價一直居高不下。

　　高峰期曾一度賣到4萬，樓層好一點的房源甚至沖破4.3萬/㎡。

　　但隨著大環境下行，小區成交價明顯下跌，2023年 上半年就跌 到了2.7萬/㎡左右。

　　而現在同類型小戶型，掛牌價已降到2萬/㎡左右，從302萬到149萬，3年大跌150萬+。

　　目前，銀花苑在貝殼網站的掛牌均價為26253元/㎡，106套房源在售，近90天成交8套，近30天帶看199次。

　　此前，銀花苑還成交了一套法拍房，市場評估價370萬，起拍價208萬，經過7位買家44輪競價，最終以總價約253萬、單價約19945元/㎡成交。

　　該房源先后掛拍4次，僅短短半年時間，起拍價從398萬一路降至208萬，市場評估價也從568萬降到370萬，實屬少見。

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　　新建路新村，3年大跌60萬+

　　新建路新村由于在啟秀中學施教區內，總價相對較低，在二手房市場的熱度一直很高 。

　　曾賣出2.2-2.4萬/㎡的高價，當時很多家長都在高位時入手，如今也只剩一把辛酸淚。

　　小編近日發現，該小區掛牌均價低至1.2萬/㎡左右 ，80萬就能入手一套兩居室。

　　3年前110萬只能買一室一廳，現在能買一套三居室。 且僅是掛牌價，實際成交價可能還會更低。

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　　鳳凰萊茵苑，1年大跌70萬

　　還有新城區鳳凰萊茵苑，作為南通一附一中優質教育資源的小區，小區房齡新環境好，二手房熱度不低。

　　這要是放在4年前，房價確實抗打。

　　2020年鳳凰萊茵苑有2套約42㎡的房源，成交單價高達3.6-3.8萬/㎡，且成交周期都在一周內。

　　就算是大戶型房源，2020年的成交價也達到2.89萬/㎡。

　　后一路下滑，2023年下半年房源成交單價已經跌到了1.5-1.6萬/㎡。

　　時至今日，該小區成交價更是大跌眼鏡，晚1年少花70萬。

　　一套約147.31㎡的三居室，非頂底樓，成交總價170萬，單價僅約11540元/㎡。

　　南通書包房市場的變化，反映了政策調控和市場需求的雙重影響。

　　過去單純依靠書包光環，炒作房價 的時代已經結束，市場正在回歸理性。

　　1、教育均衡化下的沖擊

　　近年來，南通根據城區發展，規劃建設多所新學校，不僅給周邊居民帶來更多的教育資源，也推動了全市教育優質、均衡發展。

　　不少學校都納入集團化管理，加上實施教師輪崗制度，在平衡教育資源分布的同時，也對書包房體系形成較大沖擊。

　　最直觀的就是創新區，正在形成教 育高地，紫瑯一小、紫瑯湖實驗學校、南通中學附屬實驗學校三所學校的崛起，對舊有格局造成一定沖擊。

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　　2、出生率的下滑

　　2024年，南通各小學都進行了均衡分班，各校新一年級入學人數普遍回落，虹橋一小、啟秀小學3個班，朝暉小學、通師二附比去年減少1個班，陸洪閘小學、城南小學只招 到1個班......

　　甚至，幼兒園關停現象也開始了。網友爆料自家附近的一家幼兒園經營不善關門了，據說是2年都交不起房租。

　　小學減招，班級數減少的背后，是近年來生育率下 滑的縮影。

　　根據 南通市統計局發布的《南通統計年鑒2023》提供的數據，近6年，南通地區出生人 數分別 為：2018年52870人，2019年44615人，2020年46165人，2021年33690人，2022年29108人，2023年26249人，區域新生人口數呈直線下降趨勢。

　　意味著，未來幾年，小學的入學人數還會大幅下降，再過幾年，初中的入學人數也會隨之減少。

　　由此可見，書包房市場需求會逐漸減弱，流動 性會進一步下 降。

　　相比曾經動輒3萬+、4萬+的頂級書包房，如今的價格已經冷靜了很多。

　　對于買家來說，確實是個很好的撿漏時機。你們覺得呢？歡迎評論區留言~