?這兩日，連續(xù)被萬科、碧桂園刷屏。

　　1月14日，碧桂園發(fā)布了2023全年和2024中期財(cái)報(bào)，不發(fā)則已，一發(fā)則是驚掉我們的下巴。

　　碧桂園有息債務(wù)是2502億元，可使用現(xiàn)金只有區(qū)區(qū)67億元。

　　目前還有3059個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)，20萬套房子未完工。

　　1月16日，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報(bào)道，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝被公安機(jī)關(guān)帶走。

　　從多個(gè)信源獲悉，深圳相關(guān)工作專班已經(jīng)全面介入萬科，萬科公司或?qū)⒚媾R接管改組。

　　這兩個(gè)爆炸性信息，讓沉寂已久的房地產(chǎn)圈炸開了鍋！

　　悲觀消極情緒籠蓋之下

　　我們來看看今天還剩的兩家Top級優(yōu)秀民企：龍湖、濱江。

　　這兩家房企穿越周期制勝的關(guān)鍵是什么？

　　可講的方面與維度太多了，但我個(gè)人的感受是戰(zhàn)略的成功，兩家企業(yè)都極其的克制。

　　先說說龍湖：

　　今天，我們再看那些爆雷的房企，都是住宅占比太高。

　　市場銷售不景氣，現(xiàn)金流吃緊，最終倒閉。

　　回頭看龍湖，當(dāng)年率先提出向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型期的前幾年里，龍湖掉出了銷售排行榜Top10.

　　尊重規(guī)律，城市化率不斷上升，市場必然會(huì)進(jìn)入存量時(shí)代；敬畏市場，新增人口不斷減少，住宅的人群會(huì)不斷減少。

　　今天再看龍湖的經(jīng)營數(shù)據(jù)，商業(yè)運(yùn)營貢獻(xiàn)著大量現(xiàn)金流與利潤。

　　同時(shí)，龍湖也相當(dāng)重視供應(yīng)鏈。

　　率先提出“同路人”的口號，把供應(yīng)商當(dāng)作合作伙伴。

　　在這一點(diǎn)上，我在多篇文章/演講中曾多次提到龍湖的“同路人”理念。

　　這一種超前理念，搭建起了供需相對穩(wěn)固的合作關(guān)系。

　　除此之外，龍湖的產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)在行業(yè)里還是很有口碑，很多消費(fèi)者以成為“龍民”為榮。

　　可以說，龍湖在很早就注重用戶資產(chǎn)，形成了企業(yè)IP標(biāo)簽屬性。比如產(chǎn)品方面，龍湖的“五重景觀”就被行業(yè)所學(xué)習(xí)，形成了一個(gè)強(qiáng)IP。

　　再說說濱江：

　　深耕一座城，已經(jīng)與杭州深度綁定，提供高品質(zhì)的住宅，具備極強(qiáng)的標(biāo)簽屬性。

　　濱江也極度克制，它跟河南建業(yè)有所不同。

　　河南建業(yè)雖然也深耕一個(gè)省份，但河南建業(yè)可多元化產(chǎn)業(yè)太多了。

　　戰(zhàn)線有些長，在大環(huán)境下行情況下，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問題，就可能會(huì)影響到整體大局。

　　濱江2024年用219億拿地，其中僅杭州就占了214億。

　　濱江在產(chǎn)品模塊方面的標(biāo)準(zhǔn)化、顆粒度極其細(xì)致，產(chǎn)品極具有競爭力，這也來自于濱江對于供應(yīng)鏈的深度研究。