網(wǎng)友提問

劉某與張某簽訂了《房屋買賣合同》，約定張某向劉某支付定金5萬元，剩余房款在三年內(nèi)付清。但該房屋的實際登記人為某房產(chǎn)公司，后房產(chǎn)公司因無力償還借款被債權(quán)人申請強制執(zhí)行，此時張某能夠排除強制執(zhí)行？

也迪律師解答

依照法律規(guī)定，人民法院只能執(zhí)行被執(zhí)行人的責(zé)任財產(chǎn)，如果被執(zhí)行財產(chǎn)不屬于被執(zhí)行人，或者案外人在被執(zhí)行人的財產(chǎn)之上擁有足以排除執(zhí)行的實體權(quán)利，則人民法院應(yīng)當(dāng)停止對該財產(chǎn)的執(zhí)行。受讓人即案外人，在案涉財產(chǎn)上的物權(quán)期待權(quán)如欲產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力，應(yīng)當(dāng)符合以下要件：（一）和被執(zhí)行人即登記名義人，簽訂以變動執(zhí)行標(biāo)的物所有權(quán)為目的的合同。（二）買受人已經(jīng)履行支付買賣合同約定價款的全部義務(wù)。（三）案外人對執(zhí)行標(biāo)的物的物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)以一定的方式對外公示。（四）物權(quán)沒有變更登記的原因不可歸責(zé)于案外人。四個要件必須全部具備，缺一不可。

本案中的房屋買賣合同并非與作為登記名義人的某房產(chǎn)公司簽訂，而是張某與劉某所簽訂，而劉某也并非案涉房屋登記的所有權(quán)人，在張某不能提交證據(jù)證明對案涉房屋的處分取得了所有權(quán)人某房產(chǎn)公司的授權(quán)，房屋買賣合同構(gòu)成無權(quán)處分，此時買賣合同仍然有效，但是由于劉某無權(quán)處分案涉房屋，在未取得某房產(chǎn)公司追認(rèn)的情況下，張某依法只能向劉某行使違約賠償或者損害賠償?shù)膫鶛?quán)請求權(quán)，其在案涉房屋之上不能成立物權(quán)期待權(quán)。在張某的物權(quán)期待權(quán)不能成立的情況下，當(dāng)然也就不存在排除人民法院對案涉房屋執(zhí)行的問題。