當下上海樓市，哪些類型的房子不受待見？

　　其中一定有老破大。

　　傳統意義上對老破大的定義是，始建于上世紀80年代末至2000年代初的塔樓，外觀粗壯，面積在大100平以上，有的甚至超過200平，名稱多為“XX大廈”或“XX公寓”。

　　地理位置上大多集中在中環以內，廣泛分布于黃浦、靜安、虹口、徐匯等浦西核心城區。

　　因為數量多且和老破小在很多方面具有相似特質，所以經常被拿來和老破小對比。

　　遙想當年，這些位于核心地段的老破大，也是備受追捧的明星房產，

　　能擁有它們的房東，也都是實力非凡的佼佼者。

　　但現在的老破大仿佛已經成為時代的遺棄者，

　　正在遭受房東和買家的雙重嫌棄。

　　老破大越來越不好賣了

　　擁有老破大的上海房東，是這兩年樓市下行周期中最難熬的人。

　　他們面臨的最頭疼的問題就是，很難找到買家接盤。

　　沒人接盤，就只能降價甩賣。

　　以至于現在很多老破大小區，已經比板塊內的老破小還便宜了。

　　1、北濱江榮成大廈

　　地段沒話說，陸家嘴北濱江，小區旁邊是保利廣場，下樓就是浦東大道站。

　　現在171平三室的房子，單價4萬9就能成交，

　　而2023年的時候小區成交價還維持在7-8萬的水準。

　　2、中山公園兆豐花園

　　2001年的老破大，標準的地鐵小區，距2號線中山公園站200米。

　　最近一次成交單價是6.4萬/平，這個價格甚至還不如板塊內80年代的老破小。

　　旁邊的長新小區，1984年的老破小，已有41年房齡，最新成交價還能賣到7萬多。

　　3、北外灘安康大樓

　　1995年的老塔樓，1棟樓就是一個小區。

　　在綠網上只有2套成交記錄，18年的成交單價6.3萬。

　　目前小區的掛牌價7.1萬，比旁邊的老破小還便宜1萬塊。

　　房外房研究院統計的數據表明：

　　上海總價800萬元以上的“老破大”相比于“老破小”存在更大的降價壓力。

　　但最令人破防的還不是降價，而是降價也賣不掉。

　　比如黃浦濱江通達大廈，整個小區在綠網上成交的都是89平的小兩房，大戶型連成交記錄都沒有。

　　再有黃浦濱江東業大廈，2001年的板樓小區，目前在售的兩套155平大戶型一直賣不出去。

　　小區上一套155平的三房大戶型成交，還是2020年3月。

　　我們的客戶中也有一些老破大房東，自己的房子在鏈家掛了兩年多賣不掉，委托我們來賣的。

　　老破大也想不到，自己會先倒在老破小前面。

　　不好賣的原因

　　上世紀90年代，以上這種類型的老破大還是高品質的象征，

　　但現在已經成為了市場分化下的“棄子”。

　　究其原因，還是短板太多了：

　　1）塔樓戶型差

　　這些老破大都是上個世紀的審美，戶型設計落后且奇葩，有的臥室太小，有的客廳過大，有的客廳沒窗戶，采光也成謎。

　　2）梯戶比不合理

　　4梯8戶算頂配，大部分都是2梯8戶，還有3梯15戶的，上班坐電梯等的讓人崩潰。有的老破大小區甚至沒電梯，那么大的房子拖家帶口去住，家里老人爬樓梯都困難。

　　3）沒有物業概念

　　老破大小區一般都是獨棟樓，封閉管理不存在，小區保安形同虛設。沒有停車位，沒有綠化，只有源源不斷的租戶跟你搶電梯。

　　4）人員復雜

　　很多市區老破大是商業、辦公、住宅混合，有人直接在小區里開公司，人群來來往往，素質參差不齊，安全也沒有保障。

　　5）流通性差

　　好的房子應該是更容易找到買家的，有流通性才能體現實際價值。

　　但你打開綠網去看老破大的成交，會發現很多老破大小區一年也就1、2套成交，甚至有的大戶型見不到成交，成交不活躍這就代表著老破大根本找不到買家。

　　還有其他的如外立面粗糙、內部裝修陳舊、短期內無法拆遷，投資回報率低等各種問題。

　　老破大還能買嗎

　　在房地產潮水逐漸褪去的當下：

　　大家買房都在考慮流通性，關注資產保值性。

　　所以老破大已經成為被市場邊緣化的產品。

　　買老破小的還能有個拆遷預期，而老破大有什么能支撐買家為其買單呢？

　　估計現在還會買老破大的就是那些有地段情懷的老上海人。

　　但是只靠這點情懷，根本支撐不起老破大的市場。

　　雖然現在很多內環內的老破大小區，單價比外環外都低，

　　但面積大，總價肯定不會低，交易的摩擦成本也高。

　　契稅、中介費，有的還要交豪宅稅。這些加起來要大幾十萬。

　　而同地段的一套老破小兩三百萬就能買，交易成本也低得多。

　　對于低總價的剛需群體，他們更愿意輕松上車老破小。

　　據房外房研究院數據統計，2024年上海500萬以下二手房成交占比高達75.7%。

　　而對于有實力買老破大的群體來說，他們可以有更多更好的選擇。

　　如果有1000萬的預算，可以買新房或者中環附近次新的小三房，不僅房子新，小區環境好，實用性也更高。

　　如果有1500萬的預算，可以買一些帶學區的次新房。

　　預算更高的人，更沒有必要買老破大。

　　現在的老破大面臨一種剛需買不起，改善看不上的尷尬困境。

　　小結

　　上海老破大是房地產市場轉型過程中的階段性產物，正在逐漸被市場拋棄。

　　房子大漲、普漲的時代已經過去，未來上海樓市的分化會越來越嚴重。

　　人們對居住品質的要求越來越高，老破大的生存空間會越來越窄。

　　如果你想買房投資，千萬別碰老破大；

　　如果是自住，盡量挑選戶型方正、采光好、地段好的房子，要有下家思維；

　　千萬不要買新房和新地塊周圍的老破大，不然以后會被踩踏的更慘。

　　如果你是正在賣房的老破大房東，務必珍惜每一個愿意出價的買家。