城市首店發(fā)展研究

深圳福田區(qū)首店經(jīng)濟發(fā)展

本期作者

本文作者：贏商研究中心 羅嘉欣。

數(shù)據(jù)支持丨杜曉瑩、唐澤強

主編 | 付慶榮 頭圖丨視覺中國

當全國商圈都在爭奪“首店經(jīng)濟”制高點的背景下，深圳福田區(qū)“曬”出驚人成績單：近三年引進超330家城市首店，首店總量傲居全市之首，以平均每3天誕生1家首店的“福田速度”正在重繪深圳商業(yè)版圖。

在福田，日本蔦屋書店華南首店成文藝青年打卡地標，法國老佛爺百貨華南首店開業(yè)首日營業(yè)額破百萬，中式烘焙網(wǎng)紅-好利來華南首店首月銷售額近1000萬元……再往前，這里還有山姆會員商店中國首店 （亦是全球店王） ，這個面積僅78.8平方公里的城區(qū)，為何能持續(xù)收割頂流品牌？

解密福田區(qū)“首店收割機”的底層邏輯，藏著城市商業(yè)進化的三重密碼：

超級商業(yè)載體矩陣：以星河COCO Park、卓悅中心、深業(yè)上城、平安金融中心等商場為代表，形成超過220萬㎡商業(yè)集群，是深圳單位面積商業(yè)密度最高的城區(qū)；

首店經(jīng)濟“政策引力場”：制定《福田區(qū)建設國際消費中心城市核心區(qū)三年行動計劃（2023-2025年）》，支持國際消費品牌引進和首店/首展引進；

新消費場景試驗田：深圳節(jié)日大道、公園經(jīng)濟、二次元經(jīng)濟、低空經(jīng)濟、深港融合等創(chuàng)新消費場景持續(xù)迭代。

首店經(jīng)濟火爆帶動商圈知名度、繁榮度和活躍度大幅提升。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)顯示，福田CBD商圈2024年日均去重客流超過200萬人次，客流密度位居深圳商圈第一，是深港消費融合的橋頭堡。

在這場首店經(jīng)濟的馬拉松中，福田正從“CBD”向“CBD2 （Central Business District2） ”進化——下一個商業(yè)頂流的誕生，或許就藏在深南大道璀璨的霓虹里。

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首店經(jīng)濟跑出“深圳速度”

單位面積“消費濃度”全國第一

近年來，深圳市緊跟國家促進消費擴容提質(zhì)的戰(zhàn)略步伐，出臺了一系列前瞻性政策，如《深圳市〈關于加快建設國際消費中心城市的若干措施〉實施細則》《深圳市優(yōu)化國際化營商環(huán)境工作方案 （2023—2025年） 》等，精心培育了一個國際化、高品質(zhì)、多元化的商業(yè)沃土，為首店經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展奠定了堅實基礎。

作為深圳的中央商務區(qū)（CBD）所在地，福田區(qū)率先響應，提出“培育建設國際消費中心城市核心區(qū)”為目標，出臺《福田區(qū)建設國際消費中心城市核心區(qū)三年行動計劃（2023-2025年）》等政策， 大力支持國際國內(nèi)知名品牌來福田開設品牌首店，推進區(qū)域商業(yè)和消費高質(zhì)量發(fā)展。

首店總量突破

在政策的強勁推動下，福田區(qū)“首店經(jīng)濟”實現(xiàn)了突破性增長。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)權(quán)威統(tǒng)計，近三年福田區(qū)引進城市首店達到332家，位于全市各區(qū)之首，成為深圳首店經(jīng)濟的“首發(fā)高地”。

能級持續(xù)躍升

從能級上看，福田區(qū)引進的首店中，華南區(qū)及以上級別的首店占比超過40%，達到135家，吸引了眾多國際知名大牌、國際國內(nèi)零售品牌以及特色餐飲品牌等前來落戶。

其中，高能級優(yōu)質(zhì)首店（A級/B級）占比高達41%，包括69家國際品牌首店，如超過120年歷史的法國老佛爺百貨中國首家精選概念店、The Surgeon亞洲首店、大洋洲護膚品CEMOY中國首家精品旗艦店等，還有婚紗女王VERA WANG華南旗艦店、日本TSUTAYA BOOKSTORE蔦屋華南首店、日本連續(xù)5年米其林二星壽司芳Sushiyoshi Taipei內(nèi)地首店、teamLab共創(chuàng)！未來園內(nèi)地首個常設館、shu uemura全國旗艦店、Kiehls全國旗艦店、荷蘭高端嬰童品牌NUNA中國首店等，持續(xù)提升福田區(qū)商業(yè)的國際化“濃度”。

業(yè)態(tài)創(chuàng)新迭代

在新興消費趨勢的引領下，挖掘優(yōu)質(zhì)品牌和新消費元素與業(yè)態(tài)，成為城市“首店經(jīng)濟”高質(zhì)量發(fā)展的新命題。分析福田區(qū)近三年332家首店清單會發(fā)現(xiàn)，福田區(qū)首店經(jīng)濟也在不斷創(chuàng)新迭代，首店存活率高達83%，遠高于其他城區(qū)，成為國內(nèi)外品牌創(chuàng)新的熱土。

餐飲和零售是福田區(qū)首店經(jīng)濟的主導力量，其中餐飲首店達到170家，涵蓋休閑餐飲、西餐、火鍋、地方菜等眾多品類，如順德非遺美食“豬肉婆”旗下「大小點」全國首店、茉莉奶茶·茶坊全國首店、香港素食餐廳珺Emerald內(nèi)地首店、瑞幸咖啡全國首家“四時八節(jié)”主題店、好利來、麻六記、壽司郎、鶯時Toki、奉天小館、Latina Prime巴西牛排館等均將華南首店落子福田區(qū)。

優(yōu)質(zhì)新興品牌首店呈現(xiàn)迅猛增長態(tài)勢，如MMC全球旗艦店、TOP TOY潮玩夢工廠深圳首店、X11深圳旗艦店、番茄口袋華南首店等潮玩集合店，還有日式復古戶外機車服LIBERATURS、馬思唯主理潮牌AGFK、香港新晉設計師品牌HaoNanHuang、國內(nèi)新銳潮流新勢力品牌MASONPRINCE深圳首店、主理人戶外品牌HK WORKSHOP、運動戶外旗艦店KOLON SPORT等潮流零售、生活方式類品牌，均將其深圳乃至華南首店落子福田。

旗艦店、概念店、IP主題店等非標首店占比達到25%，成為福田區(qū)首店引進一大亮點。以2024年為例，福田區(qū)共計引進109家首店，其中非標類首店28家，近三成為國際知名品牌全新概念店。

隨著“首店經(jīng)濟”的持續(xù)升溫，福田區(qū)的消費活力得到了進一步激發(fā)。2024年，福田區(qū)社會消費品零售總額達到2343.91億元，連續(xù)20年穩(wěn)居深圳第一。

放眼全國來看，福田區(qū)的商業(yè)表現(xiàn)同樣令人矚目：

• 廣東第一：廣東省首個且唯一的社會消費品零售總額突破2300億元的城區(qū)，商業(yè)能級斷層領先；

• 全國三甲：力壓群雄躋身全國TOP3，社會消費品零售總額僅次上海浦東、北京朝陽區(qū)兩大經(jīng)濟強區(qū)；

• 密度封王：每平方公里社會消費品零售總額達到30億元，單位面積消費強度問鼎全國各區(qū)第一，商業(yè)繁榮度創(chuàng)世界級標桿。

這座坐擁深圳CBD的活力之城，正以每平方公里迸發(fā)的驚人消費能量，重塑中國商業(yè)版圖，強勢確立其作為粵港澳大灣區(qū)國際消費中心核心引擎的戰(zhàn)略地位。

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打造世界級地標商圈

剖析福田區(qū)商業(yè)發(fā)展看點

福田區(qū)為什么能成為深圳的“首店收割機”？在領先全市的首店成績單背后，是深圳福田區(qū)通過持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境、精準施策出臺專項扶持政策、大力鼓勵區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目創(chuàng)新消費場景等動作，成功吸引了眾多知名品牌首店落子，為深圳商業(yè)增添了無限生機與活力。

其一，經(jīng)濟底盤強大。據(jù)最新政府公報，福田區(qū)2024年新引進跨國企業(yè)總部數(shù)量深圳第一，新注冊的軟件信息業(yè)、科技服務業(yè)企業(yè)數(shù)量在深圳市內(nèi)各區(qū)排名第一。作為深圳的中央商務區(qū)，代表深圳改革開放成就的核心區(qū)，福田區(qū)展現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭和競爭力。超100萬高凈值消費人群，是構(gòu)筑福田商貿(mào)消費繁榮的基石。

其二，商業(yè)規(guī)模和品質(zhì)突出。福田區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟，3萬㎡以上在營項目達到33個，其中S/A級運營項目達到9個，總數(shù)居深圳各區(qū)第一。區(qū)域內(nèi)擁有多元特色商業(yè)類型，如二次元、典型非標、文旅等標簽項目達16個，位居深圳第二。 （數(shù)據(jù)來源：贏商大數(shù)據(jù)，截至2024年底）

其三，未來商業(yè)前景可觀。

培育建設世界級商圈，多元發(fā)展齊頭并進

“1+5”商圈發(fā)展體系：根據(jù)《福田區(qū)建設國際消費中心城市核心區(qū)三年行動計劃 （2023-2025年） 》行動方案》，福田區(qū)計劃通過深入實施世界一流商圈創(chuàng)建行動，打造1個福田中心區(qū)世界級商圈，著力建設“福田CBD商圈”“香蜜湖國際頂級商圈”“深業(yè)上城生態(tài)商圈”三大標桿核心商圈，高標準建設華強北、梅林路、車公廟-下沙、僑香等特色商圈。

在2024年，深圳福田區(qū)圍繞著以下幾個方面，大力優(yōu)化區(qū)域國際化營商環(huán)境，實施“首店經(jīng)濟”建設成果按月監(jiān)測，為品牌深入構(gòu)建了一個“快速服務通道”。

高標準建設標志性商圈，整合節(jié)日大道、市政公園、文體設施等資源，依托全國示范智慧商圈平臺謀劃建設世界級商圈。

大力發(fā)展“四首經(jīng)濟”（首發(fā)、首秀、首展、首店），增加城市的時尚度、影響力，促進城市消費升級。

進一步擴大離境退稅商店范圍。目前福田區(qū)離境退稅商店增至63家，覆蓋主要商圈。

加大深港“一卡通”推廣發(fā)行力度，優(yōu)化港人在深線下購物便捷度。

依托節(jié)假日舉辦公園各類文體活動，打造“公園+”系列消費體驗活動。

目前，福田區(qū)基本形成四大特色消費生態(tài)——以福田CBD商圈為代表的時尚消費聚集區(qū)；以“華強北中國電子第一街”為代表的科技消費聚集區(qū)；以十畝地、購物公園等為代表的夜間消費聚集區(qū)；以立體慢行系統(tǒng)，串聯(lián)筆架山、蓮花山、中心公園等生態(tài)集群培育新型公園消費聚集區(qū)。

從近兩年首店商圈選址看，福田CBD商圈受歡迎程度極高。星河COCOPark、領展中心城、深業(yè)上城、卓悅中心等商業(yè)是首店進駐福田選址重點關注項目，位列首店引進榜單前列。

特色消費場景百花齊放，激發(fā)城區(qū)商業(yè)活力

深圳節(jié)日大道：以深南大道中央商務活力帶為紐帶，串聯(lián)福田星河COCOPark、卓悅中心、皇庭廣場、領展中心城、平安金融中心PAFC mall、連城新天地、會展中心等項目，聚焦“首發(fā)+”“夜間+”“文旅+”“會展+”“數(shù)字+”，通過政企聯(lián)動和創(chuàng)新型商業(yè)活動，激活了CBD商圈的消費潛力。

如2024年五一舉辦第四屆深圳福田咖啡生活消費周，活動期間助力主會場卓悅中心流量突破111.37萬人次，銷售額實現(xiàn)7125.46萬元，吸引了廣大市民參與。近期的2025元宵奇妙會亦呈現(xiàn)人從眾熱鬧消費場景。

公園商業(yè)新物種：通過立體空中連廊，加大公園與商業(yè)空間的通達度，利用蓮花山、筆架山、香蜜公園、中心公園等豐富公共活動基礎上，進一步挖掘戶外經(jīng)濟，以深業(yè)上城為代表探索商業(yè)與公園、體育結(jié)合創(chuàng)新場景消費模式，并積極開展無人機公園外賣配送等低空經(jīng)濟試點，打造特色的公園生態(tài)商圈。如去年國慶期間依托于“公園”客群，深業(yè)上城日均客流同比增長40%，全場銷售同比提升55%。

次元文化新勢力：形成大中華BitCity次元小鎮(zhèn)、中州灣C Future City等次元文化消費聚集地，如前者吸引眾多二次元首店，舉辦動漫嘉年華活動期間單日客流破10萬人次，成為深圳次元文化全新地標，后者在B1層打造二次元主題市集，舉辦次元主題活動等，吸引眾多次元文化愛好者聚集。

夜經(jīng)濟新地標：夜間經(jīng)濟是城市消費繁榮的風向標。在2024中國夜間經(jīng)濟研究成果發(fā)布活動中，福田區(qū)榮膺“2024夜間經(jīng)濟優(yōu)選城區(qū)”桂冠。數(shù)據(jù)顯示，福田區(qū)夜間消費在社會消費品零售總額中占比超過六成，成為消費增長的重要驅(qū)動力。目前福田區(qū)已經(jīng)形成了CBD商圈、車公廟、梅林、華強北等多個夜間消費聚集地。

深港消費融合體：作為深港消費融合的核心承載區(qū)，福田區(qū)正在形成港客消費新常態(tài)。2024年經(jīng)深圳口岸入境旅客數(shù)量超過7700萬人次，其中經(jīng)福田口岸和皇崗口岸占比超三分之一。伴隨深港消費融合加速，福田區(qū)消費潛力進一步提升，成為其吸引首店進駐的又一重磅砝碼。

福田區(qū)的這些運營水平卓越的商場載體與豐富多樣的商業(yè)消費場景，共同為首店品牌的進駐提供了肥沃的土壤——一個充滿活力、創(chuàng)新無限且極具包容性的商業(yè)生態(tài)。

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首發(fā)經(jīng)濟新趨勢下

福田商業(yè)迎來新進階機會

當前，各地政府正積極將“首發(fā)經(jīng)濟”作為推動城市經(jīng)濟發(fā)展的重要戰(zhàn)略抓手。通過構(gòu)建全方位賦能體系、引進和培育高品質(zhì)首店、推動業(yè)態(tài)創(chuàng)新多元以及促進本土品牌崛起等措施，推動首店經(jīng)濟向更高水平發(fā)展。

在此背景下，首店經(jīng)濟不再局限于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，呈現(xiàn)出更多高附加值服務型業(yè)態(tài)及非標類型。結(jié)合去年11月商務部等7部門聯(lián)合印發(fā)的《零售業(yè)創(chuàng)新提升工程實施方案》，鼓勵城市大力推進老舊商業(yè)改造盤活，亦為城市首店經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造新的創(chuàng)新載體。

聚焦深圳福田區(qū)，未來借助蜜湖國際金融中心建設、車公廟片區(qū)連片升級改造、大金沙片區(qū)改造等契機，強化國際招商引資，重點引入國際知名商企和品牌運營商，加速國際高端品牌及首發(fā)經(jīng)濟集聚。

香蜜湖金融中心規(guī)劃圖

在2025年內(nèi)，深圳福田區(qū)還將迎來眾多存增量項目帶來多元消費場景體驗，如深圳首家市內(nèi)免稅店落子福田，必將為福田區(qū)帶來全新的“免稅經(jīng)濟”新體驗。

其他籌開的商業(yè)項目，也將為首店進駐創(chuàng)造機會，如：

• 黃木崗樞紐商業(yè)-深圳之脈，將依托于地鐵換乘樞紐，打通市體育館與深業(yè)上城生態(tài)商圈，構(gòu)建全新“體育+商業(yè)”體驗；

• 福田夜經(jīng)濟地標-購物公園酒吧街改造歸來，帶來一波微醺經(jīng)濟首店；
  

• 深圳首個購物中心-城市廣場 改造，全新的iN城市廣場將打造深圳最大的戶外運動公園，并將創(chuàng)造出一條24H全時段街區(qū)“啤酒街”，構(gòu)建一個多元融合的“生活中心”。

• 還有華強北女人世界、梅林安薈鄰等城市存量商業(yè)改造盤活等，帶來商業(yè)新活力。

深圳iN城市廣場改造后效果圖

目前福田區(qū)還在積極培育新型消費場景，如打造低空經(jīng)濟，發(fā)展寵物經(jīng)濟、進一步挖掘公園商業(yè)服務潛力、培育以A Park深圳數(shù)字藝術公園為代表的非標商業(yè)社區(qū)孵化主理人品牌等，為福田區(qū)打造國際消費中心城區(qū)核心區(qū)創(chuàng)造更多發(fā)展勢能。

當城市商業(yè)從“空間運營”邁向“生態(tài)創(chuàng)造”，福田區(qū)正以創(chuàng)新者的姿態(tài)構(gòu)建消費文明新圖景。在這場以“首發(fā)經(jīng)濟”為戰(zhàn)略支點的全球消費版圖重塑中，福田區(qū)正通過“首店首秀首展”的持續(xù)突破，助力深圳培育建設國際消費中心城市搭建起鏈接全球商業(yè)資源的超級樞紐。該城區(qū)的未來商業(yè)表現(xiàn)，值得持續(xù)關注。

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