城市首店發展研究

深圳福田區首店經濟發展

本期作者

本文作者：贏商研究中心 羅嘉欣。

數據支持丨杜曉瑩、唐澤強

主編 | 付慶榮 頭圖丨視覺中國

當全國商圈都在爭奪“首店經濟”制高點的背景下，深圳福田區“曬”出驚人成績單：近三年引進超330家城市首店，首店總量傲居全市之首，以平均每3天誕生1家首店的“福田速度”正在重繪深圳商業版圖。

在福田，日本蔦屋書店華南首店成文藝青年打卡地標，法國老佛爺百貨華南首店開業首日營業額破百萬，中式烘焙網紅-好利來華南首店首月銷售額近1000萬元……再往前，這里還有山姆會員商店中國首店 （亦是全球店王） ，這個面積僅78.8平方公里的城區，為何能持續收割頂流品牌？

解密福田區“首店收割機”的底層邏輯，藏著城市商業進化的三重密碼：

超級商業載體矩陣：以星河COCO Park、卓悅中心、深業上城、平安金融中心等商場為代表，形成超過220萬㎡商業集群，是深圳單位面積商業密度最高的城區；

首店經濟“政策引力場”：制定《福田區建設國際消費中心城市核心區三年行動計劃（2023-2025年）》，支持國際消費品牌引進和首店/首展引進；

新消費場景試驗田：深圳節日大道、公園經濟、二次元經濟、低空經濟、深港融合等創新消費場景持續迭代。

首店經濟火爆帶動商圈知名度、繁榮度和活躍度大幅提升。據贏商大數據顯示，福田CBD商圈2024年日均去重客流超過200萬人次，客流密度位居深圳商圈第一，是深港消費融合的橋頭堡。

在這場首店經濟的馬拉松中，福田正從“CBD”向“CBD2 （Central Business District2） ”進化——下一個商業頂流的誕生，或許就藏在深南大道璀璨的霓虹里。

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首店經濟跑出“深圳速度”

單位面積“消費濃度”全國第一

近年來，深圳市緊跟國家促進消費擴容提質的戰略步伐，出臺了一系列前瞻性政策，如《深圳市〈關于加快建設國際消費中心城市的若干措施〉實施細則》《深圳市優化國際化營商環境工作方案 （2023—2025年） 》等，精心培育了一個國際化、高品質、多元化的商業沃土，為首店經濟的蓬勃發展奠定了堅實基礎。

作為深圳的中央商務區（CBD）所在地，福田區率先響應，提出“培育建設國際消費中心城市核心區”為目標，出臺《福田區建設國際消費中心城市核心區三年行動計劃（2023-2025年）》等政策， 大力支持國際國內知名品牌來福田開設品牌首店，推進區域商業和消費高質量發展。

首店總量突破

在政策的強勁推動下，福田區“首店經濟”實現了突破性增長。據贏商大數據權威統計，近三年福田區引進城市首店達到332家，位于全市各區之首，成為深圳首店經濟的“首發高地”。

能級持續躍升

從能級上看，福田區引進的首店中，華南區及以上級別的首店占比超過40%，達到135家，吸引了眾多國際知名大牌、國際國內零售品牌以及特色餐飲品牌等前來落戶。

其中，高能級優質首店（A級/B級）占比高達41%，包括69家國際品牌首店，如超過120年歷史的法國老佛爺百貨中國首家精選概念店、The Surgeon亞洲首店、大洋洲護膚品CEMOY中國首家精品旗艦店等，還有婚紗女王VERA WANG華南旗艦店、日本TSUTAYA BOOKSTORE蔦屋華南首店、日本連續5年米其林二星壽司芳Sushiyoshi Taipei內地首店、teamLab共創！未來園內地首個常設館、shu uemura全國旗艦店、Kiehls全國旗艦店、荷蘭高端嬰童品牌NUNA中國首店等，持續提升福田區商業的國際化“濃度”。

業態創新迭代

在新興消費趨勢的引領下，挖掘優質品牌和新消費元素與業態，成為城市“首店經濟”高質量發展的新命題。分析福田區近三年332家首店清單會發現，福田區首店經濟也在不斷創新迭代，首店存活率高達83%，遠高于其他城區，成為國內外品牌創新的熱土。

餐飲和零售是福田區首店經濟的主導力量，其中餐飲首店達到170家，涵蓋休閑餐飲、西餐、火鍋、地方菜等眾多品類，如順德非遺美食“豬肉婆”旗下「大小點」全國首店、茉莉奶茶·茶坊全國首店、香港素食餐廳珺Emerald內地首店、瑞幸咖啡全國首家“四時八節”主題店、好利來、麻六記、壽司郎、鶯時Toki、奉天小館、Latina Prime巴西牛排館等均將華南首店落子福田區。

優質新興品牌首店呈現迅猛增長態勢，如MMC全球旗艦店、TOP TOY潮玩夢工廠深圳首店、X11深圳旗艦店、番茄口袋華南首店等潮玩集合店，還有日式復古戶外機車服LIBERATURS、馬思唯主理潮牌AGFK、香港新晉設計師品牌HaoNanHuang、國內新銳潮流新勢力品牌MASONPRINCE深圳首店、主理人戶外品牌HK WORKSHOP、運動戶外旗艦店KOLON SPORT等潮流零售、生活方式類品牌，均將其深圳乃至華南首店落子福田。

旗艦店、概念店、IP主題店等非標首店占比達到25%，成為福田區首店引進一大亮點。以2024年為例，福田區共計引進109家首店，其中非標類首店28家，近三成為國際知名品牌全新概念店。

隨著“首店經濟”的持續升溫，福田區的消費活力得到了進一步激發。2024年，福田區社會消費品零售總額達到2343.91億元，連續20年穩居深圳第一。

放眼全國來看，福田區的商業表現同樣令人矚目：

• 廣東第一：廣東省首個且唯一的社會消費品零售總額突破2300億元的城區，商業能級斷層領先；

• 全國三甲：力壓群雄躋身全國TOP3，社會消費品零售總額僅次上海浦東、北京朝陽區兩大經濟強區；

• 密度封王：每平方公里社會消費品零售總額達到30億元，單位面積消費強度問鼎全國各區第一，商業繁榮度創世界級標桿。

這座坐擁深圳CBD的活力之城，正以每平方公里迸發的驚人消費能量，重塑中國商業版圖，強勢確立其作為粵港澳大灣區國際消費中心核心引擎的戰略地位。

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打造世界級地標商圈

剖析福田區商業發展看點

福田區為什么能成為深圳的“首店收割機”？在領先全市的首店成績單背后，是深圳福田區通過持續優化營商環境、精準施策出臺專項扶持政策、大力鼓勵區域內商業項目創新消費場景等動作，成功吸引了眾多知名品牌首店落子，為深圳商業增添了無限生機與活力。

其一，經濟底盤強大。據最新政府公報，福田區2024年新引進跨國企業總部數量深圳第一，新注冊的軟件信息業、科技服務業企業數量在深圳市內各區排名第一。作為深圳的中央商務區，代表深圳改革開放成就的核心區，福田區展現出強勁的發展勢頭和競爭力。超100萬高凈值消費人群，是構筑福田商貿消費繁榮的基石。

其二，商業規模和品質突出。福田區商業發展成熟，3萬㎡以上在營項目達到33個，其中S/A級運營項目達到9個，總數居深圳各區第一。區域內擁有多元特色商業類型，如二次元、典型非標、文旅等標簽項目達16個，位居深圳第二。 （數據來源：贏商大數據，截至2024年底）

其三，未來商業前景可觀。

培育建設世界級商圈，多元發展齊頭并進

“1+5”商圈發展體系：根據《福田區建設國際消費中心城市核心區三年行動計劃 （2023-2025年） 》行動方案》，福田區計劃通過深入實施世界一流商圈創建行動，打造1個福田中心區世界級商圈，著力建設“福田CBD商圈”“香蜜湖國際頂級商圈”“深業上城生態商圈”三大標桿核心商圈，高標準建設華強北、梅林路、車公廟-下沙、僑香等特色商圈。

在2024年，深圳福田區圍繞著以下幾個方面，大力優化區域國際化營商環境，實施“首店經濟”建設成果按月監測，為品牌深入構建了一個“快速服務通道”。

高標準建設標志性商圈，整合節日大道、市政公園、文體設施等資源，依托全國示范智慧商圈平臺謀劃建設世界級商圈。

大力發展“四首經濟”（首發、首秀、首展、首店），增加城市的時尚度、影響力，促進城市消費升級。

進一步擴大離境退稅商店范圍。目前福田區離境退稅商店增至63家，覆蓋主要商圈。

加大深港“一卡通”推廣發行力度，優化港人在深線下購物便捷度。

依托節假日舉辦公園各類文體活動，打造“公園+”系列消費體驗活動。

目前，福田區基本形成四大特色消費生態——以福田CBD商圈為代表的時尚消費聚集區；以“華強北中國電子第一街”為代表的科技消費聚集區；以十畝地、購物公園等為代表的夜間消費聚集區；以立體慢行系統，串聯筆架山、蓮花山、中心公園等生態集群培育新型公園消費聚集區。

從近兩年首店商圈選址看，福田CBD商圈受歡迎程度極高。星河COCOPark、領展中心城、深業上城、卓悅中心等商業是首店進駐福田選址重點關注項目，位列首店引進榜單前列。

特色消費場景百花齊放，激發城區商業活力

深圳節日大道：以深南大道中央商務活力帶為紐帶，串聯福田星河COCOPark、卓悅中心、皇庭廣場、領展中心城、平安金融中心PAFC mall、連城新天地、會展中心等項目，聚焦“首發+”“夜間+”“文旅+”“會展+”“數字+”，通過政企聯動和創新型商業活動，激活了CBD商圈的消費潛力。

如2024年五一舉辦第四屆深圳福田咖啡生活消費周，活動期間助力主會場卓悅中心流量突破111.37萬人次，銷售額實現7125.46萬元，吸引了廣大市民參與。近期的2025元宵奇妙會亦呈現人從眾熱鬧消費場景。

公園商業新物種：通過立體空中連廊，加大公園與商業空間的通達度，利用蓮花山、筆架山、香蜜公園、中心公園等豐富公共活動基礎上，進一步挖掘戶外經濟，以深業上城為代表探索商業與公園、體育結合創新場景消費模式，并積極開展無人機公園外賣配送等低空經濟試點，打造特色的公園生態商圈。如去年國慶期間依托于“公園”客群，深業上城日均客流同比增長40%，全場銷售同比提升55%。

次元文化新勢力：形成大中華BitCity次元小鎮、中州灣C Future City等次元文化消費聚集地，如前者吸引眾多二次元首店，舉辦動漫嘉年華活動期間單日客流破10萬人次，成為深圳次元文化全新地標，后者在B1層打造二次元主題市集，舉辦次元主題活動等，吸引眾多次元文化愛好者聚集。

夜經濟新地標：夜間經濟是城市消費繁榮的風向標。在2024中國夜間經濟研究成果發布活動中，福田區榮膺“2024夜間經濟優選城區”桂冠。數據顯示，福田區夜間消費在社會消費品零售總額中占比超過六成，成為消費增長的重要驅動力。目前福田區已經形成了CBD商圈、車公廟、梅林、華強北等多個夜間消費聚集地。

深港消費融合體：作為深港消費融合的核心承載區，福田區正在形成港客消費新常態。2024年經深圳口岸入境旅客數量超過7700萬人次，其中經福田口岸和皇崗口岸占比超三分之一。伴隨深港消費融合加速，福田區消費潛力進一步提升，成為其吸引首店進駐的又一重磅砝碼。

福田區的這些運營水平卓越的商場載體與豐富多樣的商業消費場景，共同為首店品牌的進駐提供了肥沃的土壤——一個充滿活力、創新無限且極具包容性的商業生態。

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首發經濟新趨勢下

福田商業迎來新進階機會

當前，各地政府正積極將“首發經濟”作為推動城市經濟發展的重要戰略抓手。通過構建全方位賦能體系、引進和培育高品質首店、推動業態創新多元以及促進本土品牌崛起等措施，推動首店經濟向更高水平發展。

在此背景下，首店經濟不再局限于傳統業態，呈現出更多高附加值服務型業態及非標類型。結合去年11月商務部等7部門聯合印發的《零售業創新提升工程實施方案》，鼓勵城市大力推進老舊商業改造盤活，亦為城市首店經濟發展創造新的創新載體。

聚焦深圳福田區，未來借助蜜湖國際金融中心建設、車公廟片區連片升級改造、大金沙片區改造等契機，強化國際招商引資，重點引入國際知名商企和品牌運營商，加速國際高端品牌及首發經濟集聚。

香蜜湖金融中心規劃圖

在2025年內，深圳福田區還將迎來眾多存增量項目帶來多元消費場景體驗，如深圳首家市內免稅店落子福田，必將為福田區帶來全新的“免稅經濟”新體驗。

其他籌開的商業項目，也將為首店進駐創造機會，如：

• 黃木崗樞紐商業-深圳之脈，將依托于地鐵換乘樞紐，打通市體育館與深業上城生態商圈，構建全新“體育+商業”體驗；

• 福田夜經濟地標-購物公園酒吧街改造歸來，帶來一波微醺經濟首店；
  

• 深圳首個購物中心-城市廣場 改造，全新的iN城市廣場將打造深圳最大的戶外運動公園，并將創造出一條24H全時段街區“啤酒街”，構建一個多元融合的“生活中心”。

• 還有華強北女人世界、梅林安薈鄰等城市存量商業改造盤活等，帶來商業新活力。

深圳iN城市廣場改造后效果圖

目前福田區還在積極培育新型消費場景，如打造低空經濟，發展寵物經濟、進一步挖掘公園商業服務潛力、培育以A Park深圳數字藝術公園為代表的非標商業社區孵化主理人品牌等，為福田區打造國際消費中心城區核心區創造更多發展勢能。

當城市商業從“空間運營”邁向“生態創造”，福田區正以創新者的姿態構建消費文明新圖景。在這場以“首發經濟”為戰略支點的全球消費版圖重塑中，福田區正通過“首店首秀首展”的持續突破，助力深圳培育建設國際消費中心城市搭建起鏈接全球商業資源的超級樞紐。該城區的未來商業表現，值得持續關注。

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