中國房地產(chǎn)行業(yè)兩大標(biāo)桿企業(yè)—萬科與金地集團(tuán)—呈現(xiàn)截然不同的命運走向：金地雖逼近違約邊緣，大股東雖然增強(qiáng)了自己的話語權(quán)，但未全面改組管理層；萬科尚未實質(zhì)性違約，卻遭大股東深鐵全面接管，郁亮、祝九勝等核心高管集體“退場”，中高層全面“清洗”。

　　這一反差背后，反映出兩類房企治理結(jié)構(gòu)、股東性質(zhì)及管理層責(zé)任的深刻差異。

　　金地困境

　　股權(quán)分散下的“信任慣性”與妥協(xié)邏輯

　　金地集團(tuán)自2023年起陷入流動性危機(jī)，2024年三季度虧損34億元，PD值（違約概率）顯著攀升，但大股東生命人壽、福田國資等始終未對管理層“動刀”。其核心原因在于：

　　股權(quán)分散下的治理慣性：金地股權(quán)結(jié)構(gòu)長期分散，險資股東生命人壽與原大股東福田國資形成制衡，管理層實際掌控公司運營。即使險資入駐后，雙方通過“磨合期”達(dá)成戰(zhàn)略默契，未強(qiáng)行干預(yù)專業(yè)團(tuán)隊決策。

　　
管理層“護(hù)城河”效應(yīng)：金地高管團(tuán)隊穩(wěn)定，核心員工跟投機(jī)制強(qiáng)化內(nèi)部凝聚力，股東與管理層在戰(zhàn)略執(zhí)行上形成利益綁定，險資更傾向于“搭便車”而非接管。

　　
危機(jī)未觸及國資底線：金地雖流動性承壓，但尚未觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，國資股東可能評估“市場化解”優(yōu)于行政干預(yù)，避免重蹈“寶萬之爭”覆轍。

　　金地集團(tuán)2024年面臨巨額虧損（凈虧損56億至70億元），主要因銷售規(guī)模腰斬、毛利率驟降及資產(chǎn)減值計提。盡管其短期債務(wù)壓力顯著（一年內(nèi)到期非流動負(fù)債387.6億元），但第一大股東富德生命人壽（持股29.83%）長期以財務(wù)投資者自居，未實質(zhì)性介入經(jīng)營，直到2024年3月董事會換屆才通過人事調(diào)整（徐家俊接任董事長），才派出一位總裁李榮輝，一位財務(wù)負(fù)責(zé)人，三位董事，掌握了話事權(quán)。

　　富德生命人壽自身深陷償付能力信息披露停滯的困境，其作為險資更關(guān)注短期收益，而非企業(yè)長期戰(zhàn)略。金地的債務(wù)危機(jī)是“慢性病”，富德生命人壽直到業(yè)績崩塌、股價暴跌后才被動出手，本質(zhì)是資本對風(fēng)險的滯后反應(yīng)，而非主動救市。

　　金地原董事長凌克在2023年10月“突然辭職”，雖官方稱因身體原因，但背后是土儲質(zhì)量惡化（三四線城市占比高、權(quán)益比例低）、銷售斷崖式下滑（2024年1-8月簽約金額同比下降56.25%）等業(yè)績重壓下的權(quán)斗結(jié)果。管理層雖通過暫停拿地、裁員降薪（2024年管理費用下降23.81%）等手段縮減成本，但未能扭轉(zhuǎn)頹勢，最終被迫交權(quán)。

　　萬科

　　國資“先發(fā)制人”與管理層責(zé)任

　　萬科2024年凈利潤虧損450億元，但尚未違約。其大股東深鐵顯然是在深圳國資委指導(dǎo)下，在萬科危機(jī)未進(jìn)一步發(fā)酵前便大舉進(jìn)入，全面改組管理層，新任實權(quán)派均為國資背景，標(biāo)志著職業(yè)經(jīng)理人制度的終結(jié)。

　　野村證券指出，萬科管理層重組被視為“行業(yè)流動性危機(jī)結(jié)束的信號”，政府需通過國資控股穩(wěn)定市場信心，避免萬科這一標(biāo)桿企業(yè)爆雷引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。野村證券對行業(yè)的判斷可能過于樂觀，因為行業(yè)流動性并未結(jié)束。

　　萬科管理層全面改組，有著比金地更復(fù)雜的因素。

　　一方面，深鐵持股27.18%，話語權(quán)集中，可快速推動戰(zhàn)略調(diào)整（如資產(chǎn)處置、再融資），與金地分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)形成鮮明對比。

　　深鐵作為深圳國資委旗下企業(yè)，需對萬科450億元巨虧承擔(dān)連帶責(zé)任。改組管理層是向市場傳遞“深圳國資兜底”信號，避免信用崩塌引發(fā)連鎖反應(yīng)。

　　萬科原管理層推崇的“分布式管理”在行業(yè)下行期反而加劇資源內(nèi)耗，深鐵不得不以“遵義會議式”改組重建權(quán)威。

　　另一方面，以郁亮為代表的管理層對行業(yè)周期誤判，長期低估調(diào)整深度與時長。

　　盡管萬科曾以“財務(wù)穩(wěn)健”著稱，但近年來在行業(yè)劇變中暴露的三大致命失誤，已難辭其咎。

　　其一是，對行業(yè)下行周期嚴(yán)重誤判，錯失收縮窗口期。

　　萬科原管理層對房地產(chǎn)市場的調(diào)整深度與時長存在嚴(yán)重誤判。雖然早在2018年就喊出“活下去”的口號，但2020年其宣稱“房地產(chǎn)進(jìn)入管理紅利時代”，認(rèn)為行業(yè)將進(jìn)入“平穩(wěn)增長期”，導(dǎo)致萬科在現(xiàn)金流儲備與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上戰(zhàn)略短視。

　　現(xiàn)金流儲備不足：2020-2022年，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額從531.3億元驟降至2022年的27.5億元，但同期仍維持每年約300億元的分紅，消耗存量資金。

　　
誤判機(jī)會，土儲結(jié)構(gòu)失衡：2021年、2022年由于誤判市場走勢，以為是低潮下的投資機(jī)會，繼續(xù)大舉拿地。2021年萬科新增土儲中，三四線城市占比從2019年的28%升至45%（克而瑞數(shù)據(jù)），而2023年這些區(qū)域銷售均價同比下跌12%，直接導(dǎo)致存貨跌價計提從2021年的42億元激增至2023年的189億元（萬科財報）。

　　
誤判政策松綁節(jié)奏：2022年央行“三支箭”出臺后，萬科未及時發(fā)債補(bǔ)血，反而在2023年行業(yè)融資成本上升期被迫發(fā)行利率6.2%的境外債，加重利息負(fù)擔(dān)。

　　其二是，跟投機(jī)制失控與鵬金所風(fēng)險敞口暴露。

　　萬科原管理層力推的“事業(yè)合伙人跟投制度”與鵬金所融資平臺，本為激發(fā)員工動力，卻因風(fēng)控缺位反噬現(xiàn)金流。

　　跟投機(jī)制淪為“債務(wù)陷阱” ：萬科員工跟投機(jī)制設(shè)立幾年，累積規(guī)模較大，但近幾年跟投項目發(fā)生較大幅度虧損，引發(fā)員工內(nèi)部維權(quán)。并形成另一種隱形債務(wù)。

　　
鵬金所埋下隱形雷：鵬金所作為萬科供應(yīng)鏈融資平臺，2024年三季度，其多款產(chǎn)品逾期，導(dǎo)致萬科表外負(fù)債顯性化，加劇信用評級下調(diào)壓力。

　　其三是，多元化“攤大餅”拖累主業(yè)。

　　萬科原管理層的多元化擴(kuò)張，雖然后業(yè)有所收縮，但滯后的長尾效應(yīng)已經(jīng)來不及補(bǔ)救。

　　物流地產(chǎn)回報率低迷：萬緯物流2023年營收同比增長15%，但凈利率僅3.5%，不足普洛斯（6.8%）的一半，且重資產(chǎn)模式導(dǎo)致年資本開支超80億元（萬科年報）。

　　
長租公寓巨虧：“泊寓”品牌2023年凈虧損擴(kuò)大至21.8億元，出租率跌破75%，與龍湖冠寓（盈利3億元）形成鮮明對比，成為現(xiàn)金流出血點（克而瑞測評）。

　　
冰雪業(yè)務(wù)拖累：吉林松花湖等項目受消費降級沖擊，2023年客單價下滑18%，資產(chǎn)減值計提9.4億元（公司公告）。

　　從關(guān)鍵指標(biāo)看，近兩年的萬科已背離“穩(wěn)健”標(biāo)簽。

　　債務(wù)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)惡化跡象：2024年短期有息負(fù)債占比大幅上升，而現(xiàn)金短債比從2.4倍降至0.7倍（Wind數(shù)據(jù)）。

　　
盈利能力崩塌：2023年毛利率跌破16%，較2019年的36.25%腰斬，凈資產(chǎn)收益率（ROE）僅4.91%，創(chuàng)上市以來新低，2024年虧損450億元更是觸目驚心（萬科財報）。

　　
市場信心潰敗：深鐵全面介入改組前，港股萬科企業(yè)和A股萬科A的股價創(chuàng)下多年來的新低。2024年多次出現(xiàn)股債雙殺局面。

　　很難斷定，管理層的責(zé)任與行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險，哪個占比更高。 但有一點，任何時候，房企掌舵者必須摒棄“經(jīng)驗主義”傲慢，正視周期力量，在安全與發(fā)展之間找到平衡。在行業(yè)和市場激烈變動的時代，過去的老經(jīng)驗不管用了，稍有不慎，離深淵便只有一步之遙。

　　當(dāng)管理層自救無望，國資接管以止損，便是當(dāng)然之選。

　　金地、萬科之裂變，是地產(chǎn)青銅時代的幾點啟示：

　　股東博弈決定企業(yè)存亡。金地的險資股東缺乏“救市基因”，而萬科的國資股東承擔(dān)政治與社會責(zé)任，二者的干預(yù)邏輯本質(zhì)是資本屬性與政策訴求的分野。

　　萬科原管理層未能跳出“規(guī)模崇拜”，而金地凌克團(tuán)隊受制于股東內(nèi)耗，兩者均折射出職業(yè)經(jīng)理人制度在周期拐點的失靈。

　　金地、萬科敲響的鐘聲，所有地產(chǎn)人都聽到了。未來，房企生存依賴于“國資背書+管理層服從”，金地的掙扎與萬科的接管預(yù)示著一個“權(quán)力上收、風(fēng)險共擔(dān)”的新模式。