2025年很可能是北京樓市格局非常重要的轉(zhuǎn)折點。

產(chǎn)品大戰(zhàn)登場，價格大戰(zhàn)更不會缺席。

2月12日北京重磅發(fā)布“好房子”新規(guī)，8大技術要點提高居住獲得感。它是北京樓市的一個重大產(chǎn)品界碑，從此，北京的房子創(chuàng)新，可能就分為2025年前，2025年以后。

不出意外，今后新房的基礎得房率基本不低于80%。新舊對比，在售項目、二手房也必將面臨極大的沖擊。市場的階段性陣痛，不可避免。

但是，高得房率之外，你還看到了什么？新房市場會有哪些關鍵變化？對北京樓市會有哪些實質(zhì)影響？

我們之前寫過一篇文章，《》，在業(yè)內(nèi)引起巨大反響。

“好房子”也沒那么容易實現(xiàn)。經(jīng)過調(diào)研分析，我們今天再次梳理了六大看點，幫你做不一樣的政策解讀。

看點一

不分戶型大小，陽臺終于平權(quán)

最近幾年，北京不少區(qū)域先后出現(xiàn)了不同形式的陽臺贈送、“偷面積”，吸引了買房人的目光，只是各區(qū)做法很不統(tǒng)一，在一定程度上影響了房企的拿地決策。

本次新規(guī)明確，試點地區(qū)，無論選擇封閉還是開敞陽臺，只按1/2計容，陽臺投影面積不大于套內(nèi)建面的10%、進深不超過1.8米。

需要注意兩點。

1.得房率究竟會提高多少？

一套100㎡的房子，陽臺能做10㎡，得房率提高5%，不是10%，因為算一半面積。如果是錯層奇偶陽臺，就不計容、不算戶內(nèi)建面，得房率可以說是提高10%，但錯層陽臺不可封閉，有的還會多少影響樓下住戶的采光。

2.陽臺在交付時的狀態(tài)？

封閉陽臺，在交付時是封閉好的陽臺，還是可以像當下有些項目直接做成室內(nèi)的一部分？開敞陽臺是否允許封閉，統(tǒng)一封閉還是自行封閉？在北方，陽臺不封閉似乎不太現(xiàn)實，尤其對中小戶型。

看點二

大戶型在起居廳可做挑空設計

這點很有意思。很多人一看到挑空雙層算單層，就立馬認為是大利好。但你有沒想過產(chǎn)品形態(tài)、套型面積的改變？挑空自有它的底層邏輯和存在前提。

1.或只適用少數(shù)大戶型。

套內(nèi)建面大于140㎡，得房率如果是85%，建面就會在165㎡以上，高層的建面更大，也就意味著能真正做挑空的還是少數(shù)，或只能是小區(qū)的樓王產(chǎn)品。

2.項目滿容的限制。

站在房企立場，挑空雖好，但會占用層高，影響建筑高度，也就做不滿地上的建面指標。要滿容就要把面積補回來，就要再增大戶型建面。

比如，一個45米限高的樓座，原來能做15層，現(xiàn)在都做挑空，就只能出7.5層或者（局部挑空）9-10層，少了的面積怎么補？只能靠把戶型的進深做大、把面積放大，總價也會跟著上去，購房者會買單或者還能買單嗎？

3.更適合哪些產(chǎn)品形態(tài)？

如果是純低密地塊，做類別墅、疊拼產(chǎn)品很適合，不但輕松用足50㎡的上限指標，甚至還能出空間的設計創(chuàng)新。

如果是大平層，客廳挑空要做到6米，其他房間層高該怎么設計？只能是復式或咬合排布的卡疊。

卡疊雖然不是新產(chǎn)品，但在北京基本沒有過，南方也不多見，據(jù)說南京的中海江南玖序有這樣的設計，倒是一個值得研究的創(chuàng)新點。

不妨先拿更常見的復式舉例。如果要保持套內(nèi)的140㎡，南向面寬通常不會大，如果既要挑空、又要南向大面寬，戶型建面就只能更大，很多房間更有可能安排在北向，總價也會跟著上去。

在一棟多層、小高層建筑中，你會選擇有挑空的復式還是更純粹的南向大面寬平層產(chǎn)品？如果選擇復式，你更喜歡客廳挑空還是餐廳挑空？似乎又是另一個有趣的選擇。

看點三

建筑高度局部彈性管控

新規(guī)規(guī)定，建筑控高18/24/45米的居住用地，允許建筑高度上浮一檔。比如45米局部上浮60米。

你發(fā)現(xiàn)沒，這一條其實是服務于架空層、挑空設計以及戶內(nèi)層高的。因為有了架空層、挑空這些輸入條件，而容積率不變，對于項目來說，要么不滿容，要么突破限高。所以這一條很必要。

實際操作中或有兩種做法。

一種做法，局部拔掉一排樓，增加其他樓座的建筑層數(shù)以增大樓間距、綠地面積。

另一種做法，增加戶內(nèi)層高，比如有3米增高到3.3米，讓戶內(nèi)空間的長寬高更合理，更匹配好房子的品質(zhì)提升內(nèi)核，這一點對于大戶型尤為重要。既然戶內(nèi)層高可以增高，可不可以做到更高比如3.6米？不行，因為現(xiàn)行的住宅設計規(guī)范要求戶內(nèi)層高不高于3.3米。

此外，新規(guī)特別提出了兩個不能突破的上限。

1.單元數(shù)的25%，局部上浮的住宅單元水平投影面積占地塊建筑基底面積和的比例不超過25%。

2.建筑面積的30%，建筑高度上浮的住宅單元建面占該地塊住宅地上總建面的比例不超過 30%。也就是還是少數(shù)，應用到地塊中，資源極有可能還是給到樓王以及部分主力戶型。

無論哪一種做法，前提是不能影響日照、采光以及計容建面指標上限，都需要對用地的強排方案重新審視。考驗房企設計能力的時候到了。

看點四

鼓勵提升建筑立面品質(zhì)

住宅建筑立面采用磚石、金屬、陶板等耐久性高品質(zhì)材料的，其飾面層不計容。

簡單說，現(xiàn)在流行的金屬板+玻璃幕墻+局部磚石的立面做法，會增大建筑外墻厚度，這個厚度產(chǎn)生的建面是計容的，不但增大建安成本，還增大了戶內(nèi)公攤。為此，很多房企寧愿把錢花在看得見的戶內(nèi)卷超配，也不愿意輕易花在外墻上，尤其是剛需和改善項目。

今后不計容、不加大公攤，鼓勵房企提高外立面品質(zhì)，或許，真石漆、涂料會逐步淡出主流市場，至多是局部點綴。

看點五

架空層+風雨連廊+共享公共空間

如果上面幾個都或多或少和戶內(nèi)有關，那么這一條就純粹和公區(qū)相關了，這三要素都是為公共空間服務的。

簡單理解如下。

架空層主要定位小區(qū)未來的泛會所，作為會所功能的延伸，同時4.9米的架空層順勢取代了一直不好賣的一層住宅，還不計容，二層的住宅也會相對好一些。

鄰里共享公共空間第一次提，亮點是不計容，我們理解它就是會所。這兩年很多項目都在做會所，但通常只能結(jié)合入口做在地下，因為計容。

今后，這700㎡不計容的地上面積，可以結(jié)合地下庭院成為一個真正的會所，把適合老人、孩子、會客等功能放在地上，把健身、游泳、私宴等功能放在地下。不僅功能更強大，動線也更合理。豪宅項目也更能發(fā)揮設計創(chuàng)意，把顏值、調(diào)性、場景構(gòu)建做足。

風雨連廊作為景觀的組成，這些年有項目在做，雖然不是新鮮事，也值得一提。改變就在于，之前可能在驗收后偷摸做，今后就能提前安排了。

看點六

試點與非試點怎么理解

這次新規(guī)適用范圍是順義、大興、亦莊、昌平、房山、通州。

細心的朋友會發(fā)現(xiàn)這些地區(qū)基本在五環(huán)外、售價在4~6.5萬區(qū)間（房山例外），涵蓋60%的主力產(chǎn)品，也是目前庫存較大的區(qū)域。當然，后續(xù)競爭也更為激烈。

細心的朋友又發(fā)現(xiàn)，六個主城區(qū)雖然沒參加試點，但豐臺、朝陽、甚至海淀這些縱深跨度極大的區(qū)域，也有五環(huán)外的板塊，這次并不能享受到新規(guī)利好，屬于干瞪眼的梯隊。

細心的朋友還發(fā)現(xiàn)，雖然主城區(qū)不在試點范圍，但事實上朝陽、海淀、石景山在拿地規(guī)劃條件上已經(jīng)有所放松，比如陽臺，有不少地塊自帶好房子條件入市。雖然這次新規(guī)不適用，但不代表這些區(qū)域不能有自己的彈性空間。再者，備受矚目的海淀會不會也有所松動？畢竟推動整個市場的產(chǎn)品進步是未來的方向。對此我們持樂觀態(tài)度。

結(jié)合上述分析簡單總結(jié)新規(guī)對市場的影響，供買房朋友們參考。

1.助力房企拿地，鼓勵產(chǎn)品研發(fā)，房企的排位座次或?qū)⒏淖儭?/strong>

北京，本來就是全國房企不惜重金重倉的主場。如今限價逐步打開，規(guī)劃條件放寬，相信更多房企都會積極跟進。除了實力，還有眼光和產(chǎn)品打造能力。

2.產(chǎn)品更卷，超越“交標超配”的產(chǎn)品創(chuàng)新是方向。

雖然這幾年房企都在提產(chǎn)品迭代升級，但并未走出標準化、同質(zhì)化的紅海，產(chǎn)品平庸、仿感過重也是事實，多重顧慮不減持的買房人很難買單。尤其當下樓市階段，亟待真正高審美、高品質(zhì)、高居住體驗的產(chǎn)品涌現(xiàn)。

產(chǎn)品創(chuàng)新，必須去做，不做、做得少都是退步。而對高端改善和豪宅，或?qū)⒅貑⑿碌淖髌窌r代。

3.對在售項目、甚至售罄未交付項目的挑戰(zhàn)極大。

在成本、產(chǎn)品幾乎無彈性空間的情況下，動價格或是不得不的唯一出路。還是那句話，不跑更待何時。

4.對二手房的影響有，但沒那么大。

無疑，對高端次新、剛需剛改的影響，遠大于二手房的影響，但對老破小影響反而沒那么大，不妨想想看為什么？

5.新規(guī)也適用于新近拿地項目。如果來得及的話，相信房企都會來個二次方案，搏一搏更好的未來。

北京好房子新規(guī)，來得正是時候。

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