作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

又有開發(fā)商為了賣房，劍走偏鋒？

開發(fā)商的文字游戲

這年頭，為了賣房，開發(fā)商劍走偏鋒，玩文字游戲宣傳的并不罕見。

事實上，美化項目優(yōu)勢是每個開發(fā)商都會做的事。

比如裝修豪華的售樓部，家具尺寸定制的精裝樣板間，沙盤中顯示的建筑模型，道路，山體等等，基本是標(biāo)配了。

像項目周邊的一些大型會所、五星酒店、自建學(xué)校、在建或者已經(jīng)建好的地鐵站公共配套，也都會在沙盤中醒目地突出。

尤其是項目周邊的交通或者軌道情況，就算是在申請審批的，也會納入項目的宣傳優(yōu)勢中。

但有時候，為了賣房，開發(fā)商僅僅是銷售話術(shù)宣傳還不夠，還要親自設(shè)計。

最近，深圳光明區(qū)李松蓢社區(qū)周邊出現(xiàn)了一塊白色的地鐵導(dǎo)向牌。

有網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)地鐵導(dǎo)向牌上顯示——13號線、26號線、李松蓢站。

雖然13號線在建設(shè)中是真實的，李松蓢站的站點在建設(shè)中也都是真實的。

在深圳6號線的各個站中，“李松蓢”的站名已經(jīng)是寫在站點上，并且還是13號線高新北至李松蓢站，同時也貼著“暫未開通”這樣的提醒字樣。

但26號線是還在規(guī)劃研究中的。

這條軌道在《深圳市軌道交通網(wǎng)規(guī)劃（2016—2035）》中顯示，連接光明、深圳西部中心及航城等外圍組團(tuán)中心的軌道線路，起于機(jī)場東，終于公明北，全長約25.7km，設(shè)站19座。

但還停留在規(guī)劃研究中，尚未正式開工建設(shè)。

并且去年官方就有關(guān)于26號線規(guī)劃相關(guān)的答復(fù)——自規(guī)局和其他部門還在進(jìn)一步研究26號線南延的必要性。

這就意味著具體站點數(shù)量及名稱可能會隨規(guī)劃調(diào)整而有所變化。

現(xiàn)在在地鐵線路規(guī)劃研究工作中，開發(fā)商便提前把26號線與13號線北延段的李松蓢站放在一起。

如果不是為了暗示購房者，未來項目周邊的軌道落地情況，很難想象是什么原因。

因為開發(fā)商在項目宣傳中多以“地鐵房”為賣點，但如果城市交通規(guī)劃發(fā)生變化，則有可能會讓購房者購房的初衷和愿望落空。

至今備案僅3套

為何開發(fā)商會出此下策？

要知道，項目如果涉及虛假宣傳行為，一旦被定性，不僅有可能會被市場監(jiān)管部門行政處罰，還有可能面臨短期封盤。

這樣一來，不僅前期的廣告宣傳投入打了水漂，還可能被罰款，房子也不能繼續(xù)銷售，得不償失。

實際上是13號線二期北延李松蓢站（在建中）周邊的新房項目實在太難賣了。

到底有多難賣呢？

李松蓢站（在建中）附近的兩個新房項目，一個是特發(fā)學(xué)府朗園，另一個就是設(shè)計地鐵導(dǎo)向牌的偉城賢德瑞府。

2023年11月特發(fā)學(xué)府朗園入市，790套88-144平住宅，備案均價約40450元/㎡，總價區(qū)間約279萬—728萬套。

開盤已經(jīng)一年多，去化率只有73.41%，還剩210套住宅。

而2024年12月入市的偉城賢德瑞府，157套91-113平住宅，備案均價約48297元/㎡，總價區(qū)間約404萬—601萬/套，同樣也是開盤一年多，在深圳房地產(chǎn)信息平臺上顯示，只有3套房源登記狀態(tài)發(fā)生了變化，其中2套已備案，1套還只是已簽認(rèn)購書。

要知道，特發(fā)學(xué)府朗園開盤之初就喊出了“開盤即低價”的口號，最高折扣給到了85折，最低喊到了3.3萬/平。

而2024年接近尾聲的階段項目又再通過返現(xiàn)的方式，突破了85折的底線，85.7折—24萬，給市場釋放出更大的折扣空間。

偉城賢德瑞府則在去年1月優(yōu)先推出安居房產(chǎn)品，拖到12月才正式入市，但項目的普通商品房折扣也給出了非常大的空間。

最主要的原因是，這里的環(huán)境地段不僅是光明的邊緣地帶，更是深圳的邊緣地帶。

這兩個項目直線距離約六七公里外就是東莞的松山湖，沿著龍大高速自駕約半小時就能到達(dá)東莞的松山湖。

而這兩個項目周邊基本是工業(yè)區(qū)或者城中村。

（偉城賢德瑞府室內(nèi)視角）

若不給予市場更多的折扣空間，在邊緣地帶，周邊城市面貌有待提升，軌道交通網(wǎng)絡(luò)有待完善的情況下，很難做到快速清盤。

其次偉城賢德瑞府的安居房，2024年已配售3次，還剩余幾百套，銷售價格約2.2萬元/㎡帶精裝，比折后的普通住宅產(chǎn)品便宜。

第三是李松蓢站（在建中）對周邊社區(qū)有一 定的積極意義。

李松 蓢村、西田新村以及周邊的工業(yè)園，都未有軌道交通通車，一旦13號線北延段通車，周邊居民便能短時間快捷到達(dá)南山區(qū)的高新北、高新中或深圳灣口岸，這些地段都是南山重要核心地段。

所以，開發(fā)商為了盡快賣房，也不得不打一次擦邊球，玩起了文字游戲。

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作者觀點，不代表格隆匯立場