來源 | 悅容匯資管 視覺 | 梁秀杰 責編 | 韓瑋燁

在這個深刻演變的商業環境中，找準未來的發展方向，錘煉出核心競爭力，抓準資產管理的關鍵，做好商業運營服務才能實現穩健發展，抵達“新大陸”。

“沿著舊地圖，找不到新大陸”， 這句話很多人都提過類似這樣的表達，從外國到中國，從運動員到企業家。這句話強調在環境發生變化，面對新的挑戰和機遇時，不能依賴過去的經驗和舊有的方法，必須勇于探索新的路徑和解決方案。這與我們整個行業面臨重大變革及悅容匯當前發展境遇高度契合，所以我將這句話作為今天的主題，與大家共勉。

悅容匯自2023年3月組建，至今剛好兩年。年前，我們順利完成了過去關聯項目的所有遺留問題，管理項目數量也從6個增加到10個，在開會前廣西區域還拿到了一份新的合同。憑借我們團隊的豐富經驗和卓越管理能力，管理超過100 個項目也不在話下。但我們要明確， 快速擴張規模并非當下的戰略重點。 在這個深刻演變的商業環境中，找準未來的發展方向，錘煉出核心競爭力，抓準資產管理的關鍵，做好商業運營服務才能實現穩健發展，抵達屬于我們的 “新大陸”。

接下來， 我想和大家深入探討一下，作為商業物業資產管理與運營商，我們面臨著怎樣的市場環境變化，又該如何應對和把握其中的機遇。

當下市場

環境與特征

一、存量發展階段的市場態勢

從資產運營商的視角來看，當前市場處于存量發展階段，新開項目趨緩、資產盤活需求迫切、競爭日益激烈且市場集中度不斷提升。

在宏觀經濟面臨多重壓力、房地產行業深度變革的大背景下，新規劃和建設的商業項目大幅減少。2024 年，新開業量持續下降，其中不少還是存量調改再開項目。全國商業營業用房開發投資額、新開工面積在 2024 年繼續保持兩位數的下滑態勢。

這一系列數據表明，無論是新增項目的數量、體量、未來入市量，還是新增占存量的比例， 都顯示市 場已進入低速增長的存量發展階段。

與此同時， 運營商的市場集中度持續攀升。 2011 - 2020 年間，中國購物中心 CR5（前 5 名市場占有率）運營企業存量份額保持在 15% - 20% 區間，截至 2024 年底，這一比例已達 22% 。從項目數量角度看，全國 3 萬方以上項目的運營商多達 3000 多家，然而運營 20 個以上項目的僅有 52家，運營 50 個以上項目的更是只有 8 家，市場占比差距極為懸殊。

另外，根據贏商大數據，2024年底，開業三年以上項目占比81.06%，開業5年以上項目占比高達56.54%。

隨著越來越多商業項目步入成熟期，運營難度將不斷加大。而商業物業投資者對項目運營回報率的關注度越來越高，那些運營能力薄弱的小運營商必將被市場淘汰， 市場份額會進一步向具備強大運營能力的企業集中。

對我們悅容匯來說，未來市場空間依然廣闊，存量再開項目會越來越多。 我希望我們每年能夠新簽具有盤活潛力的存量項目，重點力量在物業的運營活力及資產價值回報方面。當然，這需要我們的運營服務及資產回報率具備強大的市場競爭力，我們將為此而持續努力精進。

二、商業物業投資屬性的凸顯

從投資人的角度來看， 商業物業的投資屬性正變得越來越突出。

隨著我國房地產市場進入新周期，過去商業物業依附于住宅作為拿地條件和配套，依靠住宅開發利潤支撐自身發展的模式已成為歷史。 商業物業正迅速回歸其自身的投資邏輯，投資屬性、金融屬性不斷增強。

在大宗交易領域，專業機構投資者紛紛進場收購優質商業物業。他們有的是為了獲取長期穩定的收益，有的則是以資管身份入局公募REITs。?

這些長線投資資金之所以加大對國內商業物業的投資，是因為看到政府為穩定經濟、對沖風險，大力支持國內需求，從而增強了投資信心。

在公募REITs 方面， 2024年7月底發布的公募 REITs 1014號文意義重大，它標志著國內 REITs 常態化發行正式啟動。 這為央國企持有的優質商業物業通過公募 REITs 實現高價退出開辟了新通道。

不過，與央國企龐大的存量商業物業資產規模相比，目前大宗交易和公募REITs 涉及的資產量只是九牛一毛。 大量待盤活資產對提升投資效益的需求十分迫切。

在我國城鎮化建設從增量向提質轉變的過程中，高線城市核心城區的城市更新力度不斷加大。隨著土地財政逐漸萎縮，地方政府開始挖掘存量資產的效益。但目前這些存量資產的運營效益普遍不高，通過建立資產集中運營平臺或委托專業機構進行專業化、市場化的運營與管理，成為提升資產收益率的必然選擇。在過去幾年與客戶的合作中，相信大家對此都有深刻地體會。

所以， 在市場更加注重商業物業資產投資效益的大趨勢下，我們必須堅持長期主義，加強商業大資管能力建設，拓展服務的廣度和深度，持續提升資產運營效益，為客戶創造更大價值。 只有這樣，我們才能以點帶面，獲取更多的管理資產。

資管能力建設的

關鍵舉措

一、價值觀的轉變

資管的核心目標只有一個，那就是實現管理資產的保值增值和投資收益最大化。 所有的資管服務內容都圍繞這一目標展開，這與我們前面分析的“未來商業物業資產投資屬性更加凸顯，市場更加重視投資效益” 的趨勢完全一致。

過去，我們的工作重心更多放在招商運營上，關注的是商場籌開速度、開業率、品牌檔次、商場環境、人流量等外在指標。這些指標在過去主要是開發商拿地時向政府的承諾，或者是業主在買地、賣房、融資時的宣傳手段。在住宅高利潤的掩蓋下，具體的運營收益和投資回報率往往被忽視。

但在當下和未來，雖然這些指標依然重要，但我們必須把持續提升管理資產的運營效益和價值放在首位。 要用資管思維來指導商場的籌開和日常運營工作，重新優化和配置服務內容與工作流程，包括項目定位、招商與開業節奏、市場活動的投入產出比、資本性改造支出、日常運營效率等。

目前，我們的考核指標和日常管理已經在向這個方向轉變，更加重視NOI（凈運營收益）。希望從總部到地方，全體員工都能在思想和價值觀上達成統一，積極向 “資管思維” 轉型。

二、完善資管服務體系

完善的資管服務體系涵蓋投資、融資、管理（運營）與退出四個階段的服務內容、交付成果和工作流程。 目前，資管部門已經初步梳理出服務內容和交付成果。在接下來半年左右的時間里，資管部門將牽頭總部各業務部門協同參與，進一步完善和豐富各模塊的業務工作流程，為打造大資管體系、承接大資管服務項目筑牢基礎。

在職能分工上，總部將主要承擔資管的具體職能，地方則依舊以運營管理為主，但要運用資管思維優化和指導日常工作。

三、落地全流程資管服務項目

從發展層面來看，我們要盡快落地全流程資管服務項目，在實踐中提升商業大資管能力。

發展部要加大與長線資金、央國企和地方平臺公司的溝通合作力度，通過項目收購、資產盤活、戰略合作等多種方式，推動全流程資管服務項目盡快落地。在實際操作過程中，不斷完善和提升我們的商業大資管能力。

四、強化運營力這一核心競爭力

運營力是悅容匯資管體系中最為關鍵的核心競爭力。 強大的運營能力是打造悅容匯資管體系的基礎、前提和催化劑，也是我們區別于金融機構資管的關鍵所在。如果我們不具備突出的運營能力，很難有客戶愿意開展單純的資管合作，這一點大家務必牢記。關于如何進一步提升運營能力，運營力如何體現，核心指標是什么，總部營銷部會進一步安排具體工作部署。

接下來，想和大家分享當下消費市場的一些新特征。這些特征不僅是我們構建和實踐運營力的重要基礎，也是各門店在日常招商、營銷活動以及場景打造時的重要依據。

當下消費市場的

新特征

2024年，全國社會消費品零售總額增長3.5%，而居民可支配收入增幅為 5.1%。這表明 消費者并非沒有消費能力，而是消費信心不足。 相信，隨著經濟逐漸企穩，促消費政策持續發揮作用，2025年消費市場有望企穩回升。

一、注重剛需和性價比

從社會消費品零售總額的結構來看，基本生活類的體育娛樂用品、糧油食品，以及享受國家補貼的家電與通訊器材銷售額增長態勢較好；餐飲行業次之；而金銀珠寶、化妝品、建材、汽車及文化辦公用品則出現了負增長。

從不同等級城市的消費情況來看，一線城市消費市場承壓，二線城市發展分化（中西部二線城市增速較高），三四線等中小城市消費增速表現亮眼。所以云貴、廣西、山東區域的項目團隊不必過于悲觀。 2024年度，悅容匯6個處于正常運營期項目的銷售額增長了9.2%， 不僅跑贏大市，而且與頭部企業的同店增長相比也毫不遜色。

二、看重健康、趣味、效果

根據尼爾森2024年9月份的消費者調查，越來越多的消費者在購買商品時， 比以往更加看重天然健康、好玩有趣以及即刻有效的產品特征。

三、對 AI 的矛盾態度

如今，豆包、Deep Seek 等大模型迅速融入國人生活，對消費領域也產生了重要影響。尼爾森調查顯示，越來越多的消費者在消費時會尋求AI的幫助和推薦，但同時他們對自身隱私信息的保護意識也在不斷增強，對零售平臺的算法和AI客服信任感有待增強。

四、情緒消費的興起

“情緒消費” 指的是消費者在購買商品或服務時，更加注重其帶來的情感體驗、即時共鳴和心理滿足等情緒價值，而非僅僅關注物質價值和實用性。

2024 年中國潮玩市場規模達到近 900 億元人民幣，預計到 2027 年將接近 1300 億元人民幣。老齡化、少子化趨勢推動寵物經濟持續增長；Z 世代追求 “為快樂買單”，悅己消費、二次元文化催生的谷子經濟成為蓬勃發展的年輕消費力量。

2024 年度，悅容匯旗下各門店在滿足當地顧客情緒消費方面已經做了很多工作，并取得了一定成效。2025 年，我們要繼續推進相關工作，各門店可以根據當地實際情況加強門店商業活力，豐富商業內容與品牌，引入品質生活類、潮流主題類、主理人品牌、寵物友好類、品牌IP、國潮、文化主題類及相應主題展等活動，同時也要注意項目生活空間及文化內容的打造。

不過， 情緒消費熱潮也帶來了一些問題。 消費市場變得更加多樣性、消費容易形成短期和跟風，快節奏的生活、現實壓力以及對未來的不確定性，再加上短視頻各類信息對沖的影響，導致不少消費者耐心缺失，他們追求當下滿足、即時體驗和沖動消費。同時一些內容平臺占據了消費者大量的時間和心智，能夠迅速放大消費者的情緒，熱點快速輪換，圈層文化盛行，消費者情緒多變。這也提醒我們在應用新媒體的同時也要承接其帶來的負面沖擊。

因此， 需要加強專業服務意識，保持服務內容的具象化（可視有感可操作）商業內容的生活化（品質有用舒適）。 為品牌搭建長期穩定平臺為消費者提供始終如一的場所，從物理上讓他們有歷盡千帆后的回歸之地，從情感上成為他們萬花叢中過后的安逸棲息之處。

新一年的

工作重點與展望

新的一年，總部人員的工作重點要放在 外延市場的擴張和資管能力的提升上； 各區域和門店則要精準把握當地市場的消費趨勢，通過 持續提升運營力實現門店的內生增長。

此外，也提倡大家在日常管理和運營工作中積極了解運用AI相關工具。AI逐步融入我們日常生活，成為放大我們能力的有力杠桿！ 要勇于探索AI的新用途，并積極分享經驗，以此提升工作效能和服務水平。 隨著AI技術的快速迭代，AI+時代可能比我們預想的來得更快，或許不久的將來，AI會成為購物中心運營的標配。

站在2025年這個新起點上，我們所處的環境正發生著迅速而明顯的變化。過去傳統的經營思路已難以適應新的形勢，必須得因時而變、因勢而變。希望大家在悅容匯這個平臺上，勇于創新、積極進取，在充滿挑戰的環境中創造更大的價值！

2025，讓我們聚力發展深耕運營，攜手共創闖出一條屬于悅容匯的新道路！

謝謝大家！

2025年2月

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