近期靜安寺附近出了一幅“地王”，如果明天過公示期后沒有意外發生，那么這幅土地16.1萬元/平方米的樓板價將刷新上海土地樓板價記錄。

未來售價幾何？

土地是面粉，房子是面包，面粉貴了，面包自然價格不便宜。各種成本加起來，要賣多少開發商才不虧本？DeepSeek計算好相關成本，也給出答案，未來售價至少在25萬元/平方米以上才能保本盈利。當然，至于會不會突破25萬元/平方米要根據當時的市場情況。價格和銷售速度是反比例關系，開發商也要尋求資金回籠和利潤的平衡。

但是毫無疑問，這一價格有望重塑區域價格。靜安寺本身是商業區，區域內幾乎很難有住宅地塊供應。其所在的南京西路板塊內最近五年沒有新增項目入市。板塊內最后一個新盤是2018年的九龍倉靜安壹號，當時均價為12.86萬元/平方米。隨著新盤入市，板塊價格天花板會提升。其實出地王最開心的莫過于區域內的新盤或是小業主。會有價格預期重構，在以往經驗中，一旦出現地王，二手房市場中立馬跳價的案例不少。靜安寺離開江寧路板塊也非常近，其輻射作用也會帶動區域內的一些次新房源的掛牌價格上調預期。一旦市場出現交易案例，那么漲價就會被坐實，并且不排除向一些“老破小”傳導的可能。

“地王”會不斷涌現嗎？

近期土地市場熱是不爭事實，先有虹口地塊刷新區域樓板價記錄，后有新楊思地塊樓板價刷新記錄，開發商入市意愿相當積極。但是出現“地王”背后有多方面因素。首先，投放的土地質優，都是市中心核心商圈地塊；其次，近期市場尤其是上海，房價企穩信號顯著，尤其是二手房，價格有“跌不動”的味道；最后，開發商集體屯兵一、二線城市，僧多粥少，勢必堆高拿地價格。

此外，目前土地市場的熱也是調控的結果。為了保證土地市場熱度以及對高端住宅的大量需求，管理層近期投放很多優質地塊，造成當前的結果。一旦市場穩定下來，是否還有大量優質地塊存在不確定性。所以，這也可能是近期的特有現象。

當然，市場分化還是很顯著的，熱點地塊有高價現象，但郊區土地價格難刷新記錄。畢竟目前市場存在結構性不平衡，遠郊區域還是有庫存壓力，開發商不敢高價搶地塊。