作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

最近，2025年中央一號(hào)文頒布后，農(nóng)村宅基地的價(jià)值快速凸顯出來(lái)了，已經(jīng)在各界產(chǎn)生了巨大的反響。

據(jù)波哥看樓市觀察，在這一波新的國(guó)家大政策的加持下，全國(guó)性宅基地的清查梳理、登記確權(quán)等，會(huì)迎來(lái)一定的加速，同時(shí)，中央已經(jīng)明確，在2027年前要全部完成確權(quán)登記。

那么，接下來(lái)的2025—2027年這三年，對(duì)廣大農(nóng)民及其手上的宅基地而言，基本就是最后一輪的機(jī)會(huì)了，如果不重視和錯(cuò)過(guò)了，未來(lái)會(huì)更加麻煩。

總而言之，2025年起，農(nóng)村宅基地將迎來(lái)新一輪最新最大最嚴(yán)的歷史性變化。

其中，自正向性價(jià)值之下，當(dāng)然也會(huì)有相關(guān)約束和反向收回的相關(guān)政策及其舉措，畢竟，宅基地，是依附于土地這一母體且有限資產(chǎn)下的產(chǎn)物，有效梳理、科學(xué)整合、激活價(jià)值，是國(guó)家和產(chǎn)業(yè)等要考慮的重大問(wèn)題。

違法違規(guī)侵占農(nóng)田和宅基地、無(wú)后人繼承等閑置情況等，都是要被重點(diǎn)清整和被收回的對(duì)象。

那么，到底有哪7種情況下的宅基地，會(huì)被收回呢？

據(jù)2022年，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的《農(nóng)村宅基地管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》，在該文件的第三十一條，就明確了宅基地被收回的情況。

其原文為：

“第三十一條 有下列情形之一的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以收回宅基地：

（一）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用該處土地的；

（二）農(nóng)村村民經(jīng)批準(zhǔn)異址新建住宅或通過(guò)集中安置實(shí)現(xiàn)戶有所居，原宅基地依法應(yīng)當(dāng)收回的；

（三）農(nóng)戶消亡且無(wú)人繼承宅基地上住宅及其附屬設(shè)施的；

（四）被繼承的住宅坍塌、依法拆除或者經(jīng)鑒定為D級(jí)危房，繼承人不符合宅基地申請(qǐng)條件的，其中，對(duì)有保護(hù)價(jià)值的傳統(tǒng)民居及有歷史文化價(jià)值的建筑依照相關(guān)規(guī)定處理；

（五）宅基地批準(zhǔn)后兩年未開(kāi)工建設(shè)的，但因特殊情況經(jīng)作出批準(zhǔn)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同意延期使用的除外；

（六）不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的；

（七）法律、法規(guī)和省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的其他情形。

依照前款第（一）項(xiàng)規(guī)定收回農(nóng)戶宅基地的，對(duì)宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，或再行分配宅基地。

禁止違法收回農(nóng)村村民合法占有的宅基地。”

簡(jiǎn)析：

據(jù)波哥看樓市觀察，上述7條，基本囊括了發(fā)展需要、宅基地和農(nóng)戶的流變、危房、閑置不開(kāi)工、改變宅基地功能屬性等多種情況，非常的全面了，在總體上，跟2020年《自然資源部 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于農(nóng)村亂占耕地建房“八不準(zhǔn)”的通知》的精神，是一脈相承的，延續(xù)了耕地管控到宅基地整治的基本思想。

下面，再簡(jiǎn)單逐一介紹一下，以供大家參考：

●1、為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用該處土地的

這就是我們常說(shuō)的拆遷征收，公益事業(yè)建設(shè)就比如常見(jiàn)的，修高速、建水利工程、高鐵等，對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行征收，當(dāng)然這類征收需要履行嚴(yán)格的審批手續(xù)，在手續(xù)不合法不完備的情況下，不得隨意征收農(nóng)村宅基地，并且征收需要給與村民補(bǔ)償。

●2、農(nóng)村村民經(jīng)批準(zhǔn)異址新建住宅或通過(guò)集中安置實(shí)現(xiàn)戶有所居，原宅基地依法應(yīng)當(dāng)收回的

這里是嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅原則”，在批準(zhǔn)新建宅基地后，或者集中對(duì)村民安置住房后，原來(lái)的宅基地就會(huì)被收回。

●3、農(nóng)戶消亡且無(wú)人繼承宅基地上住宅及其附屬設(shè)施的

這種情況常見(jiàn)于村里的五保戶，對(duì)于五保戶來(lái)說(shuō)，沒(méi)有生活來(lái)源，也沒(méi)有親戚管，所以由村委會(huì)決定，把其列為五保戶，由政府支付一切開(kāi)銷。

當(dāng)然了在其去世后，也就沒(méi)有繼承人，那么宅基地應(yīng)當(dāng)被收回村里，另行作分配使用。或者是其它情況下的農(nóng)戶，沒(méi)有繼承人，宅基地也應(yīng)當(dāng)被收回。

●4、被繼承的住宅坍塌，依法拆除或經(jīng)鑒定為D級(jí)危房，繼承人不符合宅基地申請(qǐng)條件的，其中，對(duì)有保護(hù)價(jià)值的傳統(tǒng)居民及有歷史價(jià)值的建筑依照相關(guān)規(guī)定處理

這種情況，常見(jiàn)于城鎮(zhèn)戶口的子女繼承了村里父母的房子，子女有繼承權(quán)，也可以做確權(quán)，但是無(wú)法翻建和翻修，所以也提醒大家，一定要對(duì)村里的老房子及時(shí)的修繕和管理，避免坍塌。雖然繼承了之后不可以翻建，但是拆遷的時(shí)候，子女可以按照法律的規(guī)定，拿到合理合法的拆遷補(bǔ)償款。

●5、宅基地批準(zhǔn)后兩年未開(kāi)工建設(shè)的，但因特殊情況經(jīng)作出批準(zhǔn)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同意延期使用的除外

申請(qǐng)宅基地后，一定要在2年內(nèi)動(dòng)工修建，否則不要輕易的申請(qǐng)宅基地，應(yīng)當(dāng)在一切準(zhǔn)備就緒后再申請(qǐng)。

這一條也是給農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地建房提個(gè)醒，農(nóng)村宅基地房屋建設(shè)是有時(shí)間限制的，法律不允許你長(zhǎng)期申請(qǐng)了宅基地而不建房，這樣是浪費(fèi)土地資源的行為。

●6、不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的

宅基地的用途就是用來(lái)建房子居住的，但是有些人申請(qǐng)宅基地后，把它變成了牟利的工具，甚至破壞土地的性質(zhì)，這種情況，可以無(wú)償?shù)氖栈卣氐氖褂脵?quán)。

這主要是為了保障宅基地的純粹性，一旦通過(guò)低廉的價(jià)格拿到宅基地去發(fā)展商業(yè)類物業(yè)，必將極大沖擊農(nóng)村宅基地的固有保障功能，比如，對(duì)很多發(fā)達(dá)城市而言，如果能夠這樣操作，必然會(huì)引發(fā)大量資本進(jìn)入宅基地市場(chǎng)，直接會(huì)出現(xiàn)高容積率的建筑、利用宅基地上的房子來(lái)發(fā)展商店飯店旅館等等，而帶來(lái)各路資本去爭(zhēng)搶宅基地的情況出現(xiàn)，這不僅會(huì)沖擊樓市、也將宅基地失去對(duì)農(nóng)民的基礎(chǔ)保障價(jià)值。

因此，本次的中央一號(hào)文件，也再次強(qiáng)化和嚴(yán)苛約束了宅基地的紅線基調(diào)和操作紀(jì)律。

●7、法律、法規(guī)和省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的其他情形

這點(diǎn)很簡(jiǎn)單，需要充分給地方以合理的操作彈性和施策空間，就不多說(shuō)了，此略。

據(jù)波哥看樓市觀察，以上，基于最新的一號(hào)文件中的相關(guān)精神，以及其他有關(guān)主要政策，今天就宅基地的變化，從清整和被收回的角度，做了一點(diǎn)分析和介紹，希望對(duì)大家有所幫助。

實(shí)際上，根據(jù)現(xiàn)實(shí)的眾多情況和法定原則等，收回那些違法違規(guī)和因無(wú)人繼承、自然倒塌等類的宅基地，是一個(gè)非常有必要的涉及農(nóng)田、宅基地和國(guó)土空間等方面的一個(gè)大事情，這不僅僅宅基地管控的單一考慮。

畢竟，中國(guó)只有960萬(wàn)平方公里的有限空間，每一寸土地都是彌足珍貴的。

當(dāng)下根據(jù)國(guó)際各類大趨勢(shì)的變化和更迭，重新有效來(lái)規(guī)劃各類國(guó)土空間、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)及人口和資源布局等，已經(jīng)到了一個(gè)新的歷史關(guān)口，特別是在鄉(xiāng)村振興的大戰(zhàn)略下，實(shí)際上，數(shù)十年來(lái)，鄉(xiāng)村的發(fā)展在整體上，遠(yuǎn)落后于城鎮(zhèn)等地，比如人口減少、比如田地荒蕪、比如農(nóng)房破敗等，這完全違背了鄉(xiāng)村振興的要求。

有效快速梳理和整合農(nóng)村宅基地，本底保障+合理收回+規(guī)劃再造，在現(xiàn)實(shí)和未來(lái)之間，重新設(shè)計(jì)出新的模式和發(fā)展路徑，于國(guó)于民價(jià)值眾多。

古語(yǔ)云：

父母之愛(ài)子，則為之計(jì)深遠(yuǎn)。

切中民生之肯綮，國(guó)家之愛(ài)，無(wú)處不在！

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