作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

最近，2025年中央一號文頒布后，農村宅基地的價值快速凸顯出來了，已經在各界產生了巨大的反響。

據波哥看樓市觀察，在這一波新的國家大政策的加持下，全國性宅基地的清查梳理、登記確權等，會迎來一定的加速，同時，中央已經明確，在2027年前要全部完成確權登記。

那么，接下來的2025—2027年這三年，對廣大農民及其手上的宅基地而言，基本就是最后一輪的機會了，如果不重視和錯過了，未來會更加麻煩。

總而言之，2025年起，農村宅基地將迎來新一輪最新最大最嚴的歷史性變化。

其中，自正向性價值之下，當然也會有相關約束和反向收回的相關政策及其舉措，畢竟，宅基地，是依附于土地這一母體且有限資產下的產物，有效梳理、科學整合、激活價值，是國家和產業等要考慮的重大問題。

違法違規侵占農田和宅基地、無后人繼承等閑置情況等，都是要被重點清整和被收回的對象。

那么，到底有哪7種情況下的宅基地，會被收回呢？

據2022年，農業農村部發布的《農村宅基地管理暫行辦法（征求意見稿）》，在該文件的第三十一條，就明確了宅基地被收回的情況。

其原文為：

“第三十一條 有下列情形之一的，經鄉（鎮）人民政府批準，農村集體經濟組織可以收回宅基地：

（一）為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用該處土地的；

（二）農村村民經批準異址新建住宅或通過集中安置實現戶有所居，原宅基地依法應當收回的；

（三）農戶消亡且無人繼承宅基地上住宅及其附屬設施的；

（四）被繼承的住宅坍塌、依法拆除或者經鑒定為D級危房，繼承人不符合宅基地申請條件的，其中，對有保護價值的傳統民居及有歷史文化價值的建筑依照相關規定處理；

（五）宅基地批準后兩年未開工建設的，但因特殊情況經作出批準的鄉（鎮）人民政府同意延期使用的除外；

（六）不按照批準的用途使用宅基地的；

（七）法律、法規和省、自治區、直轄市規定的其他情形。

依照前款第（一）項規定收回農戶宅基地的，對宅基地使用權人應當給予適當補償，或再行分配宅基地。

禁止違法收回農村村民合法占有的宅基地。”

簡析：

據波哥看樓市觀察，上述7條，基本囊括了發展需要、宅基地和農戶的流變、危房、閑置不開工、改變宅基地功能屬性等多種情況，非常的全面了，在總體上，跟2020年《自然資源部 農業農村部關于農村亂占耕地建房“八不準”的通知》的精神，是一脈相承的，延續了耕地管控到宅基地整治的基本思想。

下面，再簡單逐一介紹一下，以供大家參考：

●1、為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用該處土地的

這就是我們常說的拆遷征收，公益事業建設就比如常見的，修高速、建水利工程、高鐵等，對農村宅基地進行征收，當然這類征收需要履行嚴格的審批手續，在手續不合法不完備的情況下，不得隨意征收農村宅基地，并且征收需要給與村民補償。

●2、農村村民經批準異址新建住宅或通過集中安置實現戶有所居，原宅基地依法應當收回的

這里是嚴格執行“一戶一宅原則”，在批準新建宅基地后，或者集中對村民安置住房后，原來的宅基地就會被收回。

●3、農戶消亡且無人繼承宅基地上住宅及其附屬設施的

這種情況常見于村里的五保戶，對于五保戶來說，沒有生活來源，也沒有親戚管，所以由村委會決定，把其列為五保戶，由政府支付一切開銷。

當然了在其去世后，也就沒有繼承人，那么宅基地應當被收回村里，另行作分配使用。或者是其它情況下的農戶，沒有繼承人，宅基地也應當被收回。

●4、被繼承的住宅坍塌，依法拆除或經鑒定為D級危房，繼承人不符合宅基地申請條件的，其中，對有保護價值的傳統居民及有歷史價值的建筑依照相關規定處理

這種情況，常見于城鎮戶口的子女繼承了村里父母的房子，子女有繼承權，也可以做確權，但是無法翻建和翻修，所以也提醒大家，一定要對村里的老房子及時的修繕和管理，避免坍塌。雖然繼承了之后不可以翻建，但是拆遷的時候，子女可以按照法律的規定，拿到合理合法的拆遷補償款。

●5、宅基地批準后兩年未開工建設的，但因特殊情況經作出批準的鄉（鎮）人民政府同意延期使用的除外

申請宅基地后，一定要在2年內動工修建，否則不要輕易的申請宅基地，應當在一切準備就緒后再申請。

這一條也是給農村村民申請宅基地建房提個醒，農村宅基地房屋建設是有時間限制的，法律不允許你長期申請了宅基地而不建房，這樣是浪費土地資源的行為。

●6、不按照批準的用途使用宅基地的

宅基地的用途就是用來建房子居住的，但是有些人申請宅基地后，把它變成了牟利的工具，甚至破壞土地的性質，這種情況，可以無償的收回宅基地的使用權。

這主要是為了保障宅基地的純粹性，一旦通過低廉的價格拿到宅基地去發展商業類物業，必將極大沖擊農村宅基地的固有保障功能，比如，對很多發達城市而言，如果能夠這樣操作，必然會引發大量資本進入宅基地市場，直接會出現高容積率的建筑、利用宅基地上的房子來發展商店飯店旅館等等，而帶來各路資本去爭搶宅基地的情況出現，這不僅會沖擊樓市、也將宅基地失去對農民的基礎保障價值。

因此，本次的中央一號文件，也再次強化和嚴苛約束了宅基地的紅線基調和操作紀律。

●7、法律、法規和省、自治區、直轄市規定的其他情形

這點很簡單，需要充分給地方以合理的操作彈性和施策空間，就不多說了，此略。

據波哥看樓市觀察，以上，基于最新的一號文件中的相關精神，以及其他有關主要政策，今天就宅基地的變化，從清整和被收回的角度，做了一點分析和介紹，希望對大家有所幫助。

實際上，根據現實的眾多情況和法定原則等，收回那些違法違規和因無人繼承、自然倒塌等類的宅基地，是一個非常有必要的涉及農田、宅基地和國土空間等方面的一個大事情，這不僅僅宅基地管控的單一考慮。

畢竟，中國只有960萬平方公里的有限空間，每一寸土地都是彌足珍貴的。

當下根據國際各類大趨勢的變化和更迭，重新有效來規劃各類國土空間、優化產業及人口和資源布局等，已經到了一個新的歷史關口，特別是在鄉村振興的大戰略下，實際上，數十年來，鄉村的發展在整體上，遠落后于城鎮等地，比如人口減少、比如田地荒蕪、比如農房破敗等，這完全違背了鄉村振興的要求。

有效快速梳理和整合農村宅基地，本底保障+合理收回+規劃再造，在現實和未來之間，重新設計出新的模式和發展路徑，于國于民價值眾多。

古語云：

父母之愛子，則為之計深遠。

切中民生之肯綮，國家之愛，無處不在！

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