昨天，上海今年第二批次土拍落錘。

雖然只出讓了一塊地，但開發(fā)商們依然殺得腥風(fēng)血雨。最終，招商憑借在“競品質(zhì)”環(huán)節(jié)的勝出，拿下地塊，樓板價3.185萬元/㎡，直接刷新板塊紀錄。

你以為這是一場普通的土拍？

錯了。

真正的看點在于—— 現(xiàn)在，上海的土拍市場，已經(jīng)成了“三國殺”。

牌桌上，幾乎只剩下招商、保利、華潤三家在廝殺，偶爾有其他玩家硬著頭皮插一腳，比如象嶼，本以為它這次拿定了，結(jié)果再次成為了炮灰。

局面，徹底變了。

01

牌桌上的人，越來越少了

在上海，想拿地，得靠運氣的時代，已經(jīng)結(jié)束了。

2021年之前，上海土拍實行“限價+搖號”規(guī)則，溢價率超過10%就停止競價，剩下的，交給老天爺決定，誰搖中誰拿地。

所以，那時候的土拍，牌桌上的人很多，拼的不是誰有錢，拼的是誰的手氣好。

招商、保利、華潤固然強，但也架不住“玄學(xué)”加持，最典型的就是越秀。

某次上海土拍現(xiàn)場，越秀的人身著紅裝，在土拍現(xiàn)場的臺面擺上寓意“成交”的橙子和香蕉以及印有“大吉大利”的紅色紙袋。

分不清到底是來土拍還是作法的。

但2024年，規(guī)則變了，徹底變了。

先是放開限價，恢復(fù)“價高者得”；緊接著，又引入了“雙高雙競”模式。

簡單來說，第一輪比價格，達到中止價，進入第二輪，拼品質(zhì)，誰在公共配套、綠色建筑、人才房貢獻更大，誰就勝出。

如果還分不出勝負？

那就繼續(xù)加價，直到拍出一個“天文數(shù)字”。

結(jié)局很清楚，想要在上海拿地，不但要有錢，還要敢拼、敢投、敢賭。對房企來說，缺一不可。

那么，誰符合這三條？ 很遺憾，牌桌上只剩下了三個人——招商、保利、華潤。

數(shù)據(jù)不會騙人。

圖表來源：樂聚財

自從2024年三批次土拍放開限價至今，上海成交的11幅溢價率超過20%的熱門地塊，招商拿了3幅，保利3幅，華潤2幅，剩下的，金茂、綠城、宸嘉各分得1幅。

80%的好地塊，已經(jīng)被招商、保利、華潤三家牢牢把控。

02

游戲難度升級，有人被甩下車

有人狂歡，就有人沉默。

在新規(guī)則之下，那些“中等體量”的房企，早就被甩出了局。

比如， 安徽高速、中鐵置業(yè)、中鐵建、象嶼這類房企，資金不算最充裕，拿不了熱門地塊，但又看不上郊區(qū)的底價地塊，陷入了尷尬的“高不成、低不就”。

偏偏，上海土拍的門檻，正越抬越高。

2024年，金茂聯(lián)合新加坡慶隆，溢價38.2%，才搶下虹口一塊宅地；宸嘉發(fā)展更夸張，溢價40%，硬是拼到“競品質(zhì)”環(huán)節(jié)，才拿到徐匯龍華宅地。

這種玩法，對中小房企來說，已是不可承受之重。

以前還能指望靠地價、房價倒掛，賺一把快錢，但現(xiàn)在，“雙高雙競”不僅讓房企前期投入暴增，后期還要承擔(dān)品質(zhì)建設(shè)的巨大壓力，回款慢、利潤薄，資金鏈吃不消，根本玩不起。

更要命的是，這種競爭，沒有盡頭。

一旦錯過核心地塊，房企只能退而求其次，拿低能級、慢周轉(zhuǎn)的邊角地。但上海這種市場，偏遠地塊去化周期長，回款速度慢，利潤率更是讓人一言難盡。

拿不到核心地，想逆襲？

門都沒有。

所以，你會看到 越來越多的房企，連拍賣資格都不再申請，干脆不玩了。

游戲難度升級，有人只能被迫出局。

03

強者的勝利，弱者的死局

上海土拍，正在加速走向一個“強者恒強、弱者出局”的死循環(huán)。

為什么？

因為這些頂流房企，已經(jīng)形成了 “拿地—開發(fā)—回款—再拿地”的閉環(huán)。

牌桌上的招商、保利、華潤，資金實力擺在那，拿地不手軟，回款速度快，利潤率還能保證。

核心地塊被他們壟斷，也喜歡砸錢卷產(chǎn)品，建出來就是爆款，市場認，一手買一手賺，利滾利，再回頭繼續(xù)拍地，生生把自己做成了“滾雪球”。

而那些被擋在門外的中小房企，連“入場券”都買不起，想翻身？難于登天。

規(guī)則決定一切。

在上海，游戲規(guī)則已經(jīng)改寫，蛋糕只會越切越小，強者分得更多，弱者只能餓肚子。

這就像是一場馬拉松，跑在前面的已經(jīng)吃飽喝足，跑在后面的，連補給站的水都快喝不上了。

這不是公平不公平的問題，而是——這場游戲，已經(jīng)沒有給弱者留活路了。

04

結(jié)局已定，格局難改

對上海土拍而言，這場“三國殺”，還會繼續(xù)。

只要規(guī)則不變，市場格局就不會改變。

招商、保利、華潤會繼續(xù)笑傲牌桌，其他房企，只能在邊緣撿些殘羹冷炙，甚至連入場的資格都沒有。

游戲還在繼續(xù)，牌桌上的贏家，越來越少。

而輸家，注定被時代拋棄。

畢竟，這不是一個給弱者準備的市場。

關(guān)注 大爆炸 好運 大爆發(fā)

注：本文寫作過程中參考樂聚財文章《殘酷真相！有些房企很難在上海拿地了》，特此鳴謝！