*本文根據(jù)2025年3月11日「時間的繁花：2025綠城廣州『繁花雙新』新品發(fā)布會」演講內(nèi)容整理

演講︱劉德科

本次演講核心觀點——

●現(xiàn)在的綠城更講究「讀城，讀地，讀人」，他們在做任何產(chǎn)品之前，都要先完成這「三讀」。

●綠城正在對廣州重新表白——用彼此共同的價值觀（在傳統(tǒng)中保持變革，在變革中保存?zhèn)鹘y(tǒng)），用彼此共同的行為模式（眼見為實與心意相通），對廣州重新表白。

●綠城是「跨學(xué)科協(xié)同施法」的大師，在產(chǎn)品營造上綠城至少要跨這么多學(xué)科：建筑學(xué)、文學(xué)與藝術(shù)、地理學(xué)、歷史學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)……

綠城對廣州的重新表白

先來看第一個問題：綠城在上海、北京和西安等城市都有很高的聲譽(yù)，為什么在廣州的影響力沒有那么大？實際上，不止是廣州，從溫州到福州再到廣州，此前的綠城都沒有釋放出應(yīng)有的影響力。

現(xiàn)在的綠城已經(jīng)不一樣了，現(xiàn)在的綠城更講究「讀城，讀地，讀人」，他們在做任何產(chǎn)品之前，都要先完成這「三讀」。他們用「三讀」這個方法論，已經(jīng)在福州做出了獨(dú)樹一幟的項目；現(xiàn)在，他們要用全新的項目，對廣州重新表白。

但我們還是要關(guān)注：此前的綠城為什么「局部失靈」？從溫州到福州再到廣州，它們都是擅長做生意的城市；綠城作為一家有強(qiáng)大人文傳統(tǒng)的企業(yè)，以前似乎沒找到更恰當(dāng)?shù)谋戆追绞健?/p>

我們先來看廣州做生意的歷史有多悠久。早在4000多年前，廣東珠海寶鏡灣的巖畫，就已經(jīng)出現(xiàn)了獨(dú)木舟航海的場景，當(dāng)時的航海技術(shù)就已經(jīng)很先進(jìn)了。再來看廣州南越王博物館的銅提筒，這是距今約2200多年的文物，上面刻有四組船紋，描繪了一支大型作戰(zhàn)船隊凱旋的場景，這是目前中國考古發(fā)現(xiàn)最為完備的一組海船圖形。所以，從幾千年前開始，航海貿(mào)易就已經(jīng)扎根在廣州這片土地上。

我們再來看廣州人的生意做得有多大。廣州南越王陵出土了5支非洲象牙，還出土了波斯銀盒。至少在2200多年前，廣州的貿(mào)易就已經(jīng)遍及中亞、地中海與非洲。

在綠城來廣州之前的四五千年前，杭州的良渚玉琮就已經(jīng)來到了廣州地界。廣州市黃埔甘草嶺遺址出土了玉琮殘件，清遠(yuǎn)市英德巖山寨遺址出土了十節(jié)玉琮，韶關(guān)市曲江石峽遺址出土了獸面紋玉琮。你看這個獸面紋玉琮，跟杭州良渚的獸面紋玉琮，是不是很像？幾乎一模一樣。良渚玉器的制式，是怎么傳到廣州的呢？學(xué)術(shù)界有很多見解，我的解讀是，它們是通過貿(mào)易過來的。在古代，玉器當(dāng)然是很神圣的禮器，但它們和我們現(xiàn)在的黃金一樣，也是財富的沉淀。今天我們出門買東西，不會拿著黃金去買，以前也一樣，玉器放在家里既是一種禮器，也是財富的象征。通過遠(yuǎn)程貿(mào)易，良渚玉琮就可以從杭州傳播到廣州、到成都，到中國的各個地方。

▲劉德科廣州演講PPT第4-6頁，2025/3/11

貿(mào)易催生了文明。貿(mào)易誘發(fā)了文字，催生了藝術(shù)，帶來了更多的美食、器物與技藝，創(chuàng)造了城市的繁榮、安全與神圣。正如英國哲學(xué)家培根說：「知識的力量與貿(mào)易的力量，是文明的兩翼?！鼓憧矗瑥V州為什么有那么多美食？因為貿(mào)易發(fā)達(dá)，因為我們會做生意啊。

我們可以給「生意」下個定義：貿(mào)易為文明注入的生命力。你看我們廣東人張九齡寫的唐詩，「欣欣此生意，自爾為佳節(jié)」，詩中的「生意」就是「生命力」的意思。所以，很會做生意的廣東人，是一群超級有生命力的人。

無論是過去的十三行、現(xiàn)在的廣交會，還是打遍全球的快時尚電商巨頭SHEIN希音，都是廣州悠久貿(mào)易傳統(tǒng)的產(chǎn)物。悠久的貿(mào)易傳統(tǒng)造就了廣州在中國的地位，強(qiáng)化了廣州人的內(nèi)心結(jié)構(gòu)。廣州有一句非常重要的口頭禪，現(xiàn)在已經(jīng)變成了全中國的口頭禪了：「恭喜發(fā)財」。不要小看這句話，這句祝福語，推動了中國的改革開放——你看深圳的那句「時間就是金錢」（中國走向市場經(jīng)濟(jì)正是從這句口號開始的），翻譯成廣東話，就是「恭喜發(fā)財」。

▲劉德科廣州演講現(xiàn)場，2025/3/11

那么，生意人最在乎的是什么？錢、效率、信用？都對，但這些歸結(jié)在一起，差不多就是「在不確定中尋找確定性」。什么是確定性呢？其實，傳統(tǒng)才是最大的確定性。所以，生意人最在乎的是「保存?zhèn)鹘y(tǒng)」。

不少唐詩，用普通話念已經(jīng)很難押韻了，但粵語沒問題。比如「獨(dú)憐幽草澗邊生，上有黃鸝深樹鳴」，「生」和「鳴」根本就不押韻，用粵語念，就押韻了?；浾Z保存了古音。廣州最大化地保存了古語音韻、宗族觀念、人情儀軌、崇文尚武等傳統(tǒng)。當(dāng)然，保存?zhèn)鹘y(tǒng)不是守舊，而是在傳統(tǒng)中保持變革，在變革中保存?zhèn)鹘y(tǒng)。所以，廣州既保存了傳統(tǒng)，又是改革開放的前沿陣地。

這樣的廣州，會演化出怎樣的行為模式呢？要「眼見為實」，更要「心意相通」。只有理解了這兩點，才能夠真正理解廣州是一座怎樣的城市。

所以，跟生意人對話的高階方式，不是利益交換，而是共同的價值觀（在傳統(tǒng)中保持變革，在變革中保存?zhèn)鹘y(tǒng)）與共同的行為模式（眼見為實與心意相通）。坦白說，到今天這個時間點，綠城的能力是不完整的——只有把廣州這座城市做好了，綠城的能力拼圖才算是完整；等到馥香園與玉海棠這兩個項目最終做成功了，才能說綠城的能力拼圖是完整的。

▲劉德科廣州演講現(xiàn)場，2025/3/11

現(xiàn)在的綠城，已經(jīng)很懂得「眼見為實」與「心意相通」。我們來看南京金陵月華的二進(jìn)院，在這里你能感受到濃濃的傳統(tǒng)氣息，但其實它是一個很現(xiàn)代的高端住宅。你感受到的這種古典韻味，就是「文脈的輝光」，這種感受，就來自綠城與你的「心意相通」。這是實景，不是效果圖，因為綠城發(fā)明了「全維示范區(qū)」，為了讓業(yè)主在期房銷售階段就能獲得「眼見為實」的感受。再過幾天，廣州馥香園的示范區(qū)就要開放了。

▲金陵月華實景圖，南京

綠城一直恪 守著「在傳統(tǒng)中保持變革，在變革中保存?zhèn)鹘y(tǒng)」的法則 。比如，同樣是馥香園，當(dāng)然不會是復(fù)制，而是在不同城市會有不同的表達(dá)形態(tài)，你看門頭就完全不一樣，杭州馥香園的門頭講究的是淡雅和靜謐，寧波馥香園的門頭講究的是耀眼與活力，廣州馥香園的門頭講究的是貴雅與活力，它連接著很有腔調(diào)的商業(yè)街區(qū)。所以，哪怕都叫「馥香園」，城市性格不一樣，生成出來的門頭就不一樣。單單在馥香園這樣一個產(chǎn)品序列當(dāng)中，綠城就已經(jīng)展現(xiàn)出了強(qiáng)大的創(chuàng)新力。這就是綠城的「在傳統(tǒng)中保持變革，在變革中保持傳統(tǒng)」。

▲從上至下：杭州馥香園，寧波馥香園，廣州馥香園，均為效果圖

所以，此前的綠城并不是真的不懂廣州，而是暫時沒有學(xué)會「廣東話」。所以，綠城需要對廣州重新表白——用彼此共同的價值觀，用彼此共同的行為模式，對廣州重新表白。

接下來，我們有請綠城中國華南區(qū)域公司總經(jīng)理王永飚先生，上臺表白。

綠城對廣州的重新表白

演講︱王永飚 綠城中國華南區(qū)域公司總經(jīng)理

各位綠城的朋友，各位綠城的家人們，下面是我對大家的表白。其實我們的團(tuán)隊給我準(zhǔn)備了幾十頁P(yáng)PT，主要讓我上臺來講綠城有多好。我們綠城的價值觀是「真誠善意精致完美」，第一條就是「真誠」，所以我和團(tuán)隊說，我要把自己清空，在臺上這短短的時間里，要跟大家交心，講點大家真正想聽的。

首先我個人要對廣州做一個表白。我是中山大學(xué)畢業(yè)的。中山大學(xué)有一座懷士堂，1917年落成。1923年，孫中山先生在這里演講，他說，青年要立志做大事，不可要做大官。什么是大事？他說：「無論哪一件事，只要從頭至尾徹底做成功，便是大事?！惯@句話，成為我日后做事的原點。

跟中山大學(xué)一樣，我們的馥香園，也在海珠區(qū)。馥香園的沿街界面，做了很漂亮的磚紅色和墨綠色，為什么我們要把這個商鋪做得如此唯美？銷售可能會跟客戶講這兩個顏色是愛馬仕紅或者愛馬仕綠，其實它們是來自中山大學(xué)懷士堂建筑立面上的磚紅色和陶綠色。

▲綠城中國華南區(qū)域公司總經(jīng)理王永飚，背景PPT左側(cè)為中山大學(xué)懷士堂，右側(cè)為廣州馥香園沿街界面效果圖，2025綠城廣州「繁花雙新」發(fā)布會現(xiàn)場

對產(chǎn)品的精煉，就像孫悟空在太上老君的丹爐，既要千錘百煉，又要火眼金睛。我們在番禺的玉海棠，它門口是約10萬平米的中央公園，所以我們的樓盤大門既要有中國傳統(tǒng)建筑的韻味，又要有像面對著「紐約中央公園」的那種璀璨氣息。我一開始把這個場景比喻為「王家衛(wèi)的《花樣年華》」，但覺得不夠具體，所以用了一個更具體的比喻——「王家衛(wèi)《花樣年華》中的32套旗袍」，我們的生活需要這樣的儀式感。

我們的馥香園在海珠，這里已經(jīng)夠有煙火氣了，所以我們更希望創(chuàng)造一種「思想者的寧靜」，所以我們沒有讓樓盤大門朝向更有煙火氣的街道，而是朝向更寧靜的河岸。

▲背景PPT左側(cè)為馥香園效果圖，右側(cè)為玉海棠效果圖，2025綠城廣州「繁花雙新」發(fā)布會現(xiàn)場

給大家看一下玉海棠的園林。懂行的德科老師一看到這張效果圖，馬上就說，你這個單方景觀成本肯定是正常水準(zhǔn)的好幾倍。為了把這個小項目做好，確實很多成本都是超配的。

我們再來看馥香園的景觀。進(jìn)入大門之后是這樣的一個場景，它源自輕井澤的虹夕諾雅酒店。我們把虹夕諾雅的場景，引入到馥香園里。在做馥香園的景觀設(shè)計時，我們把親愛的景觀大師宋淑華先生折磨得夠嗆，改了不下十遍。后來我才知道，宋淑華是一位非常有脾氣的大師，我們竟然讓他改了十遍。

▲綠城·馥香園內(nèi)部園林景觀效果圖，廣州

最美的風(fēng)景，就是我們?nèi)粘Ｉ畹狞c點滴滴。玉海棠的地庫大堂，我們的設(shè)計師剛設(shè)計出來的時候很有自信，覺得很美。我說，你們家沒有80歲的老人吧？因為我們有兩幢樓，如果從地庫上來之后的兩個場景是一模一樣的，如果你家剛好有老人，剛好老人的記憶還不太好，那他可能會上錯樓。所以我們要求團(tuán)隊把地面的拼花換成不同的顏色，因為老人對顏色比較有感覺。產(chǎn)品是可以說話的。

▲綠城·玉海棠地下大堂效果圖，廣州

上周我們正好去許昌學(xué)習(xí)胖東來。胖東來說他們只不過做了三件事，對客戶好，把產(chǎn)品做好，對員工好。這也是我們綠城華南公司想做的：第一，用心對客戶；第二，把產(chǎn)品做到極致；第三，如何激發(fā)我們的團(tuán)隊，讓他能夠開心地做產(chǎn)品，愿意為客戶花心思。

我經(jīng)常跟團(tuán)隊說，我們做得不夠。剛才德科老師問我，上海、南京、蘇州、杭州等城市的頂豪項目，都是綠城做的，什么時候廣州也能如此？我們的馥香園和玉海棠，雖然不是頂豪項目，但它們就是用超配的方式做出來的改善型樓盤，就像那句諺語所說的，有人說讓你陪他走一里路，你就陪他走兩里。

◎劉德科：在很多城市，綠城的標(biāo)桿項目都是要溢價銷售的，廣州馥香園會溢價賣嗎？

◎王永飚：我們的產(chǎn)品是按超配標(biāo)準(zhǔn)來做的，本來是該溢價，但我們更想要的是整個市場對于這個項目的高度認(rèn)可，而且得是物超所值的那種認(rèn)可，所以相信我們的馥香園會給大家一個驚喜。

▲2025綠城廣州「繁花雙新」發(fā)布會現(xiàn)場，2025/3/11

跨學(xué)科協(xié)同施法

廣州六榕寺的花塔，是海上絲綢之路的燈塔航標(biāo)，是各國商船進(jìn)出廣州的重要指引?！噶拧惯@兩個字，是杭州老市長蘇東坡題寫的。聽完永飚總的表白，大家能感受到綠城很「卷」，這個行業(yè)很「卷」，你說蘇東坡他老人家能聽懂「卷」是什么意思嗎？雖然「卷」是這幾年才流行的新詞，但我覺得他能聽懂，你看他寫的詞：「卷起千堆雪」（《念奴嬌· 赤壁懷古》），「千騎卷平岡」（《江城子· 密州出獵》）。蘇東坡筆下的「卷」，跟我們今天的「卷」差不多是一個意思，它們是同一種氣勢。

蘇東坡本身就是一個非常「卷」的人。他是大文豪，大書法家，畫家，造酒實驗家，工程師，瑜伽修行者……什么都要「卷」。但本質(zhì)上，蘇東坡是一個「跨學(xué)科協(xié)同施法」的人。誕生在蘇東坡?lián)芜^市長的杭州的綠城，當(dāng)然也是一個「跨學(xué)科作業(yè)」的大師。

大家可能會說，房地產(chǎn)就是蓋房子而已，你扯什么「跨學(xué)科」。在產(chǎn)品營造上，綠城至少要跨這么多學(xué)科：建筑學(xué)、文學(xué)與藝術(shù)、地理學(xué)、歷史學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)……我們甚至可以說，綠城今天所取得的成績與行業(yè)話語權(quán)，主要來自于跨學(xué)科紅利。

▲劉德科廣州演講現(xiàn)場，2025/3/11

●文學(xué)和藝術(shù)：將詩意悄悄植入日常場景

我給綠城取過很多外號，其中最著名的一個外號，叫做「詩詞歌賦有限公司」。大家去看綠城的每一個名字，必然是有出處的，我們廣州的兩個新項目也不例外?！葛ハ銏@」當(dāng)然是來自白居易的「四時香馥馥」（《有木詩》），「玉海棠」可以來自蘇東坡的海棠詩，也可以來自杜甫的「皎如玉樹臨風(fēng)前」（《飲中八仙歌》）。所以，綠城所做的一切，都要將詩意悄悄植入日常場景，從名字開始。

僅僅只是體現(xiàn)在名字上嗎？當(dāng)然不是。我們來看綠城在嘉興的曉風(fēng)印月。你看這幾棵樹，它們是5棵泰山松。為什么要在大堂前種5棵松樹，為什么不是種7棵，不是3棵，是5棵呢？因為泰山上的松叫做「五大夫松」，所以它必然得是5棵。看到這樣的樹，家長就可以跟小朋友說杜甫寫泰山的詩歌《望岳》，「會當(dāng)凌絕頂，一覽眾山小」。綠城就是通過這樣的松樹，那樣的流水，把我們課本上耳熟能詳?shù)脑娋?，變成真實的日常場景?/p>

▲綠城·曉風(fēng)印月實景圖，嘉興

有了文學(xué)與藝術(shù)的跨界視角，我們很快就能理解廣州馥香園為什么要悄悄植入「十香」：白蘭、含笑、茉莉、瑞香、素馨、夜合花、夜來香、鷹爪花、魚子蘭、珠蘭……他們在挑選植物的時候，會非常講究一年四季香味的變化，把它們?nèi)谌氲侥闵磉叀?/p>

這種日常生活的感受是很難描述的，它到底是值100塊錢還是值1萬塊錢呢？為我們提供的精神愉悅，是無法用金錢衡量的。藝術(shù)不只是藝術(shù)品，更高級的藝術(shù)是融入到日常生活里面去，「日用而不知」。

▲綠城·馥香園景觀效果圖，廣州

●地理學(xué)：讀取人對土地的依戀

地理學(xué)就是要弄明白，每一塊土地是如何讓在土地上的人對它產(chǎn)生感情的。你看杭州的詠溪云廬，綠城是把面向自然湖泊的最好位置，留給了會所空間。如果蓋成房子來賣，那就只能是少數(shù)人擁有的奢侈品；現(xiàn)在蓋成了一個順著湖岸而蜿蜒的扇形建筑，它就變成了全體業(yè)主共享的會所空間。不僅要讀懂這片土地的語言，還要有妥帖的建筑形態(tài)來呼應(yīng)它，才能把這種對于土地的依戀給表達(dá)出來。

▲綠城·詠溪云廬扇亭會所實景圖，杭州

廣州馥香園的街角，這里本來就有一棵榕樹和三棵幌傘楓，綠城把它改造成了一個口袋公園。這件事情聽起來好像很簡單，但是設(shè)計手法上是很講究的。如果不是做成這樣的花境，如果做得很開敞，有可能就會變成周圍居民跳廣場舞的地方，那就太喧鬧了。所以，需要通過合理的小尺度設(shè)計，既讓公眾可以參與，又不會過于喧鬧，讓它成為街角的一個封面。

▲綠城·馥香園街角的口袋公園實景圖，廣州

●歷史學(xué)：誘發(fā)一群人的身份認(rèn)同

我們在學(xué)校里讀歷史課本，可以讓我們不斷生成生為中國人的自豪感。歷史學(xué)研究的是人物在歲月中的各種關(guān)系，但本質(zhì)上歷史學(xué)是要形成一群人的身份認(rèn)同。

怎么把歲月感與身份認(rèn)同，融入房地產(chǎn)開發(fā)之中？你看，綠城在上海開發(fā)的前灘百合園，幾乎每一幢房子都是不一樣的，不僅形態(tài)不一樣，連外立面材質(zhì)都不太一樣。有的是石材，有的是紅磚。紅磚不是貼上去的，而是用石材干掛的方式來做紅磚干掛，所以它的整體成本甚至比石材還要貴。為什么要設(shè)計得這么多樣化？它想要把歲月的質(zhì)感融解在這個完全新建的樓盤里面，就好像是不同時間建造出來的。

▲前灘百合園多樣化的建筑立面實景圖，上海

我們再來看廣州的玉海棠，剛才我們已經(jīng)看過了玉海棠里造價非常昂貴的園林。你首先感受到的是什么？這是我們嶺南的園林。因為我們是中國人，才看得懂這樣的虹橋、瀑布、亭臺樓閣，我們內(nèi)心會滋生出認(rèn)同感。如果讓一個外國人來看，他看見的是稀奇，他覺得好看，但是未必有文化認(rèn)同。

▲綠城·玉海棠效果圖，廣州

●社會學(xué)：增強(qiáng)人與人的情感紐帶

社會學(xué)怎么體現(xiàn)在綠城的跨學(xué)科作業(yè)里面呢？社會學(xué)研究的是人與人的關(guān)系，綠城要創(chuàng)造更多的場景，讓人與人之間的情感濃度有更溫柔的上升方式。

這是非常著名的一個項目，臺州的綠城·鳳起潮鳴。它的大門其實已經(jīng)不止是門，他們做了大約180米長，讓門變成了一條街。這里面也有各種「灰空間」，還有「日咖夜酒」的空間。為什么要這么做？依然是因為人和人的感情溝通，不只是發(fā)生在圍墻內(nèi)，還在街邊。鄰居在這個場所碰到和在園林里碰到，情緒是不一樣的。

▲綠城·鳳起潮鳴沿街面實景圖，臺州

現(xiàn)在我們回過頭來再看廣州馥香園門口的這條商業(yè)街區(qū)，你能感受到：高級煙火氣之中的相遇與靜謐園林之中的相遇，是同等重要的兩種美好情緒。這就是從社會學(xué)的角度去思考一個樓盤該怎么蓋。

▲劉德科廣州演講現(xiàn)場，2025/3/11

●心理學(xué)：洞察居住者的潛意識

很多房企都說，要重視客戶的需求。那么，到底是迎合客戶的表層需求，還是洞察客戶的潛在需求？迎合其實是很簡單的，你想要讓房子鑲金帶銀，我就滿足你，不就是花錢嗎？最難的其實是，它如何去讀取你的潛意識。

比如說綠城的蘇州玫瑰園，最低起價也要三四千萬。如果你是業(yè)主，進(jìn)入這樣的大門，你的潛意識會感受到它的門廊像一個張開的懷抱，歡迎你回家；如果我是一個路過這里的市民，我感受到的可能不是懷抱，而是氣派，是強(qiáng)烈的儀式感，能感受到這房子肯定很貴。所以，對不同人群的潛意識的琢磨，并且把它們兼容在一起，形成了這樣的一座大門。

▲綠城·玫瑰園實景圖，蘇州

再來看義烏的綠城·鳳起潮鳴，一邊是合院區(qū)，另一邊是高層區(qū)，中間是市政道路，綠城在市政道路中間居然種了一棵桂花，而且跟交警部門也在協(xié)調(diào)，在樓盤交付以后，盡量把這棵桂花保留下來。這棵桂花有什么用？有好幾個作用。第一，行車到這里，因為有這棵桂花，車速會慢下來；第二，業(yè)主到了這里看到桂花，知道自己到家了；第三，路過這里的人看到路中間的桂花，會知道這個樓盤不僅貴，而且很特別。綠城就是這樣不斷地琢磨不同人群對于同一個場景的潛意識，把這種美好的潛意識匯聚成美好的場景。

▲綠城·鳳起潮鳴實景圖，義烏

我們再來看廣州的玉海棠，這個門頭當(dāng)然非常璀璨，可是大家有沒有注意到，綠城把大門中這些像樹冠一樣的造型，也做到了大堂里面，讓它也成為了室內(nèi)空間的設(shè)計語言。這又是一種潛意識的琢磨：我回家了，這是屬于我的領(lǐng)域感。進(jìn)入大堂以后，會客廳這一塊是通過臺階做了下沉式設(shè)計。為什么要下沉下來？因為大堂是人來人往的，整個聊天區(qū)域下沉以后，就形成了一個空間上相對開放、但是心理上有隔離的小區(qū)域。同時，這樣的下沉也帶來了跟外面景觀更好的對視。所以，我們看到的這一切好像都很自然，但設(shè)計師想得可比我們看到的要多多了。每一個空間的變化，都來自于對潛意識的反復(fù)琢磨。

▲綠城·玉海棠效果圖，廣州

●建筑學(xué)：創(chuàng)造空間與記憶的生長總和

怎么沒講建筑學(xué)？建筑學(xué)就是要不斷累積空間和記憶的總和，而不是簡單地做個設(shè)計圖紙?，F(xiàn)在你用跨學(xué)科作業(yè)的視角再去看綠城，它跟別的企業(yè)真的還是有那么一點點的不同之處。你甚至可以說，綠城就像蘇東坡一樣，是一個「跨學(xué)科協(xié)同施法」的大師。

▲劉德科廣州演講現(xiàn)場，2025/3/11

這是我們眼中的綠城，那么綠城設(shè)計師眼中的綠城又是什么模樣？接下來，我們有請綠城中國研發(fā)設(shè)計中心副 總經(jīng)理駱云女士上臺。聊一聊她眼中的綠城產(chǎn)品力。

綠城「好房子」的六大要素

演講︱駱云 綠城中國研發(fā)設(shè)計中心副總經(jīng)理

綠城的價值觀是「真誠善意精致完美」，剛才永飚側(cè)重聊了很多綠城的「真誠善意」，接下來我想通過這些年綠城對于產(chǎn)品的思考與實踐，來聊一聊「精致完美」。

▲綠城中國研發(fā)設(shè)計中心副總經(jīng)理駱云，2025綠城廣州「繁花雙新」發(fā)布會現(xiàn)場

產(chǎn)品主義是我們綠城刻在骨子里面的基因。在不確定的當(dāng)下，綠城始終是致力于成為行業(yè)穩(wěn)定的一股力量。尤其是近兩三年，我們更是不斷地求新和出新。比如綠城在上海的舊改項目，弘安里，我們非常精心地保留并且活化了上海石庫門里弄的歷史風(fēng)貌，維護(hù)了傳統(tǒng)建筑的特色。杭州的芝瀾月華開創(chuàng)了綠城全新的「月華」系產(chǎn)品，它探索的是綠城如何營造出更有人情味的「生息社區(qū)」。蘇州玫瑰園是在綠城經(jīng)典法式風(fēng)格的基礎(chǔ)之上，又進(jìn)行了推進(jìn)性的創(chuàng)新。這個項目四開四罄，熱銷了53.6億，也成為2024年中國十大豪宅之一。南京的金陵月華作為備受關(guān)注的地王項目，非常在意如何深度提取南京的在地文化元素。現(xiàn)在，這些作品都成為了同行們參觀交流和學(xué)習(xí)的熱點項目。

2024年6月，《綠城中國好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》經(jīng)過了中國標(biāo)準(zhǔn)院專家組的嚴(yán)格評審，成為了整個行業(yè)內(nèi)首個企業(yè)的「好房子」標(biāo)準(zhǔn)。它包括「高顏值、極賢惠、最聰明、房低碳、全周期、人健康」這六大要素，來全面提升我們綠城的硬核產(chǎn)品。

▲綠城中國研發(fā)設(shè)計中心副總經(jīng)理駱云演講PPT第8頁

今年是綠城成立30周年。三十爾立，天香云外飄。綠城在產(chǎn)品上已經(jīng)構(gòu)建成型了包括鳳起系、玫瑰園系、云廬系、月華系、曉風(fēng)系、春月系和海棠系等多個引領(lǐng)型的產(chǎn)品系。今天我們在廣州的馥香園和玉海棠，也不斷地豐富著綠城整個天香家族的產(chǎn)品全景。

▲2025綠城廣州「繁花雙新」發(fā)布會現(xiàn)場，2025/3/11

第一座馥香園誕生于2022年的杭州，此后相繼在寧波、嘉興等多個城市成功落地。每一座馥香園都各具特色。比如說寧波馥香園的主入口，就是以寧波市花山茶花為設(shè)計靈感，花瓣狀的門頭和中心水景相互映襯。現(xiàn)在，馥香園首入我們廣州，我們將騎樓和南洋文化建筑的精髓進(jìn)行轉(zhuǎn)譯。

杭州的「海棠三篇」是海棠系的開山之作，綠城對于城市、社區(qū)和人與人之間的空間關(guān)系，進(jìn)行了重構(gòu)。比如說生活街角、林下空間、歸家小院這樣全新的場景體驗。杭州的「海棠三篇」用「百日百億」書寫了杭州樓市的海棠現(xiàn)象。

2023年，西安的「海棠三章」是用現(xiàn)代的手法重新演繹了唐風(fēng)，在西安一經(jīng)推出，就在整個高端市場逆勢突圍，連續(xù)12個月都是西安的銷冠，被媒體評價為「滿城盡是海棠香」。

2025年，這朵曾經(jīng)在杭州、西安、長沙、合肥等眾多城市創(chuàng)造了無數(shù)現(xiàn)象和傳奇的海棠花，即將在廣州綻放，它處在「區(qū)府+TOD+公園」三個引擎合一的中心。

正如綠城中國董事會主席張亞東先生所言：房地產(chǎn)企業(yè)所積累的核心能力，是開發(fā)和產(chǎn)品能力，客戶主義和產(chǎn)品主義都是久久為功、艱難但是很正確的事情。所以我們相信，這樣的價值觀終究會被時代和市場所認(rèn)可，我們也將始終堅持對城市的敬畏之心，對產(chǎn)品的積極追求。

◎劉德科：馥香園的工地去了嗎？

◎駱云：對，今天從廣州白云機(jī)場出來，第一站就去了我們馥香園的工地。大門口的奢石已經(jīng)上墻了，還有九米高的前廳空間，吊頂上面是非常精細(xì)的金屬線條，其實這也是屬地文化的一個轉(zhuǎn)譯表達(dá)。示范區(qū)大概再過一個多星期就可以完全開放了。綠城對產(chǎn)品落地的品質(zhì)要求是非常高的，所以每一個重要項目的示范區(qū)開放，我們都有一個專門的團(tuán)隊來作現(xiàn)場審評。

▲2025綠城廣州「繁花雙新」發(fā)布會現(xiàn)場 ，2025/3/11

關(guān)鍵城市的關(guān)鍵項目

廣州是綠城能力版圖非常關(guān)鍵的一座城市。剛才大家已經(jīng)從不同維度感受到馥香園和玉海棠這兩個新項目的獨(dú)特性，接下來我用步行回家的方式，把這兩個樓盤再走一遍。

先來看玉海棠，它邊上就是約10萬平米的中央公園。剛才大家看過的那座璀璨的大門，就正對著中央公園。中國傳統(tǒng)建筑的藻井意象，從大門一直延續(xù)到了大堂的室內(nèi)空間——同一種建筑語言從室外到室內(nèi)進(jìn)行貫穿設(shè)計，這當(dāng)然很美，但是很花錢。

▲綠城·玉海棠效果圖，廣州

玉海棠地塊比較小，就兩幢樓，怎么做出大景觀？景觀設(shè)計師宋淑華先生說，廣州有辦法，你看位列嶺南四大名園的余蔭山房，就在番禺。余蔭山房的關(guān)鍵手法就是「縮龍成寸」，就是用巧妙的設(shè)計手法在小地塊中放大園林的空間感受。玉海棠通過堆山砌石，造出拱橋與亭臺，形成更有立體感的園林，幾何倍數(shù)地放大了漫步者的心理面積。中國景觀往大里講是「天人合一的宇宙觀」，往小里講就是要「不斷創(chuàng)造對視關(guān)系」，對視關(guān)系越豐富，景觀園林就越厲害——當(dāng)然，花的心思也越多，造價也越多。

▲綠城·玉海棠效果圖，廣州

單元大堂的門頭也必須是豪宅既視感，所有的線條和體塊幾乎都是對稱的。你可能會說，你給我看的都是效果圖，實際交付能這么好看嗎？今天中國大多數(shù)頭部房企，都已經(jīng)能做到實景比效果圖更好看，綠城更加如此。

▲綠城·玉海棠效果圖，廣州

綠城為什么在乎外立面？其實對于房企來說，其中一個原因是，每一個樓盤的建筑外立面其實都是他們的「廣告牌」；交付多年之后的樓盤如果能仍美得風(fēng)姿綽約，那才是他們最大的廣告。

▲綠城·玉海棠效果圖，廣州

我們再來看馥香園。我早上也去工地了，這是早上我用手機(jī)拍的照片，馥香園門口的那條河。這河水怎么這么清澈？我沒有做任何的調(diào)色，如果你覺得它美，要么就是河本身很漂亮，要么只能說我的手機(jī)相機(jī)太好了?，F(xiàn)場用肉眼看過去，它比我的照片還要美，河水非常清澈。大家看到河里有個槽對吧？那是停放龍舟的槽，端午節(jié)的時候這條河里是會賽龍舟的，馥香園的業(yè)主在自己家里就可以看到賽龍舟的場景。

▲劉德科廣州演講現(xiàn)場，2025/3/11

看馥香園的規(guī)劃圖，似乎看不出什么，能看到邊上有個很好的學(xué)校，還有五幢樓的一個圍合。但如果我們把鳥瞰視角變成置身其中的感受，就大不一樣了。繼續(xù)來看那座充滿貴雅氣息的大門，從地面到墻面再到天花板，都是既古典又很現(xiàn)代還很復(fù)雜的裝飾。我有一個邏輯：如果開發(fā)商說他們的樓盤崇尚簡約之美，那基本上是一種忽悠，因為他們投入不夠，所以只能說簡約。貴的東西、好的東西，一定是復(fù)雜的。他們當(dāng)然也可以不同意我的看法。反正，在我眼中，豪宅不存在簡約之說，豪宅必須得復(fù)雜。

▲綠城·馥香園效果圖，廣州

從大門進(jìn)去之后，就是花廳。如果我是馥香園的業(yè)主，恰好我太太又很精通花藝，我可能就會跟綠城商量，這個花廳我來負(fù)責(zé)，我還會不定期地舉辦面向鄰居的花藝課堂，同時如果鄰居們喜歡我的花藝，可以自行掃碼支付。當(dāng)然，這是我的一種設(shè)想。如果所有鄰居都同意，這應(yīng)該是一個充滿樂趣并且?guī)矶嘹A的生意吧？

▲綠城·馥香園效果圖，廣州

沒有連廊的房子，可以號稱自己是高端住宅，但是含金量是不夠的。真正的高端住宅，必須讓每一幢樓都有連廊連起來。這樣下雨天也可以在小區(qū)里散步。小區(qū)不是用來看的，而是用來逛的。

▲綠城·馥香園效果圖，廣州

我們再來看馥香園的這條街。綠城是用做奢侈品旗艦店的手法與材料，來做城市界面，上面的綠色和紅色不是涂料，而是綠色和紅色的陶板，它們能夠讓街道更濃郁、更濃烈。以后這里會開什么商店呢？我今天也沒有答案，但我知道的是，一條商業(yè)街首先要把它的美學(xué)框架給強(qiáng)烈地呈現(xiàn)出來，形成「語境約束力」——這是我發(fā)明的一個詞，意思就是一個美好的語境已經(jīng)形成了，這里面哪怕開的是一家沙縣，它也是全球最有腔調(diào)的沙縣。環(huán)境會改造人，環(huán)境會改造商業(yè)，環(huán)境會塑造商家的審美，這就叫「語境約束力」。因為整條街是奢侈品體驗級別的審美設(shè)計，所以會吸引有同樣審美的商家進(jìn)來。

▲綠城·馥香園效果圖，廣州

把我們剛才所講的這一切歸納在一起，就形成了「未來城市視角下的住宅創(chuàng)新路線圖」：以前我們樓盤只需要做好室內(nèi)、景觀和建筑就好了，現(xiàn)在必須考慮「街道」這個維度。這樣就夠了嗎？對于普通的樓盤來說，夠了，但是對于綠城來說還不夠。它還得有文明沉淀、物我感應(yīng)、人際連接和身份認(rèn)同——

· 文明沉淀： 腹有詩書氣自華

· 物我感應(yīng)： 與誰同坐 明月清風(fēng)我

· 人際連接： 金風(fēng)玉露一相逢 便勝卻人間無數(shù)

· 身份認(rèn)同： 此心安處是吾鄉(xiāng)

▲劉德科廣州演講PPT第57頁，2025/3/11

什么是文明沉淀？用蘇東坡的詩來回答，大家就很清楚了：腹有詩書氣自華。每一個樓盤都要讓人感覺由內(nèi)而外的「腹有詩書氣自華」。

什么是「物我感應(yīng)」？這不是什么玄學(xué)，我們每一個人在日常生活中，多多少少都會遇到詩意大爆發(fā)的那個時刻，比如蘇東坡遇到這樣的時刻，他就會說：與誰同坐，明月清風(fēng)我。詩人能有這樣的時刻，做生意的人也會遇到這樣的時刻。所以，每一個景觀空間，都要有「物我感應(yīng)」，這是綠城所擅長的。

還有一個維度叫作「人際連接」，我們用蘇東坡的學(xué)生的詩來解釋，就是「金風(fēng)玉露一相逢，便勝卻人間無數(shù)」。人與人是要線下見面才能夠滋生出感情的，所以要不斷創(chuàng)造能讓人相處的場景。

一個樓盤最高的境界就是創(chuàng)造出「身份認(rèn)同」。在很多城市，大家都會說「我是綠城業(yè)主」，這就是一種身份；往小了說，你也可以說自己是「馥香園業(yè)主」，大家就會知道你住的房子和別人不一樣。這就叫「身份認(rèn)同」。當(dāng)然，講得文雅一點，還是用蘇東坡的詩來解釋：「此心安處是吾鄉(xiāng)」。這句詩的原點，就是嶺南，就是我們廣州。

心意相通

大家都知道綠城的logo是桂花和月亮，你可以說這個logo來自杭州老市長白居易的《憶江南》：「山寺月中尋桂子」。但我們也可以說，這個logo來自我們廣東人——中國歷史上第一位廣東籍的宰相張九齡，他在《感遇》中是這么寫的：「桂華秋皎潔」。

張九齡與白居易所感悟到的這一切，就是綠城在做的一切。大家相隔一千多年，并不影響我們心意相通。如何獲取更美好的生活？如何獲取更高的資產(chǎn)價值？一切的美好無非來自這四個字：心意相通。你與這個樓盤，與這條街與這座城市之間，心意相通。謝謝大家，我是劉德科。

▲劉德科廣州演講現(xiàn)場，2025/3/11

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科