蛇年北京土地市場的第一個王炸，來得比往年更早一些。

3月18日，在北京備受矚目的樹村地塊出讓，歷經264輪競價之后，中海以總價75.02億勝出，折合樓面成本價10.23萬元，溢價27.93%。自此，北京樓面成本單價首次突破10萬元大關。

樹村地塊位于海淀上地，土地面積約39.7公頃，規劃建筑面積73299.74平方米，容積率1.6，這樣的條件被視為“一塊寶地”無疑。如今勝者已出，懸念揭曉，但并非所有市場關心的問題都得到了解答，而通過樹村拿地，得到這些答案，也就基本洞悉了當下北京樓市的格局、態勢甚至未來。

一問：為什么央企能在土地市場上持續大手筆投入？

樹村地塊出讓，一共10家開發商競價參與，華潤、招商、越秀、中建三局、建發、中海、首開、海開、金茂、綠城悉數亮相，除綠城是多元股份制企業外，清一色國央企。

再向前追溯，近期參與北京熱點好地競買的，基本上也都是國央企。功德寺地塊也好，朱房村地塊也罷，還有酒仙橋新地塊，最終都被國央企收下。這已經形成了一種基本態勢。

這個問題的答案很簡單，就是有錢。歲末年初，不少國央企都從銀行拿到了大額授信，有的還成功發債融資，而且利率水平不高。因此，即便幾輪熱點高價地塊出讓后，國央企手中還有足夠的資金子彈，所以，有好地，必然出手，一點也不意外。這一點我們在先前的《》一文當中，已有詳盡闡述。

國央企“補倉”同時，也給地方財政“補血”，從銀行出來的是貸款，從財政拿回去的就是現金，通過開發商“轉一道”，“負債”就成了“收入”。跑通這個模式，也非常重要。

二問：為什么是中海？

樹村地塊，不少開發商志在必得，所以有了264輪的舉牌競價，也有了中海和華潤+招商聯合體激戰到最后方才分勝負。不少朋友多少有些迷惑，為什么中海如此堅決？畢竟中海在北京并不缺地。

這個問題的答案，首先是中海實力足夠強。其次是中海在北京有自己的特殊性。中海在北京有兩個公司：中海北京公司和中海新城公司。此次拿下樹村地塊的，是中海北京公司。

中海北京公司此前拿下了兩個地塊，萬泉寺地塊和西郊冷庫地塊。這兩個地塊并沒有太強的豪宅屬性，基本上是拼速度與周轉的策略打法。中海新城公司近期在高端豪宅市場表現得更活躍，西城的京華玖序拿到去年北京銷冠，去年出讓的酒仙橋地塊也最終歸屬中海新城，定名萬吉玖序，已經積極籌備準備入場。

相比之下，中海北京公司上一個真正稱得上高端豪宅的項目，還是中海甲叁號院，這個項目入市之時，從產品形態、品質等都在北京市場建立了良好口碑，堪稱本公司的“燈塔項目”，但是，自此以后，多年之間，中海北京公司再無這樣的“燈塔”。

中海內部素有“賽馬”文化。中海北京公司和中海新城公司雖然同屬中海大體系，但也有內部良性競爭。之前小道消息還曾傳言，兩個公司會合并。中海新城近年來風頭更盛，燈塔項目“連莊”，在這樣的情況下，中海北京公司在樹村地塊上如此堅決，就不難理解了，因為亟需一個“新燈塔項目”。

也正因如此，在近期已經花了100多億拿地之后，中海還是在樹村地塊上戰斗到最后一刻，并且戰而勝之。

三問：樹村地塊，中海能不能做好？

樹村地塊樓面成本價已經突破10萬，鑒于地塊條件，高端大戶型高總價頂級豪宅的產品定位基本已無懸念。

中海素有“利潤王”之稱，但業內對于中海的產品能力，多多少少總有些不一樣的看法。當樹村地塊未來售價很可能直逼15萬/平方米，總價量級很可能達到2500~3000萬甚至更高。業內關心的問題是，中海會做出什么樣的產品？這個問題連帶著一個更實質的問題：在速度、利潤和產品品質之間，中海這次如何平衡？

中海北京公司的上一個頂豪標桿 ——中海甲叁號院，當 時可謂做出了產品力，無論是耳目一新的立面設計，還是精裝標準等，都在北京樓市起到了引領作用。也正是因為此等產品力，在當時市場上創下了“靠圖紙就能清盤”，網簽價格也突破了12萬元/平方米的高價，可以說是銷售和產品口碑雙豐收，成為“一代標桿”。

不過，此后的項目，都給人以“均好性”的感覺，市場表現也不溫不火，一切正常，雖然并無明顯不當，但也沒有當年甲三號項目形成的位勢與氣勢。也正因如此，當中海北京公司此次拿下樹村地塊時，市場上便有了這樣的疑問。

中海內部有一種管理方法，就是重要地塊重點項目集團直管。樹村地塊關注度高，甚至不僅北京關注，甚至在全國都廣受關注。因此，樹村項目由集團直管順理成章，絲毫不意外。這也是對產品品質、項目表現的一種保障。

不久前，中海新城公司拿下的酒仙橋地塊，也就是現在定名萬吉玖序的項目，就采用了集團直管的模式，在產品定位、策略、設計等方面，都由集團主導。萬吉玖序項目會在近期入市，從我們了解的情況看，產品會在北京給人以“耳目一新”的感覺。集團直管的效果，十分明顯。

集團直管樹村地塊，也是我們對這個項目的產品力和市場表現有更多信心的重要來源所在。

四問：北京的富人還夠不夠用？

低密度，高總價，再加上北京高端項目今年新增供應量大，很多一線的職業經理人都對市場有些擔心。

操盤過頂級豪宅項目的團隊都知道，在北京市場，總價2000萬和總價3000萬的市場，完全不是同一個概念。

最近，有房企資深人士因為所在公司有此類項目，特意對去年以來北京總價3000萬以上豪宅的情況進行系統性調研，拿到的情況雖不意外，但也值得引起重視。

去年一年，甚至更長時間緯度內，全北京總價3000萬以上豪宅的總成交套數，大約為400多套的量級，其中還不乏一些產品形態特殊的存量項目。這個數字看起來并不多，但去年卻是這種總價段操盤團隊“體感”較好的一年，市場一線的經理人都擔心，2025年北京高端新盤新增供應不少，“北京的富人是不是不夠用了”。

這個問題并非沒有答案，主要是看能不能做出足夠品質可以“激發出購買力”的產品。換句話說，就是那些原本已經認定自己無須再買房、換房的財富群體，看過新房之后，因為新房全方位的功能、體驗更新，而重新產生買房、換房的需求。

之前海開的圓明天頌證明過一次。說來也巧，圓明天頌和樹村地塊比鄰，中間就隔著一個公園。圓明天頌在當下市場絕對是經典戰例，現在二手房均價已經趨近19~20萬元，而且據說還一房難求。

圓明天頌的“戰力”，除區域之外，產品是另一大因素。產品投入的量級達到了什么程度？一個細節：交房時，連社區外圍圍墻都采用“掛上”石材，這種操作，在全北京市場都是十分罕見的。樂觀者認為，只要產品做到這個力度，甚至更強，需求不是問題。

這確實有一定的道理，但不足以完全打消擔憂。原因是海開的圓明天頌不是公開市場拿地。話只能說到這里：如果地價相對低，而售價比較高，會觸發什么情形？這種情形之下，房企會選擇怎樣的策略？這樣的策略又和幾乎不計血本的產品投入是什么關系？保持冷靜的人認為，圓明天頌對產品的投入力度，是特殊環境因素導致，難以復制。

中海在樹村地塊上能不能做出這樣的產品，達到這樣的效果，將是一個更具普適性的答案。

五問：樹村項目能否對全北京市場產生帶動作用？

如果說中海拿下樹村地塊，再做出好產品，是“陶冶自己”，那么，樹村地塊能否帶動全北京的市場，就是“成全別人”的問題了。

突破10萬元的樓面成本單價紀錄，肯定會對其他項目產生帶動作用。典型如功德寺地塊兩項目，10.5萬元左右的售價，和樹村地塊的樓面成本單價持平，而兩者相距大約兩公里，未來增值空間顯而易見。同樣的邏輯在今年1月拍出朱房村兩地塊上也是成立的，這兩個項目不出意外也將在近期入市，有了同一大片區市場里的樹村地塊做價值參照系，朱房村兩地塊上的項目，也有可期。

樹村地塊出讓結果一出，連已經開盤入市的項目都發海報“恭賀”。比如，開盤熱賣的頤海云頌，用樹村10.23萬元的樓面成本單價，恭喜他們的業主，提示他們買值了。甚至連“有點距離”的香山版塊豪宅香山樾，也發出“賀電”，“海淀豪宅炙手可熱，香山樾價值再攀新”。

有開發商朋友告訴我們，部分之前猶豫是否下手的客戶，在3月18日樹村拍地之后立刻不再猶豫，出手買房。這種帶動效應，從這兩天的情況看，是實打實存在的。

這不禁讓人想起去年的北京宸園。在當時市場氛圍悲觀，信心孱弱的情況下，宸園的熱銷，不僅是自己賣房回款，更是給全北京市場信心。事實也證明，宸園之后的樓市，疊加政策調整效用逐步發揮，在信心、預期和市場表現層面，都有了明顯的進步與改善。

樹村拍地是在3月，恰逢北京小陽春。這個“不限價”地塊的高價成交，顯然對全市場會有一定的帶動作用，只不過最終效果如何，帶動有多大，還需要市場表現來檢驗。

無論從哪個緯度考慮，拿到樹村地塊都值得慶賀。中海北京公司也好，中海新城公司也罷，中海已經進一步確立了在北京這個最重要區域市場上的優勢地位。在北京“最富?！钡娜齻€區，西城、海淀、朝陽，現在的中海都有了自己的標桿高端豪宅項目，西城有京華玖序，朝陽就萬吉玖序，海淀則是樹村地塊。當下高端市場反而是利潤和價值最有保障的領域所在，從這一點而言，中海構建了自己的“贏面”和“護城河”。

還是那句話——更多的答案最終需要市場給出?！俺扇藙e人，陶冶了自己”才是在樹村拿地的更高境界所在。

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