文/狗蛋本蛋

春天，是以新換舊的季節。

3月11日，陶天海升任中國金茂董事長。緊接著，3月14日，保利發展對外宣布，根據董事長劉平的提名，董事會同意聘任潘志華為總經理。

一個履新金茂一把手，一個成了保利發展的二把手。

對于兩家央企這一輪人事變動，業內有兩點共識：兩家央企迎來少壯派登場以及都到了結構轉型期。

陶天海50歲，潘志華46歲，和民營或混合制房企的一二把手相比不算年輕，比如，龍湖董事長陳序平43歲，金地徐家俊47歲，但和華潤置地、招商蛇口等央企相比，那還是年輕不少的。

華潤置地、招商蛇口重要的“二把手”位置上，分別是徐榮和朱文凱，二人都比潘志華大了一輪。

結構轉型指的是，金茂將收整戰線、聚焦核心城市，保利發展或押注不動產經營。

共性之外，是兩個上位者各有各的包袱。

金茂宣布陶天海“上位”當天，同步發了一份關于業績的公告，大意是說，公司2024年預計錄得歸母凈利潤10億元，和2023年度虧損69億元相比，實現扭虧且大幅增長。

兩個公告同天發布顯然不是巧合。

履新董事長之前，陶天海擔任金茂首席執行官近兩年，2024年是他治下的第一個完整年度。也就是說，金茂2024年扭虧為盈，最大功臣是陶天海。

這時候發一張好看的“成績單”，表面上，是前人完美謝幕，實際上，是在幫后人樹權威，提升投資者對陶天海的信心，助力新領導班子開局。

和此前一把手從中化空降不同，陶是純血金茂人，25年前大學畢業后就加入金茂。在他的領銜下，金茂殺入并站穩長三角，還把華東區域發展成公司最大的“糧倉”。所以，外界常說陶天海是金茂“第一猛將”。

最近幾年，受制于行業下行，也有自身戰略選擇的影響，金茂在2021年創下合約銷售額2356億元新高后，陷入規模三連降，2022年1550億，2023年1412億，2024年則跌破千億：

下滑到982億元，同比跌去30%。

規模連續下降的同時，金茂凈利潤和毛利率波動較大：

2022年歸母凈利潤25.71億元，2023年巨虧69億，2024年預計扭虧為盈，實現10億凈利潤。2024年扭虧得益于減值撥備減少、出售大宗資產及控費（包括裁員降薪）。

毛利率方面，2022年及2024上半年整體毛利率大概在16%，2023年只有12.46%。具體到開發物業的毛利率，2024年上半年約11%，這對于主打高端產品的金茂來說，著實還有很大提升空間。

有消息稱，中化給陶天海定了“小目標”，希望金茂今年能貢獻40億利潤。

狗蛋不懷疑中化希望金茂趕緊“產奶”，但狗蛋有點懷疑組織下達具體“奶量”的真實性。

要知道，金茂上一次能貢獻40億以上利潤還是上一次，得追溯到2021年和2020年，那時候行業還沒大滑坡。

別說金茂了，就是利潤王中海，也回不到2021年的水平。2021年中海地產歸母凈利潤400億元，現在只能維持在250億左右。

所以狗蛋大膽推測，40億是假的，不然陶總的包袱也忒重了。

要想2025年多“產奶”，金茂肯定會延續 “控費提效” 策略，盡可能壓縮管理、營銷、融資成本。最近，金茂已經開始壓縮管理層級，原來“總部-區域-城市”三級管控，調整為“總部-城市”二級管控，五大區域公司被撤銷，現有城市公司撤并為14個地區公司?？偛考訌姽芸兀兄谔岣邲Q策效率和質量，降低管理和機會成本。

最重要的還是別再拿錯地，另外，產品線別錯配。

和陶天海一樣，潘志華也是內部培養的，2001年以校招生身份加入保利發展，從基層開始，做過城市總、集團戰略投資管理中心負責人，這位“二把手”把“一把手”該經歷的都經歷了。

兩年前，保利發展整合旗下商業、酒店、旅游三個板塊，創立保利商旅，潘志華成為首任董事長。狗蛋說，潘總把保利發展其它“一把手”“二把手”沒經歷過的，也經歷了。

今年年初，保利發展董事長劉平在內部會議中提到，2025年起，保利發展要“三大主業”并行，除了地產開發，還要發力不動產經營、不動產綜合服務。

業內猜測，把在保利商旅歷練過的潘志華提上來，就是為了踐行劉董的新戰略。

保利發展雖然規模還有領先優勢，但盈利能力不能算強，和中海、華潤置地有不小差距。

2023年，保利發展營收3468億，歸母凈利潤大約120億；中海營收2025億，歸母凈利潤256億；華潤置地營收2511億，歸母凈利潤313億。

其中，華潤置地的利潤構成，非開發性業務貢獻很大。2023年，華潤置地非開發性業務占總營收超過15%，貢獻凈利潤大概占核心凈利潤35%，2024年上半年，營收占比來到25%，貢獻凈利潤首次占到核心凈利潤一半。

對比之下，2024年上半年，房地產營收占保利發展總營收仍然高達90%以上，非開發性業務占比還很小。

對保利發展來說急需新的增長點，探索不動產就是一種嘗試。

潘總身上的包袱不是守城，是破局。

陶總更沒得守，他得糾偏+重新開局。

從去年底開始，金茂圍繞一二線城市，加快了拿地速度，最后兩個月拿下12宗地。今年前兩個月，金茂權益拿地金額129億，在所有房企中高居第二。

對兩家央企來說，2025是新舊動能轉換的關鍵之年，對兩位上位者來說則是，大考之年。