前 言：

在當前我國老齡化加速背景下，銀發經濟已成為國家戰略重點，完善養老基礎設施也成為助力銀發經濟發展的重要組成部分。3月5日，國務院辦公廳印發《關于做好金融“五篇大文章”的指導意見》（國辦發〔2025〕8號）（以下簡稱“《指導意見》”）提出推動做好科技金融、綠色金融、普惠金融、養老金融、數字金融“五篇大文章”，并常態化推進養老項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）的政策信號。本文結合《指導意見》的出臺背景，探討常態化推進養老REITs的戰略意義以及如何通過REITs創新工具實現養老產業與資本市場的深度協同。

一、 常態化推進養老REITs的戰略意義

常態化推進養老REITs的戰略意義不僅在于解決資金缺口和產業升級，更是國家應對老齡化、優化資本市場結構、推動經濟高質量發展的重要抓手。

1、盤活存量資產，優化資源配置

2024年我國60歲及以上老年人口3.1億人，占全國人口的22.0%，其中65歲及以上人口2.2億人，占全國人口的15.6%,1中國已進入“中度老齡化”社會的階段。截至2023年末，已有注冊登記的養老機構4.1萬個、床位517.2萬張，2據專業人士估算，其中適合作為REITs底層資產、且擁有500張床位以上的養老機構數量約為1100家。可見，REITs在養老產業領域具有較大的發展潛力。另一方面，據統計由于目前每千名65歲以上的老年人僅擁有約25張床位3，遠未滿足日益增長的養老需求，因此通過盤活存量養老資產所釋放的沉淀資金也可用于新建項目，有助于存量資產和新增投資的良性循環。

2、推動養老產業市場化轉型

2024年7月，國家發改委發布了《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（發改投資〔2024〕1014號，以下簡稱“1014號文”），首次將“養老設施”納入REITs申報范圍，為養老產業打開了公募REITs融資通道。但根據現行的申報要求，首次發行的養老設施項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元，近3年經營性凈現金流均為正，而且還要求資產達到土地性質產權清晰、建設手續完整等合規性要求。這些標準對于廣大的中小養老機構及非營利性機構而言，由于受到資源及運營能力的制約，現階段資產質量難以達到REITs發行門檻。因此，REITs對現金流穩定性和資產合規性的要求也在倒逼養老機構提升運營效率和服務質量，推動行業向專業化、市場化方向轉型。

3、助力銀發經濟協同發展

我國60歲以上人口占比已超20%，養老需求激增與供給不足的矛盾突出。而發行REITs有助于推動養老基礎設施的市場化運作，與國務院“五篇大文章”中普惠養老的政策導向直接契合，通過金融工具創新可進一步支持養老服務體系完善。例如上海市政府去年12月出臺的《關于推動銀發經濟高質量發展若干政策措施》（滬府辦發〔2024〕23號）就提出創新融資支持方式，支持符合條件的養老設施REITs項目發行上市。此舉不僅緩解財政壓力，更通過市場化手段優化資源配置，助力“銀發經濟”成為經濟增長新引擎。

二、 養老REITs市場的探索與現存障礙

當前我國REITs市場快速發展，自1014號文將“養老設施”納入REITs申報范圍后，市場反應強烈。其中，由于保險資金的長期限、穩收益等特征與REITs產品之間具有很強的適配性，以及保險機構作為當前國內養老項目的主要的投建營主體，因此多家保險機構都在重點關注養老REITs市場，且已有一定程度的實踐。例如，以重資產運營為主的若干大型保險機構通過“私募基金+ABS”融資工具盤活企業名下多家養老社區和物業資產。又例如，2月18日，中國人壽公告稱，擬出資35億元與關聯方設立合伙企業，聚焦基礎設施公募REITs投資,覆蓋的產品包括產權類的基礎設施公募REITs、特許經營權類或經營收益權類及其他類的基礎設施公募REITs。并提出，該舉措有助于存量資產和新增投資的良性循環，促進基礎設施行業健康發展，是服務實體經濟的重要實踐。4

盡管養老REITs項目具有諸多優勢和重要意義，但目前我國還未能實現養老REITs項目零的突破，在推進過程中也面臨一些挑戰和難點，這與養老行業本身以及REITs發行要求息息相關。一方面，養老項目具有服務對象的特殊性、服務內容的多樣性以及服務質量的敏感性等，這些特性使得養老項目在備案、運營和收益等方面需要滿足更高的標準。另一方面，在合規要求方面，1014號文要求權屬清晰、資產規模、運營穩定、收益良好等條件，目前能夠滿足發行條件的項目皆為營利性養老機構中的頭部參與者，而對于廣大的中小養老機構及非營利性機構而言，由于受到資源及運營能力的制約，現階段資產質量難以達到REITs發行門檻。

三、常態化推進養老REITs的實踐建議

1、牢握合規底線，確保養老REITs的合規經營

1014號文發布后，由于對于養老REITs項目實際操作中仍缺乏具體的案例和相關指引，結合1014號文的原則性要求，筆者整理養老REITs項目的合規要點如下表所示。同時，針對養老項目所普遍存在的規劃問題和消防驗收問題，也建議相關政府部門一方面能夠加大對養老地產服務項目的監督檢查，督促施工單位在建設過程中嚴格按照規劃許可和消防標準進行設計和施工，另一方面也能優化養老項目審批報建手續和消防審驗手續辦理，加強在項目報建和消防審驗工作的業務指導，規范操作流程。

2、運營為王，提升基金管理人的專業能力和服務水平

實踐中，養老項目的經營模式多樣化，包括但不限于直接持有并運營養老設施、委托第三方專業公司或通過戰略聯盟合作方式進行管理等，多樣化的經營模式增加了管理的復雜性，也對基金管理人的行業經驗和專業運營能力提出了更高的要求。同時，當前國內養老機構也普遍存在著專業人才缺乏、運營成本不斷增加以及服務內容和質量無法滿足老年人日益多樣化的需求等問題。

作為未來REITs項目的主導方，基金管理人應當熟悉養老行業的市場動態、政策法規以及客戶需求，以制定出符合市場需求的運營策略，并需要具備整合醫療、護理、社區服務等多領域資源的能力，這是推動REITs成功發行的關鍵之一。同時，由于養老行業的特殊性，如政策調整、市場需求變化等因素都可能對收益產生影響。因此，基金管理人也需要密切關注市場動態和政策變化，及時調整運營策略，以確保收益的穩定性。

3、借鑒國際經驗，助力養老REITs常態化發展

美國養老REITs，即健康護理類REITs，截至2024年中旬，共有16只，總市值達1572億美元，約占全體上市權益型REITs的11.75%，位列第五大資產類別，其股息收益率接近全體權益型REITs平均水平，高于部分剛性需求業態。5此類REITs持有的物業類型多樣，包括養老社區、獨立實驗室、醫院及醫療中心等。在運營模式上，這類企業采用凈租賃與委托經營相結合的模式。在凈出租模式下，REITs公司把公司自持的養老社區整體租賃給運營商，每年收取固定租金費用，而所有直接運營費用、社區維護費用、稅費、保險費等均由租賃方承擔；在委托經營模式下，REITs公司將旗下物業交給運營商托管，只需要向運營商支付相當于經營收入5-6%的管理費，REITs公司自己承擔經營虧損的風險。所有的經營收入都歸REITs公司所有，所有的經營成本也由REITs公司負擔。REITs公司獲取租金及經營剩余收益，承擔大部分經營風險。6這些成功經驗，如強大的運營能力、多元化的收益來源以及穩健的財務結構，為國內養老REITs的發展提供了有益的借鑒和啟示。

4、多措共舉，推動養老產業與金融資本的深度融合

發達國家養老產業已形成多元化融資工具矩陣，且從其產業融資的基本情況來看，市場化融資的典型特點是構建多元化渠道。因此，在我國養老公募REITs市場尚不成熟的情形下，為緩解養老產業發展資金壓力，對于處于發展初期的優質養老項目也可以考慮運用類REITs、pre-REITs等泛REITs金融工具，充分發揮產品創新性、靈活性較強的特點，幫助企業降低融資成本及門檻。該舉也能助力暢通養老企業未來的公募REITs融資路徑，為成熟后的養老產業融資需求做好準備。

結語：

常態化推進養老REITs項目對于緩解養老基礎設施建設資金壓力、提升運營效率、促進養老產業發展具有重要意義。盡管目前在推進過程中仍面臨挑戰和難點，但通過加強合規性管理、提升運營管理能力、增強市場培育等措施，可以有效推動養老REITs項目的健康發展，為銀發經濟的可持續發展注入新的活力。未來，隨著政策的不斷完善和市場的逐步成熟，養老REITs有望成為養老產業的重要融資渠道和發展模式，為我國養老事業的發展做出積極貢獻。

1.《中華人民共和國2024年國民經濟和社會發展統計公報》，國家統計局官網，網址：
https://www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202502/t20250228_1958817.html。

2.《2023年度國家老齡事業發展公報》，中華人民共和國民政部官網，網址：
https://www.mca.gov.cn/n1288/n1290/n1316/c1662004999980001780/content.html。

3.《國養老產業存量資產現狀和運營管理研究》，中咨研究微信公眾號。2025年3月5日。

4.中國人壽（601628）公告：
https://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/c/new/2025-02-18/601628_20250218_98KQ.pdf。

5.《REITs市場表現穩健 “新面孔”有望持續涌現》，新華財經，網址：
https://finance.eastmoney.com/a/202411193244516175.html。

6.《美國養老地產REITs模式全解析》，REITs行業研究，網址：
https://zixun.focus.cn/0bbfbc1187d19353.html。

周月萍、周蘭萍律師聯盟始終致力于分享工程和項目投融資、訴訟仲裁案例有關知識觀點。

我們專注于基礎設施與建設工程、環境能源與資源領域法律服務二十余年，專業涵蓋EPC項目全過程咨詢、基建項目投融建營全周期服務、工程項目ESG合規與風險管理、PPP項目訴訟仲裁、工程合同爭議解決、困境工程債權實現等。

周月萍律師，上海國際仲裁中心、北京仲裁委員會、上海仲裁委員會、杭州仲裁委員會、南京仲裁委員會等機構仲裁員，中國國際經濟貿易仲裁委員會工程法律評審專家，連續多年獲評國際權威爭議解決法律評級機構Benchmark Litigation建設工程領域“爭議解決之星”。

周蘭萍律師，上海國際仲裁中心、北京仲裁委員會、上海仲裁委員會、杭州仲裁委員會、南京仲裁委員會等機構仲裁員，生態環境部EOD試點項目評審專家，政協浦東新區六屆、七屆委員，上海市第三中級人民法院特邀監督員。

周月萍、周蘭萍律師憑借在專業領域豐富的實戰經驗、客戶及同業的廣泛好評，連續多年在“建設工程”“項目與基礎設施”及相關的爭議解決領域榮獲重點推薦。

我們致力于為客戶的工程與基礎設施項目，提供全生命周期、全方位、一站式優質、高效法律服務。

特別聲明

以上所刊登的文章和小視頻僅代表作者本人觀點，不代表律師出具的任何形式之法律意見或建議。

如需轉載或引用該等文章（或視頻）的任何內容，請私信溝通授權事宜，并于轉載時在文章開頭處注明來源及作者姓名。未經本作者書面授權，不得轉載或使用該等文章（或視頻）中的任何內容，含圖片、影像等視聽資料。如您有意就相關議題進一步交流或探討，歡迎聯系或留言。