這可能是浦東樓市最慘的地方之一——航頭。

新房滯銷(xiāo)、破發(fā)，二手房還漲不動(dòng)，航頭這是怎么了？

航頭的兩個(gè)新盤(pán)陸家嘴錦繡瀾灣、森蘭·航薈名庭早在兩年前就開(kāi)盤(pán)了，查詢?nèi)セ瘮?shù)據(jù)嚇我一跳：

陸家嘴錦繡瀾灣2023年8月份開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在，推出的440套房才賣(mài)了178套，去化僅40%：

森蘭·航薈名庭2023年底開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在，推出的300套房更是僅賣(mài)了可憐的90套，去化30%：

沒(méi)想到，航頭的新房這么難賣(mài)！

航頭前期開(kāi)發(fā)的商品房現(xiàn)在已經(jīng)破發(fā)了，購(gòu)買(mǎi)的都被套了。

以中海云麓里為例，90平米的洋房2019年開(kāi)盤(pán)均價(jià)4.48萬(wàn)元/m2，現(xiàn)在掛牌價(jià)比開(kāi)盤(pán)價(jià)還低，破發(fā)了：

該小區(qū)中樓層房源當(dāng)時(shí)的業(yè)主是以400到430萬(wàn)的毛坯價(jià)買(mǎi)進(jìn)的，裝修完以后現(xiàn)在350到380萬(wàn)拿出來(lái)賣(mài)（成交價(jià)）。

中介稱業(yè)主自己裝修也花了20到30萬(wàn)，還賠了一個(gè)裝修的錢(qián)，現(xiàn)在一來(lái)一回虧慘了！

我們對(duì)各個(gè)數(shù)值取一個(gè)平均價(jià)：

毛坯買(mǎi)入均價(jià)：4.61萬(wàn)元/m2

業(yè)主裝修平均成本：0.27萬(wàn)元/m2

成交均價(jià)：4.06萬(wàn)元/m2

這樣一套房的虧損價(jià)格是：4.06-0.27-4.61=-0.82萬(wàn)元/m2，90m2總共虧損：73.8萬(wàn)，慘！

回首2020-2022年這波行情，航頭的二手房漲幅狠狠地跑輸了大盤(pán)：

東升家園三期從2.5萬(wàn)元/m2漲到3萬(wàn)元/m2，只漲了20%；現(xiàn)在已經(jīng)跌到2.1萬(wàn)元/m2，較高點(diǎn)跌了30%；

海洲桃花園一期從3.2萬(wàn)元/m2漲到4萬(wàn)元/m2，漲了25%；現(xiàn)在跌到2.8萬(wàn)元/m2，較高點(diǎn)跌了30%。

金地藝年華從4萬(wàn)元/m2漲到4.8萬(wàn)元/m2，漲了20%；現(xiàn)在跌到了3.4萬(wàn)元/m2，較高點(diǎn)跌了29%。

鶴沙航城的二手房漲少跌多，房?jī)r(jià)已經(jīng)回到了2016年。

航頭的樓市，表現(xiàn)為啥這么慘？

航頭的樓市這么慘，跟背后的區(qū)域發(fā)展有很大的關(guān)系。

航頭處在浦東、閔行和奉賢三區(qū)交界的"三不管"地帶，親爹（南匯）不疼、后爹（浦東）也不愛(ài)。

航頭2009年之前屬于南匯，在親爹身邊就沒(méi)受到多少寵愛(ài)。

后來(lái)航頭隨著南匯一起加入浦東大家庭，結(jié)果還是沒(méi)受到多少待見(jiàn)，總體的城市化速度很慢。

浦東除了在航頭最北部的鶴沙航城建了一片現(xiàn)代化的動(dòng)遷大居外，就給航頭配了16、18號(hào)線兩條地鐵，老鎮(zhèn)中心落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)面貌一直未改。

來(lái)到航頭鎮(zhèn)，一幅城鄉(xiāng)結(jié)合部即視感：

咸塘小鎮(zhèn)商業(yè)步行街很多店鋪都關(guān)門(mén)了，一副破敗倒閉的模樣：

可以發(fā)現(xiàn)，原先并入浦東的南匯幾大兄弟，大多過(guò)得不好。

除了臨港成為奇跡、祝橋成為東站、周浦有幸抱上張江的大腿外。

航頭、新場(chǎng)、宣橋、惠南等都是王小二過(guò)年，一年不如一年。

現(xiàn)在浦東的發(fā)展邏輯很明確，兩大發(fā)展重點(diǎn)就是金色中環(huán)和臨港，航頭一個(gè)都不沾，處在規(guī)劃的真空地帶，被邊緣化了。

以大治河為界限，浦東北部重點(diǎn)發(fā)展金色中環(huán)，浦東南部重點(diǎn)發(fā)展臨港新片區(qū)。

航頭恰巧處在金色中環(huán)與臨港新片區(qū)的戰(zhàn)略?shī)A縫中，成了規(guī)劃的真空地帶。

浦東四大發(fā)展主軸，都繞開(kāi)了航頭：

雖然航頭北部被張江科學(xué)城切走了一塊地皮，大治河以南又被臨港咬掉了一口，但都無(wú)濟(jì)于事。

這兩大規(guī)劃都遠(yuǎn)離航頭鎮(zhèn)中心，中間存在很大的農(nóng)田割裂帶，怎么也輻射不到：

2017年《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》明確將航頭劃入"生態(tài)控制線"范圍，這相當(dāng)于給區(qū)域發(fā)展判了"死緩"。

根據(jù)浦東新區(qū)規(guī)土局披露的數(shù)據(jù)，航頭鎮(zhèn)建設(shè)用地占比僅38%，遠(yuǎn)低于周浦的62%和康橋的75%。

浦東把航頭與周浦、康橋、浦江四鎮(zhèn)打包在了一起，組成了一個(gè)整合提升型城鎮(zhèn)圈。

其中航頭的定位是最低的，突出生態(tài)環(huán)境優(yōu)、配套服務(wù)佳和城鄉(xiāng)融合美：

結(jié)合這樣的定位和目前航頭發(fā)展的現(xiàn)狀，已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)二十年以后的航頭鎮(zhèn)模樣了。

環(huán)顧周邊的鄰居，也沒(méi)有一個(gè)能夠帶動(dòng)航頭的。

東面的新場(chǎng)還保留著20年前的古鎮(zhèn)模樣，能級(jí)比航頭還要弱；

南面的金匯雖有東方美谷和臨港自貿(mào)區(qū)加持，但本身也有很大的發(fā)展空間，照亮不了航頭；

西面的浦江還在指望前灘輻射，航頭不可能透過(guò)浦江再去接受前灘的輻射，八竿子打不著；

北面的周浦雖然有張江南擴(kuò)的利好，但同樣也要自己填滿了再說(shuō)，帶動(dòng)不了航頭。

既然過(guò)去的發(fā)展紅利航頭沒(méi)有抓到，未來(lái)也會(huì)持續(xù)錯(cuò)過(guò)，不會(huì)再有新的規(guī)劃給到航頭了。

浦東人口導(dǎo)入和城市化速度已經(jīng)放緩，在這樣的背景下航頭崛起的希望更加渺茫了。

2023年浦東新區(qū)常住人口為581.11萬(wàn)人，較2020年僅增長(zhǎng)12.9萬(wàn)人；

而航頭2020-2023年常住人口僅增加0.8萬(wàn)人，遠(yuǎn)低于張江（年均增長(zhǎng)2.3萬(wàn)）和臨港（年均增長(zhǎng)6.5萬(wàn)）。

未來(lái)浦東能夠繼續(xù)看得見(jiàn)的城市化進(jìn)程也就在金色中環(huán)和臨港了，航頭大概率沒(méi)戲。

郊區(qū)小鎮(zhèn)要想崛起，要么靠近市區(qū)能夠吃到外溢（南翔、曹路、唐鎮(zhèn)）；要么成為五大新城能夠吸納一些規(guī)劃（馬陸、南橋）；哪怕是一城九鎮(zhèn)留下一個(gè)發(fā)展的底子也好（浦江、周浦）。

可惜航頭一個(gè)都不沾，成了戰(zhàn)略拋棄的地方。

正是因?yàn)榈乩砦恢玫钠h(yuǎn)和規(guī)劃能級(jí)的弱，限制了航頭各方面的發(fā)展，這個(gè)影響進(jìn)而投射到樓市上。

既沒(méi)有人來(lái)買(mǎi)航頭的新房（靠本地慢慢消化），也沒(méi)有強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)拉漲航頭的二手房。

縱向?qū)Ρ龋筋^處在18號(hào)線置業(yè)鄙視鏈的最末端，吃不到市區(qū)的外溢，被前面層層的板塊阻擋了。

18號(hào)線堪稱一條置業(yè)鄙視鏈，上游的北蔡、御橋、周康把來(lái)自市區(qū)的外溢都吸收掉了。

導(dǎo)致外溢到航頭的購(gòu)買(mǎi)力很少，讓航頭的新房只能靠本地有限的客群去慢慢消化。

航頭賣(mài)4.8萬(wàn)元/m2的新房沒(méi)有性價(jià)比，北部有更加靠近浦東城區(qū)且性價(jià)比更高的替代產(chǎn)品。

比如北蔡帶電梯的很多動(dòng)遷房、康橋的次新商品房綠地康橋新苑/綠地東上海一期、周浦的很多二手房成交價(jià)都和航頭新房差不多。

而在二手房方面，只要前面的幾位大哥不漲，后面的航頭小弟也別想漲，要看別人的臉色。

鶴沙航城的位置比航頭老鎮(zhèn)更加靠近張江，二手房才3萬(wàn)元/m2，吸走了航頭的購(gòu)買(mǎi)力。

橫向?qū)Ρ龋攨R、新場(chǎng)、宣橋、惠南、祝橋都能分流到航頭的購(gòu)買(mǎi)力。

浦江鎮(zhèn)南部（魯匯）的新房才4.3萬(wàn)元/m2，新場(chǎng)打完折4.5-4.6萬(wàn)元/m2，比航頭更便宜；

惠南才3萬(wàn)元/m2，老南匯留下的底子配套不要比航頭好太多；

祝橋海天湖公園旁的次新房才4萬(wàn)元/m2上下，也比航頭的新房便宜。

祝橋頭頂東站+國(guó)際商務(wù)區(qū)光環(huán)，能級(jí)比航頭高很多。

既然板塊競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，偏偏航頭開(kāi)發(fā)的商品房品質(zhì)還不行，降低了競(jìng)爭(zhēng)力，拖累了價(jià)格上漲。

錦繡瀾灣、航薈名庭兩個(gè)盤(pán)都是有毛坯有裝修，這樣的搭配在上海已經(jīng)不多見(jiàn)了。

錦繡瀾灣、航薈名庭沙盤(pán)

可以預(yù)見(jiàn)的是，新房交房后一年到頭都會(huì)有人裝修，大大影響小區(qū)的居住品質(zhì)。

而帶裝修的樓棟品質(zhì)又一般，雖帶中央空調(diào)和地暖但沒(méi)有新風(fēng)，銷(xiāo)售美其名曰郊區(qū)空氣清新用不上。

航頭的商品房非成片開(kāi)發(fā)，夾雜在建材市場(chǎng)和動(dòng)遷房周?chē)俅卫土似焚|(zhì)。

比如錦繡瀾灣西邊是五金、家居和建材批發(fā)中心，再過(guò)去就是農(nóng)田。

航薈名庭北邊一路之隔是動(dòng)遷房航景華庭、馨明雅苑等，西邊是一排民房：

商品房和動(dòng)遷房建在一起，未來(lái)價(jià)格會(huì)互相擠壓，導(dǎo)致商品房賣(mài)不上價(jià)。

這些新建的動(dòng)遷房交付滿3年后入市的二手房會(huì)對(duì)商品房造成直接的價(jià)格沖擊。

因?yàn)閯?dòng)遷戶們拿房沒(méi)什么成本，多少錢(qián)出手都是賺的（中介表示成交價(jià)基本上是新房的對(duì)折）。

而商品房不一樣，大家是用4.8萬(wàn)元/m2的真金白銀投入的，如果被動(dòng)遷房壓價(jià)就很吃虧。

更關(guān)鍵的是，商品房業(yè)主和動(dòng)遷房業(yè)主享受的是同樣的XQ配套，更加拉低了商品房的身價(jià)。

就航頭這個(gè)地段和配套來(lái)說(shuō)，根本就配不上4.8萬(wàn)元/m2的房?jī)r(jià)。

次新房金地藝年華成交價(jià)格才3.45萬(wàn)元/m2，中海云麓里4.06萬(wàn)元/m2。

那么按照這個(gè)二手次新價(jià)格體系，是不是意味著航頭的新房買(mǎi)過(guò)來(lái)就會(huì)破發(fā)呢？

可以說(shuō)，航頭過(guò)去是被南匯和浦東戰(zhàn)略拋棄的地方，地區(qū)發(fā)展遇到的困境造成了樓市的慘狀。

不過(guò)自從航頭通了地鐵后，浦東已經(jīng)開(kāi)始重視這里的發(fā)展了。

航頭正在進(jìn)行城中村改造，未來(lái)城鄉(xiāng)面貌會(huì)有較大的改觀，整體居住品質(zhì)有提升的希望。

航頭鎮(zhèn)城中村改造項(xiàng)目位于鎮(zhèn)域中部和南部，總用地面積約732.21畝，共涉及5個(gè)點(diǎn)位；

目標(biāo)是塑造“上海宜居型城市更新樣板”，改變區(qū)域內(nèi)建筑老化、空間擁擠、配套設(shè)施匱乏的現(xiàn)狀：

值得一提的是，航頭城中村改造會(huì)配套建設(shè)更多新的動(dòng)遷房，這些產(chǎn)品會(huì)跟鶴沙航城動(dòng)遷大居打一個(gè)房齡差、品質(zhì)差和價(jià)格差。

航頭的新房不值得買(mǎi)，破發(fā)的次新房以及帶電梯的動(dòng)遷房倒是值得淘一淘。

綜合來(lái)看，正是發(fā)展留下的種種遺憾沒(méi)讓航頭的房?jī)r(jià)大漲，樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)非常“慘”。

但也幸好是這樣，航頭的房?jī)r(jià)性價(jià)比在大張江是最高的，給張江剛需留下了喘氣的機(jī)會(huì)。

畢竟航頭有張江南擴(kuò)的利好，還是雙地鐵，產(chǎn)品性價(jià)比又這么高，亮點(diǎn)還是突出的。

希望航頭好好把握城中村改造的機(jī)會(huì)，把配套做好，更好承接張江南部的外溢，當(dāng)好“南花園”。

過(guò)去的航頭發(fā)展不太順，明天的航頭肯定越來(lái)越好！