這可能是浦東樓市最慘的地方之一——航頭。

新房滯銷、破發，二手房還漲不動，航頭這是怎么了？

航頭的兩個新盤陸家嘴錦繡瀾灣、森蘭·航薈名庭早在兩年前就開盤了，查詢去化數據嚇我一跳：

陸家嘴錦繡瀾灣2023年8月份開盤到現在，推出的440套房才賣了178套，去化僅40%：

森蘭·航薈名庭2023年底開盤到現在，推出的300套房更是僅賣了可憐的90套，去化30%：

沒想到，航頭的新房這么難賣！

航頭前期開發的商品房現在已經破發了，購買的都被套了。

以中海云麓里為例，90平米的洋房2019年開盤均價4.48萬元/m2，現在掛牌價比開盤價還低，破發了：

該小區中樓層房源當時的業主是以400到430萬的毛坯價買進的，裝修完以后現在350到380萬拿出來賣（成交價）。

中介稱業主自己裝修也花了20到30萬，還賠了一個裝修的錢，現在一來一回虧慘了！

我們對各個數值取一個平均價：

毛坯買入均價：4.61萬元/m2

業主裝修平均成本：0.27萬元/m2

成交均價：4.06萬元/m2

這樣一套房的虧損價格是：4.06-0.27-4.61=-0.82萬元/m2，90m2總共虧損：73.8萬，慘！

回首2020-2022年這波行情，航頭的二手房漲幅狠狠地跑輸了大盤：

東升家園三期從2.5萬元/m2漲到3萬元/m2，只漲了20%；現在已經跌到2.1萬元/m2，較高點跌了30%；

海洲桃花園一期從3.2萬元/m2漲到4萬元/m2，漲了25%；現在跌到2.8萬元/m2，較高點跌了30%。

金地藝年華從4萬元/m2漲到4.8萬元/m2，漲了20%；現在跌到了3.4萬元/m2，較高點跌了29%。

鶴沙航城的二手房漲少跌多，房價已經回到了2016年。

航頭的樓市，表現為啥這么慘？

航頭的樓市這么慘，跟背后的區域發展有很大的關系。

航頭處在浦東、閔行和奉賢三區交界的"三不管"地帶，親爹（南匯）不疼、后爹（浦東）也不愛。

航頭2009年之前屬于南匯，在親爹身邊就沒受到多少寵愛。

后來航頭隨著南匯一起加入浦東大家庭，結果還是沒受到多少待見，總體的城市化速度很慢。

浦東除了在航頭最北部的鶴沙航城建了一片現代化的動遷大居外，就給航頭配了16、18號線兩條地鐵，老鎮中心落后的鄉鎮面貌一直未改。

來到航頭鎮，一幅城鄉結合部即視感：

咸塘小鎮商業步行街很多店鋪都關門了，一副破敗倒閉的模樣：

可以發現，原先并入浦東的南匯幾大兄弟，大多過得不好。

除了臨港成為奇跡、祝橋成為東站、周浦有幸抱上張江的大腿外。

航頭、新場、宣橋、惠南等都是王小二過年，一年不如一年。

現在浦東的發展邏輯很明確，兩大發展重點就是金色中環和臨港，航頭一個都不沾，處在規劃的真空地帶，被邊緣化了。

以大治河為界限，浦東北部重點發展金色中環，浦東南部重點發展臨港新片區。

航頭恰巧處在金色中環與臨港新片區的戰略夾縫中，成了規劃的真空地帶。

浦東四大發展主軸，都繞開了航頭：

雖然航頭北部被張江科學城切走了一塊地皮，大治河以南又被臨港咬掉了一口，但都無濟于事。

這兩大規劃都遠離航頭鎮中心，中間存在很大的農田割裂帶，怎么也輻射不到：

2017年《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》明確將航頭劃入"生態控制線"范圍，這相當于給區域發展判了"死緩"。

根據浦東新區規土局披露的數據，航頭鎮建設用地占比僅38%，遠低于周浦的62%和康橋的75%。

浦東把航頭與周浦、康橋、浦江四鎮打包在了一起，組成了一個整合提升型城鎮圈。

其中航頭的定位是最低的，突出生態環境優、配套服務佳和城鄉融合美：

結合這樣的定位和目前航頭發展的現狀，已經可以預見二十年以后的航頭鎮模樣了。

環顧周邊的鄰居，也沒有一個能夠帶動航頭的。

東面的新場還保留著20年前的古鎮模樣，能級比航頭還要弱；

南面的金匯雖有東方美谷和臨港自貿區加持，但本身也有很大的發展空間，照亮不了航頭；

西面的浦江還在指望前灘輻射，航頭不可能透過浦江再去接受前灘的輻射，八竿子打不著；

北面的周浦雖然有張江南擴的利好，但同樣也要自己填滿了再說，帶動不了航頭。

既然過去的發展紅利航頭沒有抓到，未來也會持續錯過，不會再有新的規劃給到航頭了。

浦東人口導入和城市化速度已經放緩，在這樣的背景下航頭崛起的希望更加渺茫了。

2023年浦東新區常住人口為581.11萬人，較2020年僅增長12.9萬人；

而航頭2020-2023年常住人口僅增加0.8萬人，遠低于張江（年均增長2.3萬）和臨港（年均增長6.5萬）。

未來浦東能夠繼續看得見的城市化進程也就在金色中環和臨港了，航頭大概率沒戲。

郊區小鎮要想崛起，要么靠近市區能夠吃到外溢（南翔、曹路、唐鎮）；要么成為五大新城能夠吸納一些規劃（馬陸、南橋）；哪怕是一城九鎮留下一個發展的底子也好（浦江、周浦）。

可惜航頭一個都不沾，成了戰略拋棄的地方。

正是因為地理位置的偏遠和規劃能級的弱，限制了航頭各方面的發展，這個影響進而投射到樓市上。

既沒有人來買航頭的新房（靠本地慢慢消化），也沒有強大的購買力來拉漲航頭的二手房。

縱向對比，航頭處在18號線置業鄙視鏈的最末端，吃不到市區的外溢，被前面層層的板塊阻擋了。

18號線堪稱一條置業鄙視鏈，上游的北蔡、御橋、周康把來自市區的外溢都吸收掉了。

導致外溢到航頭的購買力很少，讓航頭的新房只能靠本地有限的客群去慢慢消化。

航頭賣4.8萬元/m2的新房沒有性價比，北部有更加靠近浦東城區且性價比更高的替代產品。

比如北蔡帶電梯的很多動遷房、康橋的次新商品房綠地康橋新苑/綠地東上海一期、周浦的很多二手房成交價都和航頭新房差不多。

而在二手房方面，只要前面的幾位大哥不漲，后面的航頭小弟也別想漲，要看別人的臉色。

鶴沙航城的位置比航頭老鎮更加靠近張江，二手房才3萬元/m2，吸走了航頭的購買力。

橫向對比，魯匯、新場、宣橋、惠南、祝橋都能分流到航頭的購買力。

浦江鎮南部（魯匯）的新房才4.3萬元/m2，新場打完折4.5-4.6萬元/m2，比航頭更便宜；

惠南才3萬元/m2，老南匯留下的底子配套不要比航頭好太多；

祝橋海天湖公園旁的次新房才4萬元/m2上下，也比航頭的新房便宜。

祝橋頭頂東站+國際商務區光環，能級比航頭高很多。

既然板塊競爭力不強，偏偏航頭開發的商品房品質還不行，降低了競爭力，拖累了價格上漲。

錦繡瀾灣、航薈名庭兩個盤都是有毛坯有裝修，這樣的搭配在上海已經不多見了。

錦繡瀾灣、航薈名庭沙盤

可以預見的是，新房交房后一年到頭都會有人裝修，大大影響小區的居住品質。

而帶裝修的樓棟品質又一般，雖帶中央空調和地暖但沒有新風，銷售美其名曰郊區空氣清新用不上。

航頭的商品房非成片開發，夾雜在建材市場和動遷房周圍，再次拉低了品質。

比如錦繡瀾灣西邊是五金、家居和建材批發中心，再過去就是農田。

航薈名庭北邊一路之隔是動遷房航景華庭、馨明雅苑等，西邊是一排民房：

商品房和動遷房建在一起，未來價格會互相擠壓，導致商品房賣不上價。

這些新建的動遷房交付滿3年后入市的二手房會對商品房造成直接的價格沖擊。

因為動遷戶們拿房沒什么成本，多少錢出手都是賺的（中介表示成交價基本上是新房的對折）。

而商品房不一樣，大家是用4.8萬元/m2的真金白銀投入的，如果被動遷房壓價就很吃虧。

更關鍵的是，商品房業主和動遷房業主享受的是同樣的XQ配套，更加拉低了商品房的身價。

就航頭這個地段和配套來說，根本就配不上4.8萬元/m2的房價。

次新房金地藝年華成交價格才3.45萬元/m2，中海云麓里4.06萬元/m2。

那么按照這個二手次新價格體系，是不是意味著航頭的新房買過來就會破發呢？

可以說，航頭過去是被南匯和浦東戰略拋棄的地方，地區發展遇到的困境造成了樓市的慘狀。

不過自從航頭通了地鐵后，浦東已經開始重視這里的發展了。

航頭正在進行城中村改造，未來城鄉面貌會有較大的改觀，整體居住品質有提升的希望。

航頭鎮城中村改造項目位于鎮域中部和南部，總用地面積約732.21畝，共涉及5個點位；

目標是塑造“上海宜居型城市更新樣板”，改變區域內建筑老化、空間擁擠、配套設施匱乏的現狀：

值得一提的是，航頭城中村改造會配套建設更多新的動遷房，這些產品會跟鶴沙航城動遷大居打一個房齡差、品質差和價格差。

航頭的新房不值得買，破發的次新房以及帶電梯的動遷房倒是值得淘一淘。

綜合來看，正是發展留下的種種遺憾沒讓航頭的房價大漲，樓市數據表現非常“慘”。

但也幸好是這樣，航頭的房價性價比在大張江是最高的，給張江剛需留下了喘氣的機會。

畢竟航頭有張江南擴的利好，還是雙地鐵，產品性價比又這么高，亮點還是突出的。

希望航頭好好把握城中村改造的機會，把配套做好，更好承接張江南部的外溢，當好“南花園”。

過去的航頭發展不太順，明天的航頭肯定越來越好！