作者 |飛天小女警

　　文章來源 | 格隆匯樓市

　　關乎深圳人拆房子的問題，終于有了新的落實。

　　“房票”即將啟動

　　這兩天，深圳發布了一份《關于規范城市更新實施工作的若干意見》的通知。

　　重磅程度，不亞于廣州當初的“房票”制度落地。

　　基本上可以說，決定著深圳樓市未來十年的走向。

　　從《若干意見》的內容來看，有幾個重點不得不關注——

　　首先就是嚴控新增城市更新計劃，要求除工改普通工業項目和保障性住房項目外，其他舊改單元計劃需謹慎新增，避免盲目擴張。

　　并且特別說明，應綜合研判轄區房地產市場情況以及城市更新項目推進情況，換句話說就是要控制樓市的新增供應端。

　　相信這么做的原因，大家都心中有數。

　　一方面，過去深圳的城市更新項目實在太多了，從新房供應的項目來看，非常多前身也都是一些舊改，而非新增的凈地項目。

　　根據合一城市更新數據顯示，截至2024年12月31日，深圳市拆除重建類城市更新項目計劃公告累計就有1048個。

　　另一方面，深圳推進不下去的舊改也不少。

　　從一些停發過渡費的項目來看，就有不少項目已經被拖欠。

　　其次，是針對未明確有效期且規劃未經批準的城市更新單元計劃設定項目有效期，超期未完成規劃審批的項目將失效。

　　超期的城市更新項目，如果明確政府原因導致的最長可以延期1年。

　　這就意味著，如果已經納入舊改計劃，一直遲遲沒法推進的，就有可能會被踢出舊改。

　　可以看到深圳這兩年“失效”的舊改計劃并不少見。

　　據不完全統計，深圳明確失效的城市更新項目就有近20個。

　　例如去年寶安就有好幾個體量不小的城市更新單元計劃失效。

　　這樣可以有效防止“僵尸項目”長期占用資源。

　　第三是優化商業規劃，針對已經批準的城市更新單元但還未簽訂國有建設用地使用權出讓合同的城市更新項目，要減少商業類建筑面積。

　　這就相當于嚴控商業一類的項目了，避免商業地產過剩。

　　都知道深圳的商業寫字樓、公寓等供應已經足夠整個深圳市場的使用，一些區域的商業寫字樓出租并不太順利。

　　第四是解決城市容積率問題。對于已批準列入城市更新單元計劃但尚未批準城市更新單元規劃的城中村改造項目不受現狀容積率不低于2.5限制。

　　第五就是推動多元化補償，并提出了“房票制度”建立，同時探索融資監管和稅收優惠，加快項目實施。

　　對于“房票制度”的建立，官方提到是向兄弟城市借鑒。

　　兄弟城市中，廣州是推行了“房票制度”的。

　　而廣州的“房票”是有每張房票允許轉讓一次，兌付期限不變，且不得分割轉讓”“房票使用期限為18個月”“房票核發后，從生效日期開始，改造主體不再支付對應兌換房票回遷安置面積的臨遷費”這些特點的。

　　而房票的建立，可以說是一舉多得。

　　相比傳統回遷房，房票賦予選擇權，可避免回遷周期長、戶型不滿意等問題，同時也間接幫助開發商去庫存，緩解資金壓力。

　　
舊改提速

　　事實上，除了建立“房票”制度、嚴控新增項目，更值得注意的是，深圳城市更新也要提速，拿出深圳速度了。

　　《若干意見》的第八點內容顯示，促進舊改實施，只要有已簽訂搬遷補償協議的業主的用地面積不少于總用地面積的95%，即可申報調整城市更新單元計劃拆除范圍。

　　會帶來什么影響呢？

　　這就意味著，如果是拆遷舊改，業主們意愿征集簽約的比例達到95%就可以申請拆遷了，那么剩余的不同意業主，參與改造的房企可以申請調整拆除的范圍了。

　　簡單來說就是房企可以繞過不同意拆除的業主進行改造。

　　那么原本拆遷難度大的項目，以后可能拆遷阻力就沒那么大了。

　　畢竟個別業主拒簽協議，導致項目停滯卡殼的案例實在太多了。

　　比如深圳這幾年拆遷呼聲很高的前海月亮灣花園，雖然業主們絕大部分都希望推倒重建，且2020年小區啟動棚改簽約率已經超95%。

　　畢竟房屋已經非常破舊，承重墻開裂，管道老化，墻體斑駁等問題小區隨處可見，但過去因為意愿征集過程中，部分業主意見出現分歧導致拆遷改造無疾而終。

　　現在如果是參考《關于規范城市更新實施工作的若干意見》那么就有可能未簽約的樓棟可以繞開，對同意改造的樓棟進行直接拆除。

　　而導致項目推進困難的核心原因就是關于補償的爭議。

　　除此之外，還有一些項目因為產權復雜而擱置，甚至找不到權利人的。

　　所以達到簽約比例，或者牽頭房企可調整計劃拆除范圍都更有利于各個城市更新計劃的推進。

　　總的來說，接下來深圳的城市更新，不是被踢出，就是大提速。

　　畢竟《關于規范城市更新實施工作的若干意見》也強調“提高行政審批效率”，審批手續的提速，也就意味著城市更新計劃中的每一環都會加快。

　　作者觀點，不代表格隆匯立場