作者 |飛天小女警

　　文章來源 | 格隆匯樓市

　　關(guān)乎深圳人拆房子的問題，終于有了新的落實。

　　“房票”即將啟動

　　這兩天，深圳發(fā)布了一份《關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》的通知。

　　重磅程度，不亞于廣州當(dāng)初的“房票”制度落地。

　　基本上可以說，決定著深圳樓市未來十年的走向。

　　從《若干意見》的內(nèi)容來看，有幾個重點不得不關(guān)注——

　　首先就是嚴(yán)控新增城市更新計劃，要求除工改普通工業(yè)項目和保障性住房項目外，其他舊改單元計劃需謹(jǐn)慎新增，避免盲目擴張。

　　并且特別說明，應(yīng)綜合研判轄區(qū)房地產(chǎn)市場情況以及城市更新項目推進情況，換句話說就是要控制樓市的新增供應(yīng)端。

　　相信這么做的原因，大家都心中有數(shù)。

　　一方面，過去深圳的城市更新項目實在太多了，從新房供應(yīng)的項目來看，非常多前身也都是一些舊改，而非新增的凈地項目。

　　根據(jù)合一城市更新數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月31日，深圳市拆除重建類城市更新項目計劃公告累計就有1048個。

　　另一方面，深圳推進不下去的舊改也不少。

　　從一些停發(fā)過渡費的項目來看，就有不少項目已經(jīng)被拖欠。

　　其次，是針對未明確有效期且規(guī)劃未經(jīng)批準(zhǔn)的城市更新單元計劃設(shè)定項目有效期，超期未完成規(guī)劃審批的項目將失效。

　　超期的城市更新項目，如果明確政府原因?qū)е碌淖铋L可以延期1年。

　　這就意味著，如果已經(jīng)納入舊改計劃，一直遲遲沒法推進的，就有可能會被踢出舊改。

　　可以看到深圳這兩年“失效”的舊改計劃并不少見。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳明確失效的城市更新項目就有近20個。

　　例如去年寶安就有好幾個體量不小的城市更新單元計劃失效。

　　這樣可以有效防止“僵尸項目”長期占用資源。

　　第三是優(yōu)化商業(yè)規(guī)劃，針對已經(jīng)批準(zhǔn)的城市更新單元但還未簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的城市更新項目，要減少商業(yè)類建筑面積。

　　這就相當(dāng)于嚴(yán)控商業(yè)一類的項目了，避免商業(yè)地產(chǎn)過剩。

　　都知道深圳的商業(yè)寫字樓、公寓等供應(yīng)已經(jīng)足夠整個深圳市場的使用，一些區(qū)域的商業(yè)寫字樓出租并不太順利。

　　第四是解決城市容積率問題。對于已批準(zhǔn)列入城市更新單元計劃但尚未批準(zhǔn)城市更新單元規(guī)劃的城中村改造項目不受現(xiàn)狀容積率不低于2.5限制。

　　第五就是推動多元化補償，并提出了“房票制度”建立，同時探索融資監(jiān)管和稅收優(yōu)惠，加快項目實施。

　　對于“房票制度”的建立，官方提到是向兄弟城市借鑒。

　　兄弟城市中，廣州是推行了“房票制度”的。

　　而廣州的“房票”是有每張房票允許轉(zhuǎn)讓一次，兌付期限不變，且不得分割轉(zhuǎn)讓”“房票使用期限為18個月”“房票核發(fā)后，從生效日期開始，改造主體不再支付對應(yīng)兌換房票回遷安置面積的臨遷費”這些特點的。

　　而房票的建立，可以說是一舉多得。

　　相比傳統(tǒng)回遷房，房票賦予選擇權(quán)，可避免回遷周期長、戶型不滿意等問題，同時也間接幫助開發(fā)商去庫存，緩解資金壓力。

　　
舊改提速

　　事實上，除了建立“房票”制度、嚴(yán)控新增項目，更值得注意的是，深圳城市更新也要提速，拿出深圳速度了。

　　《若干意見》的第八點內(nèi)容顯示，促進舊改實施，只要有已簽訂搬遷補償協(xié)議的業(yè)主的用地面積不少于總用地面積的95%，即可申報調(diào)整城市更新單元計劃拆除范圍。

　　會帶來什么影響呢？

　　這就意味著，如果是拆遷舊改，業(yè)主們意愿征集簽約的比例達到95%就可以申請拆遷了，那么剩余的不同意業(yè)主，參與改造的房企可以申請調(diào)整拆除的范圍了。

　　簡單來說就是房企可以繞過不同意拆除的業(yè)主進行改造。

　　那么原本拆遷難度大的項目，以后可能拆遷阻力就沒那么大了。

　　畢竟個別業(yè)主拒簽協(xié)議，導(dǎo)致項目停滯卡殼的案例實在太多了。

　　比如深圳這幾年拆遷呼聲很高的前海月亮灣花園，雖然業(yè)主們絕大部分都希望推倒重建，且2020年小區(qū)啟動棚改簽約率已經(jīng)超95%。

　　畢竟房屋已經(jīng)非常破舊，承重墻開裂，管道老化，墻體斑駁等問題小區(qū)隨處可見，但過去因為意愿征集過程中，部分業(yè)主意見出現(xiàn)分歧導(dǎo)致拆遷改造無疾而終。

　　現(xiàn)在如果是參考《關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》那么就有可能未簽約的樓棟可以繞開，對同意改造的樓棟進行直接拆除。

　　而導(dǎo)致項目推進困難的核心原因就是關(guān)于補償?shù)臓幾h。

　　除此之外，還有一些項目因為產(chǎn)權(quán)復(fù)雜而擱置，甚至找不到權(quán)利人的。

　　所以達到簽約比例，或者牽頭房企可調(diào)整計劃拆除范圍都更有利于各個城市更新計劃的推進。

　　總的來說，接下來深圳的城市更新，不是被踢出，就是大提速。

　　畢竟《關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》也強調(diào)“提高行政審批效率”，審批手續(xù)的提速，也就意味著城市更新計劃中的每一環(huán)都會加快。

　　作者觀點，不代表格隆匯立場