來源 | 酒店資管交流島 視覺 | 劉玉嬌 責編 | 韓瑋燁

要知道自己的圈在哪里，圈外的不碰。

最近越來越多的朋友開始關注到寫字樓改酒店這件事情。

與以往不同，現在考慮下場投資的是

寫字樓的資產持有方。

以往的模式里，一般是將物業出租給第三方，讓第三方來投資做酒店。

寫字樓出租率持續下滑的時候，有那么多上門求租做酒店，很難不讓人疑惑：

酒店投資這么有得賺嗎？自己是不是可以投？

今天就這個話題來仔細聊聊。

酒店

真的這么好賺嗎？

很多投資人確實曾經通過酒店投資賺過錢，但不得不說，現在行情不一樣了，難度變得更高了。

酒店檔次是什么？自己品牌還是加盟？運營成本多少？項目收入是否能超過運營成本？

這些都是需要細細打量、細細計算的。

就以往親眼看到的項目來說，酒店投資是否賺錢這件事兒，個體差異性很大。

曾經看過一個案例，酒店在承租方手上經營得好好的，出租方覺得自己也能經營好，后來把物業收回來自己經營后，卻怎么樣都做不好。連年血虧，到最后不得不斷尾求生。

比較令人擔心的是，按照現在這種大趨勢，若寫字樓空置率越來越高，越來越多的項目改成酒店，供給量一旦顯著超過需求量時，剩下的只會是價格上的廝殺。

最后，受傷的都是投資人。

出租方

到底要不要自投？

建議可以問問自己這幾個問題：

1.團隊里有沒有能算準賬的人？

2.后續是不是愿意投入精力去管理這個酒店？

3.是否能承受市場變化導致酒店經營帶來的虧損？

如果答案都是否，那么建議放棄自投酒店的想法。因為酒店經營這筆生意并不是像租金那樣旱澇保收的。

那些敢在這個行情之下叩門說想租下物業做酒店的投資人，大概率都是投過酒店的老手。

而他們，大概率能清清楚楚算出自己的盈虧點。

但如果賬算不清楚，或者沒把握，還是不碰為好。

巴菲特老先生也說過：“要知道自己的圈在哪里，圈外的不碰。”

那么，下一個問題來了。

承租方租金報價太低了，到底多少才合適呢？

租金要價

多少才合理？

租金到底定到多少，能讓承租方收益盡可能的大然后出租方又有可能會的租的呢？

這里有一個讓利平衡點：

讓承租人可能在5年內回本的租金水平。

超過5年會不會有人租？

當然有可能會，投資本來就有信息差。

但那個人大概率是個新手玩家，有后期持續虧損，還不上租金的風險。

中端酒店5年回本是一個行業投資回報基礎值。

對于有經驗的投資人來說，超過這個數基本賺不到什么錢，而且風險也會很高，自然也沒什么玩勁兒了。

“5年回本”，是一個算賬值。

現實中有各種各樣的問題，可能漲也可能跌，有可能前期裝修費都收不回來。

所以，判斷一下自己是否能接受這個讓利平衡點，從而確定要不要合作。

總結起來，寫字樓持有方需要解決的問題只有兩個：

1. 賬到底算不算得過來？

2. 租約到底劃不劃算？

如果賬算得過來，可以承受風險，自己投酒店也并非不可。

如果算完讓利平衡點，租約的租金能接受，出租也不失為一個好的選擇。

或者拿著這兩版方案對比一下，看看是想賺得多一點還是想少操心一點。

不過，有個最重要的前提是：

找專業的人把賬算準了。

祝各位老板，生意蒸蒸日上！