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建發,根本停不下來

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文/十一弟

2022年,廈門最大的國企開發商——建發股份,銷售規模還站在歷史性高位。

它賣了大約2100億,行業排名前十。

不過,這一年,建發的利潤,開始走到了下坡路。

它的房地產業務,凈利潤減少到了70億,對上市公司的利潤貢獻,超過六成。

建發的兩大業務,大宗商品貿易滾動營收規模與現金流,房地產業務彌補利潤。

樓市掉頭向下,建發在那幾年拍了不少高價地,讓它付出了沉重代價——

光是2022年,由于它對名下開發項目計提資產減值,就損失了逾51億利潤。

但是,建發名下還是有一家項目公司,利潤豐厚——

廈門恒融晨房地產開發有限公司。

2022年,廈門恒融晨營業收入超過166億,凈利潤高達22億。

建發的房地產業務收入1365億,凈利潤70億。

按此計算,廈門恒融晨占建發房地產業務收入比重的12%,占到利潤的31%。

當時,建發名下有400多個開發項目。

而廈門恒融晨,只是其中兩個項目的開發主體——

廈門建發·養云、廈門建發·五緣映月。

這兩個住宅項目,均位于建發的大本營——廈門,它在2020年拿地,2022年迎來收獲期。

廈門養云和廈門五緣映月的總地價,高達102億。

尤其是廈門養云地塊,廈門恒融晨花了75億拍下,一舉成為廈門樓市的總價地王。

廈門五緣映月項目,地價不到27億,但折算下來,平均樓面價超過5.8萬/平米。

在廈門樓市,這屬于地王級別的單價水平。

也就是說,廈門恒融晨在2020年拍下的兩塊地,一塊是總價地王,另一塊是單價地王。

兩年后,這兩塊地王進入結轉期,為建發的房地產業務帶來了12%的收入,貢獻了31%的利潤。

面對樓市下行,建發從拍地王上,嘗到了大甜頭——

高價拿地王,規模有了,利潤有了,名聲也有了,唯一需要的,就是大把現金。

背靠大宗商品貿易,龐大的營收規模與現金流,建發最不缺的,就是錢。

一直到現在,建發體內涌動著拍地王的執念與熱血,從未消退。

正值年報季,上市公司都在忙著發布財務業績。

不過,建發去年的成績單,并不好看——

它預計利潤可能會大幅下降,減少到30億左右。

建發的兩大業務板塊,由于大宗商品貿易疲軟,就更需要靠房地產業務來拉動利潤了。

在房地產業務上,建發原本就不是一個盈利大戶,它賺錢的套路不多。

哪怕是在銷售規模攀上歷史高位的2022年,高達1365億的營業收入,也只賺到了70億凈利潤。

它名下開發項目的整體毛利率,不足15%。

反倒是在大本營廈門拍下的兩塊地王,投入了102億拿地,兩年后為其貢獻了166億收入、22億利潤。

于是,面對愈發拉胯的房地產業務,砸錢拍地王的套路,建發開始在全國復制粘貼了。

今年一開年,在北京、成都、杭州的土地市場上,建發火力全開。

昨天,位于杭州西湖區的蔣村地塊掛牌出讓,起拍價不到16億。

經過102輪激烈競價,建發擊敗了保利、中海、華潤、綠城、濱江等十幾家開發商。

它以34億代價拍下蔣村地塊,溢價率超過115%,讓起拍價翻了一倍以上。

折算下來,平均樓面價高達8.8萬/平米,一舉刷新了杭州樓市的單價地王。

在全國土拍史上,蔣村地塊的樓面價,是第三貴的單價地王,僅次于上海和北京。

杭州的地價水平,已經把另外兩個一線城市——深圳和廣州,甩在了身后。

十一弟前兩天寫過,杭州本土民企——濱江集團,以平均樓面價7.7萬/平米,剛剛奪下杭州濱江區的水電新村地塊,刷新了杭州樓市的單價地王。

水電新村地塊,讓杭州的地價水平,突破了7萬/平米關口,直逼8萬/平米大關。

結果,建發一出手,又讓杭州地價站上了新高度,已經摸到9萬/平米的門檻了。

在杭州單價地王的座位上,建發只讓濱江坐了三天。

建發拍下杭州單價地王的前一天,在成都,它其實剛剛拍下一塊單價地王。

前天,經過多達223輪激烈競價以后,建發擊敗了其他九家開發商,以33億地價摘牌了位于成都錦江區的金融城三期地塊。

這塊地起拍價16億,成交溢價率106%,建發又把地價翻了一倍以上。

折算下來,平均樓面價超過4.1萬/平米,是成都樓市的單價地王。

這塊地王的一街之隔,是房產中介平臺——貝殼,在去年九月份拍下的一塊地。

當時,貝殼的拿地樓面價,大約2.7萬/平米,目前正在開發建設,還未開盤入市。

也就是說,這其實是兩宗姊妹地塊,拿地之后,建發將要與貝殼直面競爭、貼身肉搏。

而在地價上,建發就比貝殼貴了一萬多塊錢。

在成都,樓面價站上4.1萬/平米,屬于什么水平呢?

十一弟查了下,去年,成都新房的平均成交價,還不到2萬/平米。

建發拍下的金融城三期地塊,其所在的錦江區,是去年成都新房平均成交價最高的城區,大約3萬/平米。

建發揮金如土,一出手就讓成都的地價,捅破了區域內的房價。

今年初,建發就已經在北京出手了——

經過244輪舉牌競價,它擊敗了中海、保利、華潤、招商、金茂等房企,以逾90億地價,拍下了位于北京海淀區的朱房村地塊,溢價率25%。

折算下來,平均樓面價9.5萬/平米,在北京樓市,也算是妥妥的單價地王。

從北京到成都,再到杭州,今年不到三個月時間里,建發就連拿了三塊單價地王。

這家來自福建廈門的國企巨無霸,憑著鈔能力,硬是一手托起了全國地價。

反正,只要是北京、上海、杭州、成都的土地,就會猛掏口袋、閉眼砸錢。

在建發這里,靠房地產賺錢的套路,簡單粗暴——

地王=利潤。

建發拍地王的大手筆與豪橫,讓很多開發商眼熱,活生生憋出內傷——

還得是黃老爺,又高又硬。

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