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作者 | 王澤紅

3月31日，綠城管理召開2024年度業績發布會，綠城管理董事會聯席主席郭佳峰、執行董事兼行政總裁王俊峰、執行董事聶煥新、副總裁程敏等高管出席。

談及房地產市場的未來趨勢，郭佳峰認為自去年9月26日中央提出“止跌回穩”目標以來，一二線城市的供求關系有所改善、庫存去化周期高位回落，重點城市土地市場回暖，優質地塊地價屢創新高，部分城市二手房成交量也接近2021年的峰值，這些都表明政策是有效的，市場正在企穩。

“市場呈現結構性的復蘇，未來的市場回暖不是全面普漲，而是結構性企穩。人口流入多、產業支撐強、供需平衡的城市會率先復蘇，一線及強二線城市的機會更大。” 郭佳峰說道。

王俊峰指出，過去幾年，代建行業一直保持高速增長，但2024年行業首次去年出現新增簽約面積的下降。據中指院數據，2024年代建行業新簽總建筑面積1.65億平方米，同比下降5%。這一放緩主要受房地產市場深度調整的影響，具體表現在三個方面：

第一，部分委托方對市場信心不足，拿地意愿降低，開始觀望；

第二，部分存量的土地因盈利利預期不明，暫緩開工；

第三，受政策因素影響，比如部分城市收購存量房作為保障房，原有的保障房新建計劃有所調整，對政府代建業務帶來一定影響。

2024年，整個代建市場確實非常激烈，這也導致代建行業費率有一些下降。根據中指院的報告，大概有7成的代建項目代建費率在2%-4%之間，20%的代建項目代建費率高于4%，還有超過百分之十幾的代建項目代建費率低于2%。

王俊峰表示，去年參與代建市場的企業超過150家，幾乎所有的傳統品牌房企及其他一些產業鏈企業都已進入代建賽道，行業競爭愈發激烈，門檻和集中度進一步上升。其中，Top10代建企業的新簽門檻從700萬平米提升至800萬平米，Top5的市場集中度上升4個百分點，達到54%。

程敏也指出，去年整個代建市場確實非常激烈，這也導致代建行業費率有一些下降。根據中指院的報告，大概有7成的代建項目代建費率在2%-4%之間，20%的代建項目代建費率高于4%，還有超過百分之十幾的代建項目代建費率低于2%。

“在這樣激烈的競爭中，綠城管理簽約量是行業第二名的兩倍以上，穩居行業第一。” 王俊峰強調道。

財報顯示，綠城管理2024年新拓建筑面積是3649萬方，同比增長3.4%；合約總建筑面積是1.256億方，同比增長5%；在建面積5396萬方，較2023年底增加144萬方，增幅3%。全年新簽市場占有率22.1%，較2023年底市占率擴大1.7個百分點。

在此背景下，綠城管理去年實現營業收入34.41億元，同比增長4.2%；實現歸母凈利潤8.01億元，歸母凈利率為23%。毛利17.05億，毛利率49.6%，同比基本持平。截至2024年底，其在手訂單總建筑面積1.26億方，總可售貨值9321億元。

“從毛利來看，2024年總體平穩，略有承壓。其中，商業代建的毛利額同比提升14.7%，毛利率同比基本持平。政府代建受市場競爭加劇、代建費率下降影響，毛利額和毛利率均有一定程度的下滑。” 王俊峰分析道。

據王俊峰分析，從業務結構來看，代建行業近三年政府代建、資方代建占比持續下降，而商業代建的占比不斷攀升，2024年進一步得到提升達到72%，主要反映三方面的變化：

第一，受政府降負債政策及收購存量房作為保障房等因素影響，政府代建需求在減少；

第二，市場持續下行，紓困項目盤活難度增加，周期拉長，資方對項目啟動更為謹慎；

第三，過去兩年，商業代建在助力委托方土地開發、資產盤活方面的優勢逐漸被市場認可，業務相對穩健，占比持續上升，業務價值進一步凸顯，但委托方銷售兌現的訴求增強，要求業績掛鉤代建費支付的情況進一步增加。

所以，代建行業作為房地產市場的細分賽道，從總體態勢上來看：一方面，行業正經歷深度調整，面臨規模增長放緩、競爭加劇、商務要求提高等挑戰，短期發展受市場調整沖擊。

“但另一方面也值得注意的是，第一，去年9月26日中央提出‘止跌回穩’的目標以來，隨著一系列政策落地，房地產市場已出現了積極的變化。市場信心有所恢復，委托方代建意愿邊際回升，去年四季度行業簽約量已有所回暖。未來，隨著房地產市場逐步企穩回升，潛在的代建需求有望進一步釋放。” 王俊峰補充道。

對于2025年的市場發展，他認為從國際經驗來看，成熟市場的住宅代建模式滲透率普遍在20%-30%，而中國目前僅為6.28%，遠低于國際水平，從中長期來看，代建行業仍有廣闊的增長空間。