作者 |飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

距離南京房票安置試行辦法征求意見不過20日，南京便再次發布“房七條”新政。

這次南京“房七條”可以說力度是罕有的——

針對剛性購房支持，特別放寬低首付、低利息、低月供門檻至45歲人群；

“買新助賣舊”真金白銀補助購房總金額1%，還可疊加開發商促銷優惠；

庫存商品房全部納入房票制度，房票全城可兌用；

全面取消商品住房轉讓限制；

擴大公積金使用范圍，父母、子女公積金全部可用于支付購房款；

盤活存量閑置土地，有效增加改善型住宅供給；

持續推進城市更新，加力實施城中村改造。

取消限售

對南京樓市而言，取消限售規則，意味著樓市進入下一階段。

去年下半年，全國樓市就已經有深圳、廈門、東莞、河南等地區全部取消住房限售，針對二手房不再限制上市交易的時間，為二手房的流通帶來了更多的活力。

而南京住宅限售政策源于2017年，當時市場火熱，催生出新的二手房掛盤規定，要求新購新房或二手房須取得不動產權證書滿3年后方可上市交易。

隨后，隨著南京樓市的熱度消退，這一要求自2022年由新房“取得不動產權證書滿3年”調整為“自合同備案之日起滿3年”，縮短了上市交易的時間。

而當時南京樓市的二手房掛盤，在鏈家平臺上顯示約為13.25萬套，且在當年短時間內，掛盤迅速增加明顯。

據鳳凰網房產南京站報道顯示，當時一夜之間南京樓市二手房掛盤量從約13.26萬，一夜之間增加到約15.26萬套。

但隨著時間的推移，在南京眾多樓市政策的支持下，到2025年的3月31日，在鏈家的平臺上顯示，二手房掛盤量回落到了約11.08萬套。

放開限售的必然結果就是二手房的掛盤量增加。

以過去全國取消限售城市的掛盤量看，短時間內掛盤量波動還是比較明顯的，但隨著時間推移，在市場消化政策后，變化會趨于平緩。

比如深圳，去年9月最后一天宣布取消商品住房和商務公寓轉讓限制，二手房掛盤量便出現了快速增加。

但隨著政策支撐，交易活躍后，二手房便被消耗，掛盤量也有所回落，但會在政策效應消退后再次出現增加。

根據深圳市房地產中介協會數據顯示，2024年9月30日深圳有效在售二手房源量為64401套，掛盤量在次周開始一路上揚，到2024年11月25日達到高峰（69438套），隨后回落一直到2025年2月5日的低點（58107套），到了2025年3月24日，深圳有效在售二手房源量增加到69820套。

也就是說，取消限售后，半年時間深圳樓市二手房有效掛盤量增加才5419套。

所以，全面取消限售，南京樓市的二手房掛盤量雖然會有所增加，但隨著市場對政策的消化，大概率也會趨于平穩。

房票制度助力

南京這次頒布“七條”房地產相關政策，除了全面取消限售，最值得關注的點就是房票制度的建立，推動既有庫存商品房全部納入房票超市，加大房票兌付金融支持，推行“全城通兌”和“電子房票”。

事實上，去年南京各區就已經推出房票安置政策，但3月11日，南京進行《南京市住宅房屋征收房票安置辦法 （試行）》公開征求意見，旨在優化、完善和升級房票制度。

這么短的時間，就通過新的政策確認征求意見中房票可以跨區購房，而且適用城市更新、城中村改造等涉及房票安置場景以及用于購買公寓、儲藏室、車位、商辦等內容。

而前一周，深圳也剛剛提出確立“房票制度”，向兄弟城市學習，證明房票制度正在以雷霆之勢推開，全面開花已經指日可待。

“房票”制度的優勢在于，拆遷前期不再需要因為龐大的補償資金而無法推動，拿到房票的補償業主可以靈活通過房票盡早安置無需再漫長等待回遷，而城市的其他開發項目，在大量的安置需求下，可以快速推動去庫存，可以說是一石三鳥。

所以，對于要完成持續推進城市更新，加力實施城中村改造的城市來說，房票是不可缺少的齒輪。

并且在已經推行的城市中，房票發揮的作用是立竿見影的，尤其是新房庫存高的城市。

比如鄭州，自2024年10月底啟動房票安置以來，截至2025年1月累計核發房票2.37萬張、150億元，通過房票銷售商品住房130萬平方米，且在房票的助力之下，連續多個月商品房月銷售面積實現環比上漲，整體去庫存效果顯著。

而這個時候迅速推出房票制度的背后，是南京樓市已經到了需要加碼助力的階段。

一方面，南京的新房市場已經到了近10年的低溫。

自2021年小高峰之后，受市場原因，新房成交量一直在下降，去年全年新房成交套數只有33982套。

另一方面，南京的二手房雖然在去年10月后，成交量有所起色，12月，二手房成交量走出翹尾行情，創下去年月度最高紀錄，單月賣出10398套二手房。

到了今年1、2月盡管出現回落，但同比有所上升，例如2月二手房成交套數同比上漲17.7%。

數據來源：我愛我家南京研究院，單位：套、元/㎡

但出現這樣的行情的背后，是南京多重政策疊加的效果。

如果要持續，則依然需要一定的刺激支持。

以近10年南京二手房成交量來看，2024年南京二手房是在降首付、降息、契稅優惠等政策疊加的情況下才保持住成交量99409套，同比微漲0.1%，的市場規模。

2014—2024年南京二手住宅成交量價情況

數據來源，我愛我家研究院

所以在“持續用力推動房地產市場止跌回穩”的背景下，加碼支持性政策鞏固市場“止跌回穩”就很有必要了。

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作者觀點，不代表格隆匯立場