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　　正文

　　就在剛剛，廣州市房地產中介協會，發布了最新的3月份廣州二手房網簽數據。

　　數據，讓人驚訝！

　　3月，廣州二手住宅網簽突破萬套（10866套），突破榮枯線，環比大增73.08%。

　　那是不是說，廣州的樓市“小陽春”，來了呢？

　　其實，早在2月份，我們就看到廣州二手房市場，已經熱鬧起來了。

　　2025年1-2月，廣州的二手房成交量16460套，悄悄地站上了近三年來的最高水平。

　　也就是自“口罩”放開以來，最高的“春節月”（1-2月）成交量。

　　如果拉長時間線來看，今年1-2月的二手房成交量，還是近7年第二高，僅次于樓市“高燒”時期的2021年。

　　而對比“口罩”前的2019年同期，更是上漲了36%。

　　2025年，廣州的二手房“小陽春”，已經開始直追2021年。

　　2025年1-2月，二手住宅成交量：16460套；

　　2024年1-2月，二手住宅成交量：13308套；

　　2023年1-2月，二手住宅成交量：10257套；

　　2022年1-2月，二手住宅成交量：10282套；

　　2021年1-2月，二手住宅成交量：24786套；

　　2020年1-2月，二手住宅成交量：9755套；

　　2019年1-2月，二手住宅成交量：12102套；

　　來源：廣州陽光家緣

　　一向低調務實的廣州二手房市場，暗暗狂歡，如今算是徹底“藏不住了”。

　　另外，我又查找了一番每周新房網簽數據，自春節假期后，我發現廣州新房網簽量，一直往上沖！

　　在剛剛過去的3月第三周（3月17日-3月23日），新房網簽套數1583套，創了春節后最高單周網簽紀錄。

　　新房及二手房同頻共振，2025年廣州樓市“小陽春”，有點熱了。

　　數據就擺在眼前，為了驗證這種“熱”是否真實，且可持續。

　　作為混哥的“小混混”，上周一早起，驅車直奔大廣州。

　　01

　　第一個關鍵詞，“大盤熱，小盤冷”

　　我們為什么會選擇在工作日看市場？

　　因為在大周一工作時間，還特意跑來買房的，一定是購房需求最強烈、且最真實的忠誠買家。

　　而周末，為了撐人氣，售樓部中往往魚目混珠，摻和著一些“假客戶”，你根本無法分辨出現場的最真實的情況。

　　其次，再說“空間”：

　　我理解的廣州城市“畫像”，大概是這樣子的：

　　有高大尚寫字樓組成的超級CBD群，也有魚龍混雜的城中村；

　　有廣府美食代表的陶陶居、蓮香樓、點都德……，也有滿大街的隆江豬腳飯、沙縣小吃等“連鎖店”。

　　有隨處可見的千萬豪車，也有便捷的“電雞”以及最高5折優惠的公交地鐵。

　　“良莠不齊”是這座千面城市的DNA。

　　廣州正在盡最大努力，允許一切“人與物”都能同生共存。如果要為這座城市特征歸納為一個詞，那一定是“包容”。

　　在樓市上，也處處體現著這種包容性。

　　有天價的傳統豪宅中心區（天河、海珠、越秀、老荔灣），也有剛需上車的近郊（番禺廣場、南站、老黃埔、科學城、芳村等）。

　　在過去，廣州堅定地選擇了“東進南拓”的戰略，為一眾剛需群體能夠“上車”，保留了足夠的選擇空間。

　　并且，這種“堅持”還將繼續持續到2049年。

　　因此，在空間上，我們選擇適合剛需的“番禺（南拓首站）+黃埔（東進首站）”，

　　以及剛需兼改善的“荔灣”（城市原點），作為此次行走的路線。

　　在市場里，剛需是最能反映真實住房需求的群體，他們帶有最原始的居住需求沖動。

　　同時，剛需又是脆弱的，對市場動向和價格異常敏感。

　　因此，樓市真正回暖的風向標，一定是剛需群體的大規模入場。

　　所以，我們調研的方向是：

　　——1、工作日；2、廣州原點（荔灣）、東進南拓首發區域（黃埔、番禺）；3、“剛需”項目。

　　當我們抵達廣州之后，第一感受用一個字形容，那就是“熱”。

　　中午時分，體感30°+，即便是傍晚時分，溫度仍有30.5

　　
來源：繽紛微天氣，3月24日下午

　　這就是3月份，廣州售樓部外的“熱”，但是不同的售樓部內，卻存在明顯“溫差”。

　　沒錯，我想說廣州的新房市場存在巨大的“溫差”

　　先看番禺，

　　左邊這張圖（小混混拍攝），攝于番禺廣場最繁華地段的路勁美的雋樾府營銷中心，我們周一上午看到現場人跡寥寥。

　　右邊這張圖（混哥拍攝），攝于番禺廣場東邊的廣州地鐵·瓏曜上城項目樣板間，現場摩肩接踵。

　　一個是番禺廣場核心地段的“小盤”，另一個是番禺廣場邊緣地段的“大盤”。

　　他們最明顯的特征差異是，“小盤冷，大盤熱”。

　　我們再看荔灣

　　左邊這張圖（小混混拍攝），攝于荔灣東沙板塊的保利珠江印象營銷中心，現場一組客戶。

　　右邊這張圖（小混混拍攝），攝于荔灣白鵝潭板塊的萬科理想花地，中午吃飯時間，遠遠望去，你能看到洽談區有好幾組客戶。

　　以上兩個案例，讓我們得到一個初步的結論，“小盤冷，大盤熱”。

　　這一冷一熱的強烈對比，就是我想說的樓市“溫差大”。

　　但是，小盤也未必“真冷”。

　　比如番禺路勁美的項目，目前在售1棟樓王，而且偏向110-135平方米改善型產品，其他樓棟僅剩少量余貨。

　　這也是項目“冷”的原因。這種冷，是一種快要清盤的“冷”，余貨不多，銷售動力弱，看房熱度自然不會太高。

　　荔灣的小盤保利珠江印象，同樣如此。

　　而大盤，荔灣的萬科理想花地，黃埔的萬科黃埔新城，番禺的廣州地鐵瓏曜上城，都是超大體量項目。

　　“大”，有大的優勢，社區內部“學鐵商”三位一體，更重要的是內部配套基本都是重新建造運營，一切設施和服務都是新的。

　　這滿足了“敏感型”剛需群體的所有想象。自然，購房者的看房意愿就變得更加強烈。

　　體量“大與小”的差異，造成“大盤熱，小盤冷”的重要原因之一。

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　　02

　　第二個關鍵詞，“烈火烹油”

　　從新房數據上看，我們發現，廣州的剛需明顯活躍起來。

　　CREIS數據顯示，2025年1-3月（截至3月23日），廣州60平方米以下，60-140平方米面積段的新房成交量，已經遠遠超過2024年同期。

　　注意，這是3月份還沒結束的數據，實際上，1-3月完整的數據會更為可觀。

　　——60平方米以下：

　　2025年1-3月（截至3月23日），成交101套，2024年1-3月，成交96套，同比多了5套；

　　——60-100平方米以下：

　　2025年1-3月（截至3月23日），成交6211套，2024年1-3月，成交5323套，同比多了888套；

　　——100-140平方米以下：

　　2025年1-3月（截至3月23日），成交4714套，2024年1-3月，成交4006套，同比多了708套。

　　從數據上看，60-100平方米成交量回升幅度最大，恰恰說明了剛需群體對廣州的市場信心足夠強烈。

　　其次為100-140平方米，剛改面積段成交量增幅同樣驚人。

　　我們，再看總價段。

　　2025年1-3月（23日），50萬以下，50-100萬、100-150萬、200-300萬總價段成交量，已經遠超去年同期水平。

　　來源：CREIS

　　而且我們發現，越是總價小，成交量的漲幅就會越大。

　　50-100萬的，同比去年多賣了654套（增幅181%）；

　　200-300萬的，同比去年多賣了639套（增幅31%）。

　　這兩個總價段，對應的恰恰是這座城市最為龐大的剛需群體支付范圍。

　　驚人的數字增幅，反映了：

　　廣州剛需正在跑步進場。

　　另外，高總價產品成交表現也不俗，雖然比不上21-24年，但是成交量還是超過了“口罩”前的2019年同期水平。

　　500-1000萬成交量，超過2019年同期20%；

　　1000萬以上成交量，超過2019年同期83%

　　再細化到具體項目，全市成交套數TOP5的，除了華潤萬博悅府之外，其余四大住宅項目全是主打偏剛需產品。

　　而且，國貿云上、華潤萬博悅府、越秀·瓏悅西關、萬科黃埔新城（最新組團），都屬于建筑新規產品項目。

　　而新規產品，實用率動則超過100%，有的直接給你干到130%。新產品力的創新迭代，也就必然帶來購買力的集中釋放。

　　購房者用更低的總價，買到比以往更大的房子，擁抱更多的采光，享受更好的配套。

　　這就是“好房子”的價值兌現，為廣州新房市場帶來了“小陽春”的放量成交。

　　換句話說，這一輪廣州新房小陽春行情，新規產品是最大的“催化劑”。

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　　03

　　最后說幾句，

　　1、“釜底加薪”

　　現在的廣州樓市，不缺“購買力”，但是未來呢？

　　市場行情能不能持續“火”下去，取決于“購買力”是否可持續釋放。

　　“購買力”，歸根結底還是這座城市的“產業吸引力”。

　　產業的進駐，產品的輸出，帶來了百姓增收，催生住房消費的原始沖動，疊加寬松的貨幣效應，最后激活市場活力。

　　這才是城市“購買力”良性循環的最基本邏輯。

　　換句話說，產業=購買力，購買力=產業

　　而目前，廣州正在做的，便是瘋狂引進總部產業。

　　總部產業的購買力相比普通制造業而言，會對樓市預期的“放大效應”更加明顯。

　　——2025年2月，《財富》中國500強企業——海康威視廣東省總部落戶番禺廣州大學城智慧谷；

　　——2025年3月，廣州開發區、華為終端有限公司以及穩態免疫健康科技（廣州）有限公司，共同簽署《黃埔未來智慧健康城項目戰略合作框架協議》。

　　——2025年3月20日，中通快運華南區總部項目簽約廣州花都；

　　——2025年3月21日，龍星控股集團在海珠琶洲舉行開工奠基儀式，琶洲南區自開展產業招商以來首個總部落地項目。

　　——l2025年8月（預計），小鵬汽車新總部落戶天河正式啟用；

　　曾經的廣州，一直都是產業的孵化器，從這座城市，孵化出了微信、網易、唯品會、希音等巨頭。

　　但是，當規模做大之后，他們又會選擇離開廣州，典型的如網易。

　　不過，最近的種種跡象顯示，一場新的產業遷移，又在重新上演。

　　不過，這一次，他們似乎選擇前往廣州。

　　例如最近，抖音集團、阿里影業，也都選擇了“站隊”廣州，在廣州成立了新的公司。

　　他們的到來，也是象征著一種風向，必然為這座城市帶來新的購買力群體，讓樓市這把火，能夠持續下去。

　　這才能回應下面四個字：

　　“止跌回穩”

　　從去年926之后，我們聽到最多的一個詞，就是“止跌回穩”，這已經成為了地方新的“紅線”——樓市，必須穩住。

　　從目前的數據來看，廣州的樓市算是穩住了。

　　從與銷售小姐姐的笑談中，我們得知有些項目確實還沒感到明顯的“燥熱”，不過對比往年，暖意非常明顯。

　　“暖”，也是一種信號。

　　廣州的市場，更像一鍋在燒的水，底部的熱從下往上傳遞。

　　最底部的，最先感受到熱；最頂部的，熱傳遞相對晚一點。

　　但是，在這種持續“釜底加薪”、烈火烹油的情況下，我們可以大膽預測廣州的樓市，最快在5-6月就能看到沸騰的水汽。

　　亞洲第一省會城市，是時候用一輪“量的上漲”，來為這座城市正名了。

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　　老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！