*本文根據2025年3月29日淮安「時間的潮鳴：鳳起潮鳴時代資產價值峰會」上的演講內容整理

——演講核心觀點——

·淮安是一位「倍速青年」，是倍數意義上的高能城市。

·信息平權帶來了城市平權，繼而帶來了產品平權。在這樣的時代背景下，國聯這樣的國企有了更廣闊的舞臺。

·鳳起潮鳴不是營銷意義上的一個樓盤名字，它是從內到外的產品同步。

·選擇一個商品，最主要的考慮因素該是這個產品設計尊不尊重我，有多尊重我。

·在「好看」「氣場很大」「舒坦」「有人情味」與「很值錢」背后，是文明覺醒的新邏輯。

致辭：只講三句話

淮安國聯集團黨委書記、董事長 王偉

各位嘉賓，各位朋友們，下午好。為了節省時間，這個稿子我就不讀了，把更多的時間留給我們后面幾位老師的分享，我也非常期待。

首先我給大家匯報一下國聯集團的情況。國聯集團是市屬的一家大型國有企業，總資產1500億左右，擁有約5000名員工。我們的主責主業是美麗城市建造商、美好生活服務商、產業投資服務商。比如說淮安金融中心、淮安高架等等很多項目都是國聯開發建造的。在今天鳳起潮鳴的發布會，我想給各位團隊各位朋友分享三句話。

第一句話：我要感謝我們的團隊。我們的鳳起潮鳴項目團隊是在綠城集團創始人、藍城集團董事長宋衛平先生的指引下建立起來。這個團隊有我們國聯的同事，也有藍城的同仁，他們都很拼，高管團隊經常在工地干到半夜，前幾天藍城的陳總還累到連續多天高燒。所以我感謝你們，我為你們而驕傲。謝謝你們！

第二句話：要建設好房子。好房子一定令人神往。我們就利用這次房地產下行和轉型的機會，利用和藍城與綠城各位老師合作的機會，要為淮安打造一個好房子的作品。怎么打造？說白了就是「砸」——不滿意就砸，做得不好就砸，已經砸過很多輪。現場就是這樣一錘一錘地敲出來的，一個一個的材料，一個一個的工藝工法，把它盯出來。

第三句話：擁有好生活。光有好房子還不夠，更要有好的物業服務。淮安市物業總公司是我們國聯的下屬物業公司，但這次我們專門引入了上市公司綠城服務。為了讓鳳起潮鳴這個項目的物業也能有一二線城市的物業服務水平，我們把物業總公司的精干團隊派到鳳起潮鳴的物業團隊一起，是學習，也是監督。學習是向他們學習好的物業公司做法，監督是監督我們綠城服務來到淮安之后，不掉標，不降標。我們做兜底。

我今天就匯報這么多。謝謝大家。

▲淮安國聯集團黨委書記、董事長王偉，2025淮安「時間的潮鳴」發布會現場

文明覺醒時代的人宅相扶

演講︱德科未來城市總編輯 劉德科

很高興來到淮安，我是劉德科。淮安的朋友說，不吃這碗長魚面，你就等于沒來過淮安。二十幾年前我來淮安時沒吃，所以趕緊補上。

淮安是「南船北馬的交匯地」，它既有北方人的粗獷，又有南方人的細膩。那么，淮安是幾線城市？很多人會覺得：這不是白問嘛，還能是幾線城市呢。我們列幾個長三角的幾個著名城市來對比一下?；窗驳腉DP總量在全國排第59名，跟合肥、南京、杭州或上海當然沒法比；但我們可以看一下GDP增長倍率，從2000年到2024年淮安的GDP累計增長了18.73倍，比合肥低，但比南京、杭州和上海都要高。所以，我眼中的淮安，是一位「倍速青年」，是倍數意義上的高能城市。如果要排一個城市發展速度排行榜，淮安一定榜上有名。

▲劉德科淮安演講現場，2025/3/29

從信息平權到產品平權

各位的手機里都裝有微信、抖音、小紅書或Deepseek，這些APP不僅跟我們的生活息息相關，也與我們的城市息息相關。你可能會問：發個微信、刷個短視頻，能給城市帶來什么改變？它們帶來了信息平權。

什么叫信息平權？30年前，假如冒出一個很厲害的最新款商品，這個商品要從上海傳到淮安，至少要花一個星期甚至一兩個月的時間；可是現在，任何新款商品都是同步的，上海有，淮安立即也就會有。這就是信息平權的結果。

信息平權帶來了城市平權，而城市平權又帶來了產品平權。今天無論是新款奶茶，還是新款電車，甚至是名牌包包，都可以第一時間出現在我們的城市里，那么房子呢？前些年，還不太行，但現在可以了，現在房地產也在趨向于產品平權，你在上海、南京或杭州能看到的高品質樓盤，在淮安也能買到。

在產品平權的時代背景下，國聯這樣的國企有了更廣闊的舞臺。國聯是一家非常有魄力的國企，它具有開闊的視野。他們不僅跟藍城一起創造了淮安的鳳起潮鳴，也跟華潤置地一起創造了淮安萬象城。鳳起潮鳴不是營銷意義上的一個樓盤名字，它意味著我們淮安可以擁有與杭州、南京或上海同樣的好房子，是從內到外的產品同步——就像你買一輛新款汽車，你在上海買到的，跟在淮安買到的是一樣的。

▲劉德科淮安演講現場，2025/3/29

從「安瀾」到「潮鳴」

淮安之名，出自「淮水安瀾」。昨晚在淮安街頭閑逛，看到了乾隆寫的「安瀾」這兩個字。在古代，淮河的水很難治理，所以我們淮安人渴望的是「安瀾」，是平靜?，F在時代不一樣了，如今我們追求的是「潮鳴」。所以，對于我們淮安人來說，既要有「淮水安瀾」，也要有「鳳起潮鳴」。

鳳起潮鳴的logo，其實就是兩個圓圈。這個logo的設計師就是2016年杭州G20峰會logo的設計師。鳳起潮鳴從logo開始就要求所有的設計力量必須是一流的。這兩個圓圈象征著「圓滿」，「鳳起」象征著「騰飛」，「潮鳴」象征著「澎湃」。這是我們每一個人的追求：家庭圓滿，事業騰飛，內心澎湃。

一個樓盤要叫「鳳起潮鳴」有多難？如果你們了解綠城的企業紀律，你就知道，倘若這個項目沒有達到很高的水準，倘若沒有經過特殊的批準，「鳳起潮鳴」這個名字也都是不能隨便用的。這個項目為什么能用？因為宋衛平先生認為這個項目的營造水準足以叫「鳳起潮鳴」。

▲鳳起潮鳴現代中式合院效果圖，淮安

「鳳起潮鳴」這個名字，從最開始就是宋衛平先生自己取的。宋衛平先生的「辦公室」就在杭州的九溪玫瑰園的那條走廊上，他喜歡直接在走廊上辦公。我稱之為「走廊辦公室」。我的理解是這樣的：因為他喜歡陽光雨露、春花秋月、桂花飄香的那種感覺。這是一個很特別的人。他最常用的微信表情是三朵玫瑰加三個抱拳。我剛剛加了國聯董事長王偉總的微信，他給我發的第一句，竟然也是三朵玫瑰加三個抱拳。人以群分，或許這是他們能夠合作得非常愉快的原因之一吧。

如果你了解微妙的心理學暗示，再來看這兩個微信表情就很有意思了。為什么選這兩個表情呢？為什么都發三個呢？因為宋總是一個非常典型的有傳統士大夫襟懷的人。他的胸中裝著春花秋月，他認為生活中不能只有物質，必須要有精神的浸潤；他的胸中也裝著天下大同，裝著對于每一座城市與每一塊土地的謙遜，在他眼中根本不存在什么一線城市、二線城市的區分，城市就是平權的，天下就是大同的，所以好的產品應該出現在上?；虮本?，也應該出現在淮安。

所以，在宋總的眼中，在藍城的眼中，在國聯的眼中，是沒有「降維打擊」這個詞的?！附稻S打擊」是什么意思？我是從高能級的城市過來的，我隨便拿出一點東西，隨便對付一下你們就好了。但今天國聯和藍城建造的淮安鳳起潮鳴不一樣，他們是用城市平權的心態來建造的。

當初宋總在取「綠城」這個名字的時候就難以取舍，到底是該叫「綠城」還是該叫「藍城」？綠很好，藍也很美，就像白居易描寫杭州的一句詩：春來江水綠如藍。所以后來他又創立了藍城，綠和藍兩個都要。實際上，白居易也給淮安寫過一首詩：淮水東南第一州，山圍雉堞月當樓。白居易的這些詩句，從杭州飄到淮安，匯總成了今天的淮安鳳起潮鳴。

▲鳳起潮鳴合院區大門效果圖，淮安

人宅相扶

越是在淮安閑逛，就越能感受到這是一座迷人的城市。昨晚我吃完飯路過御碼頭，看到了亭子里有一個合唱團，他們唱的是《洪湖水浪打浪》。我本來覺得這是一首很悠揚的歌曲，但他們唱得特別雄壯，我聽完以后忍不住鼓掌。走到河對岸，另一座亭子里又有一個合唱團，他們更厲害，有一個拉二胡的大爺，還有一個吹薩克斯的年輕人，中西樂器就這樣很自然地就交融在一起了。他們在唱什么？也是《洪湖水浪打浪》。河岸兩邊好像在PK一樣。

▲劉德科淮安演講現場，2025/3/29

今天早上我們去逛清宴園。這么漂亮的傳統園林，走著走著，突然看見兩個小孩在打拳。這個美妙的場景，就出現在了這么有歷史底蘊的場所里。

所以，我們想說的是：在既「安瀾」又「潮鳴」的淮安，隨意給一座亭臺樓閣，就能滋生出美好的場景。我們可以想象，在鳳起潮鳴交付之后，它的那些亭臺樓閣能滋生出怎樣美好的場景。

新一代的樓盤，需要通過一系列的場景，來創造精神愉悅。建筑當然要做出地標性，鳳起潮鳴的合院也好，洋房也罷，都是淮安街頭無法回避的光芒；景觀要做出超高的園林含量，要有清宴園的情境；公區比如大堂、會所等空間，要做出奢華酒店的氣場；室內需要能夠提升家庭情感濃度，以前我們只要大就夠了，現在我們更要關心，住在這套房子里，一家人的感情會不會變得更好，因為空間對人的影響遠超我們的認知。

▲劉德科淮安演講PPT第16頁，2025/3/29

所以，我今天的演講主題其實是「人宅相扶」。我們不僅是處于一個經濟體量很大的時代，一個國際地位迅猛提升的時代，更是處在一個文明覺醒的年代。以前我們的心底多多少少會潛藏著一些崇洋媚外的情緒，但在如今這樣的時代，真正適合我們國人生活習慣的產品，才是好產品。

比如現在北上廣深越來越多的高端樓盤地庫里，停放著越來越多比亞迪的仰望U8。我也想買一輛仰望。我選擇一個商品，最主要的考慮因素是這個產品設計尊不尊重我，有多尊重我。今天中國的汽車和手機，比任何國外的設計，都更尊重與適合一個中國人的日常生活。所以，我們從這個角度再去看看淮安的鳳起潮鳴，可能會有更不一樣的感受。

·好看：共同的審美語言

我們為什么覺得鳳起潮鳴的房子好看？其實，背后是我們的潛意識在起作用，因為我們與房子之間存在著共同的審美語言。我們去看歐風美雨的建筑，可能也覺得很美，但是我們得花一些時間去理解那些東西好看在哪里。但是看到這樣的鳳起潮鳴，我們可以不假思索地懂得它很美，它美在哪里。這就是《莊子·齊物論》所說的「物我感應」，因為房子能感應到我們的審美需求，所以我們能感應到房子的美。

▲上圖：現代中式合院效果圖；下圖：傳統中式合院效果圖，鳳起潮鳴，淮安

·氣場很大：秒懂的社交貨幣

鳳起潮鳴的氣場不是用來自我夸耀的，而是身份感的無聲體現。不管是親戚朋友還是路過這里的人，他們只要看到這樣的大門，就能感受到強大的儀式感。這種氣場，就是秒懂的社交貨幣。

這種氣場是怎么來的？來自《論語》中的「不學禮，無以立」，來自中國傳統文化所講究的禮制或禮序。鳳起潮鳴分別給合院區與洋房區做了兩座不同形態的大門，但相同的是對于禮序的講究，傳遞出了同樣強大的氣場。

▲鳳起潮鳴合院區與洋房區大門效果圖，淮安

·舒坦：文脈的無形傳承

這些中式園林為什么會讓我們有一種「此心安處是吾鄉」的感覺？因為每一個空間都融入「文脈的無形傳承」，是無形的文脈讓我們覺得舒坦。如果讓一個外國人來看，他也會覺得好看，但他看見的更多是稀奇，而未必會有文化認同。

▲鳳起潮鳴園林效果圖，淮安

·有人情味：濃稠的社交場景

我們都知道，新一代樓盤都很講究社交場景；那么，社交濃度或鄰里之間的人情味是怎么來的？社交不是混圈子，社交是《論語》所說的「見賢思齊」，就是要跟更美好的人在一起；人情味是《論語》所說的「里仁為美」，就是要選擇與更美好的人為鄰——一群有相似趣味與愿景的人在一起，才會有人情味。

鳳起潮鳴的行政酒廊、私宴廳、室內恒溫泳池等會所空間，當然是社交的載體，更是「見賢思齊」的場景。

▲鳳起潮鳴會所空間效果圖，淮安

鳳起潮鳴的沿街面，它不止是商業街區，更是N個口袋花園的集合，它們可以讓人隨意坐下來，鄰居們在這里相遇的感覺，和在園區里面相遇的感覺是不一樣的。

▲鳳起潮鳴商業街區效果圖，淮安

·很值錢：堅實的資產價值

鳳起潮鳴肯定是淮安目前最貴的住宅了，但我們關心的是它以后有多值錢。一個樓盤的長遠價值，不止來自樓盤本身的品質與氣場，也來自業主群體和物業服務的精神風貌。只有住在里面的人感到愉悅，才會讓外面的人自發地被吸引過來，未來資產價值才會更堅實。這就是《論語》所說的「近者悅，遠者來」。

▲鳳起潮鳴效果圖，淮安

有些朋友可能說，你剛才說的是長期價值，那么請問眼前是買房的好時機嗎？我們提供一個小角度來考量：隱形窗口期的隱形紅利。對購房者更友好的規劃新政策，可以讓鳳起潮鳴在淮安市中心做出兩層樓的合院——對于合院這種產品形態來說，層數越少越稀缺；可以讓洋房做出面積超大的露臺，做出超過了100%的超高實際得房率——如果沒有政策支持，開發商是沒法做出這么高的實際得房率的。這些規劃新政策不是永遠都會有的，看得懂的人才能抓住這樣的隱形紅利。

▲鳳起潮鳴洋房效果圖，淮安

稍微總結一下我們剛才所講的「人宅相扶」——

·好看/共同的審美語言/「物我感應」

·氣場很大/秒懂的社交貨幣/「不學禮，無以立」

·舒坦/文脈的無形傳承/「此心安處是吾鄉」

·有人情味/濃稠的社交場景/「見賢思齊，里仁為美」

·很值錢/堅實的資產價值/「近者悅，遠者來」

這樣的鳳起潮鳴，它才能跟你的生活契合在一起，跟你的人生、命運、前途交織在一起。這就是「人宅相扶」。我們不只是買一套房子，我們更是買了一個可以居住的光環。

▲劉德科淮安演講現場，2025/3/29

神氣六國

我以前講過一個「CROSS」公式，用來衡量是否是穿越周期的資產價值：資產價值（CROSS）=城市能級（City）×產品段位（Residence）×業主群體（Owners）×物業服務（Service）×地段資源（Site）。

公式的五個要素，鳳起潮鳴基本上都吻合；但你肯定對于城市能級有疑問：淮安的城市能級，當然是比不過杭州、南京或上海啊。確實，但這樣的鳳起潮鳴要是放在上海，就會是N倍的售價。更重要的是，我們從資產價值前景的角度來考量，我們的第一準則是要買熟悉的城市，倫敦或上海再好，你若不熟悉，哪怕你再有錢也別買——如果你不在那里，那還不如淮安。

即便考慮上城市能級的因素，我還是有這樣一個結論：從產品的角度來看，淮安的鳳起潮鳴是跟上海的高端樓盤同步的；從資產價值前景的角度來看，上海80%的房子，都敵不過淮安的鳳起潮鳴。

這樣的鳳起潮鳴，用我不太標準的淮安話來形容，就叫做「神氣六國」。祝大家都擁有一個「神氣六國」的前景。我是劉德科，謝謝大家。

▲劉德科淮安演講現場，2025/3/29

高規格的規劃與設計

演講︱GOA大象設計總建筑師 凌建

●傳統聚落式布局：淮安地處淮河下游，淮河古稱淮水，我們這個項目的基地本身就在淮河邊上，也有很多鳥類在此棲居，也與我們的案名「鳳起潮鳴」相呼應。我們采用中國傳統的聚落式的布局，通過庭、院、巷、園等不同尺度和等級的空間組織，實現了從公共空間到私密空間的過渡。鳳起潮鳴不僅傳承了「中軸精神」，而且采用了非常高規格的「東西雙軸」。

●氣勢很大的門頭：合院區的中軸是約280米長的南北中軸，它的門堂我們是參考了淮安當地的經典建筑，淮安漕運總督府，約33米寬的門樓，加上兩側約11米的廊，最終形成了一個將近60米寬的門面。氣勢上也是非常大的。合院區更傳統、更中式，到了高層區就更現代、更開放。它是同樣恢宏的一個門廳，大約70米寬，我們提煉了古典飛檐的一些構造和意象，通過層層疊疊的挑檐的設計，還原了傳統建筑門頭的穩重大氣。

●提煉古典意象：我們在鳳起潮鳴里面其實融入了當地古屬淮南的空間印象，比如檐角的比例和細部紋樣。高層洋房有兩層挑高的空中花園，我們采用一些錯落的布局，讓外立面層層疊疊的挑檐，像翅膀一樣舒展開來。

●宅院合一：合院最精華的空間是室內與庭院的相互滲透，形成了「宅院合一」，同時通過一些墻體和屏風的質感，充分考慮了庭院的私密性，而且不影響二樓的視野。

▲GOA大象設計總建筑師凌建，2025淮安「時間的潮鳴」發布會現場

實景一定比效果圖更好看

演講︱宋淑華 GTS藍頌設計總經理

●看項目現場時我被感動得屏住呼吸：我是去年7月17號來到鳳起潮鳴的這個場地的，當時也住在這個酒店。我早上6點鐘起來到項目旁邊跑步，沿著淮河一直跑，當時正是梅雨天漲水的時候，我跑到項目旁邊，突然聽到一陣白鷺的叫聲。當時我被感動得屏住呼吸，真的很美妙。整個大環境特別打動我。所以我非常感謝宋總和國聯的王總，感謝他們能夠把像鳳起潮鳴這樣的TOP級產品帶來淮安。

●清宴園里有水平極高的黃石堆疊：到了淮安，我肯定要去了解一下淮安的人文，所以我去了清宴園?？赐暌院笪姨貏e激動：我做了將近30年的園林，清宴園里的黃石堆疊，是我看到過的包括蘇州古典園林里面，水平最高的。我也去看了河下古鎮，把「以水為居」的這種氛圍，帶到我們的項目里，把淮河的公園和綠地，與我們園區內的景觀，做一個高度的滲透?，F在大家看到的效果圖，我可以給大家承諾，現場做出來的實景，一定比效果圖還好。

●選兩棵樹都要搭模型：我在綠城做了幾十年的項目，第一次看到搭模型的時候，要把門口的兩棵樹，也專門用木頭搭出來。他們說要具體感受一下這兩棵樹的高度和冠幅，要感受一下樹跟房子的關系、樹跟廊的關系。今天終于把這兩棵樹定下來了，這兩棵樹的高度都是7.5米，價格都非常高，不下100萬。

●每一張圖都是我自己畫的：以前的合院都排布得密密麻麻的，沒有什么公共景觀空間，鳳起潮鳴是新一代產品，做了很多景觀空間。而且我可以保證，鳳起潮鳴的每一張圖紙都是我自己畫的，不是團隊畫完我簽個字就完了。

●胸中有丘壑：我們在整個項目里兼顧了地上和地下的景觀。在做的過程中我總覺得還缺少那么一些情調，所以最后在下沉式庭院的這面墻上，加了這面懸掛的瀑布。這個項目做得很豐滿，不光外面有淮河，園區里面還有山水，我們庭院里面還有小山水。祝大家「胸中有丘壑」。

▲GTS藍頌設計總經理宋淑華，2025淮安「時間的潮鳴」發布會現場

融入更多淮安特色

演講︱林宏俊 HWCD漢敦設計總建筑師

●全球與中國一線城市代表作：HWCD成立到現在差不多25年時間，我們在全球和中國一線城市有很多代表性項目，比如西班牙伊維薩六善度假酒店、上海湯臣一品·金橋花園、陸家嘴前灘會所、成都宸嘉嘉佰道等等。

●融入淮安特色：我們在室內恒溫泳池、私宴廳、健身房、行政酒廊、影音室、地下大堂、會客室等會所的室內設計中，融入了很多淮安當地的特色，比如京杭大運河、篷船與月季，包括對傳統色彩的使用。

●工程營造要求很高：在空間中其實我們有很多曲線的運用，這對施工的要求是非常高的。我們的開發商的營建隊伍，也是花了很多的心思去實現，所以大家可以看到墻面上那些非常精準的導角。

▲HWCD漢敦設計總建筑師林宏俊，2025淮安「時間的潮鳴」發布會現場

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科