馬鞍山成功出讓了馬政儲出2025-2號地塊（陽湖8號地塊），該地塊位于陽湖片區，面積為45.03畝，容積率僅1.2，由馬鞍山禎源企業管理有限公司（嘉源地產）&溫州璟匯置業有限公司競得，樓面價5621元/㎡，成交總價2.025億，這也是馬鞍山今年首宗住宅地塊成交。

2025年，馬鞍山經營性用地計劃供應1350畝，其中居住用地占比75%、商服用地占比25%。這一數據看似尋常，實則暗藏城市發展的核心邏輯——土地供應與國土空間總體規劃的深度綁定。從“生態福地”到“智造名城”，從“長三角白菜心”到“寧馬一體化”，馬鞍山正通過土地資源的精準投放，構建一座產城融合、生態優先、跨域聯動的未來之城。

NO.1|壹

產城融合再升級：工業強市催生“職住平衡”新需求

關鍵詞：產業用地集約化、產城單元布局、職住一體

1.工業強市戰略下的空間適配

根據總體規劃，馬鞍山定位為“長三角智造名城”，重點發展鋼鐵、智能裝備、半導體等產業集群。2025年供地計劃中，博望區、市經開區多宗居住用地緊鄰產業園區，直接指向職住平衡目標。

以博望鎮為例，其規劃為“產城融合發展示范區”，2025年計劃推出5宗居住地塊（合計257畝），均位于工業路、新合路等產業走廊周邊，滿足江寧—博望新型功能區產業人口居住需求。

2.新型工業用地模式探索

總體規劃提出“標準地改革”和“工業用地混合開發”，慈湖高新區、經開區已試點布局“科研+制造+配套”復合型產業社區。2025年高鐵南站商服地塊的供應，正是為南站樞紐經濟區預留產業服務空間，支撐智能制造企業總部落地。

核心觀點：產業與居住的“空間黏性”增強，產城單元成土地價值放大器。

NO.2|貳

生態宜居再深化：長江經濟帶的“綠心”實踐

關鍵詞：長江大保護、藍綠空間、低密開發

1. 生態底線約束下的開發邏輯

總體規劃劃定362.97平方公里生態保護紅線，嚴控長江岸線1公里內新增建設用地。2025年供地地塊中，采石街道蔡村地塊位于長江東岸生態廊道外圍，容積率或限制在1.5以下，呼應“濱江低密住區”定位。

秀山湖東側3號、5號地塊臨近規劃中的秀山綠環和慈湖河綠廊，開發需符合“藍綠網絡”管控要求，強化親水界面與通風廊道建設。

2.市更新與生態修復協同

總體規劃將雨山湖周邊、金家莊片區列為城市更新重點區域。2025年紅星村城市更新地塊和原黨校地塊的供應，需遵循“開敞空間界面優化”原則，補足雨山湖綠環的公共綠地缺口。

核心觀點：生態價值正轉化為土地溢價資本，低密+綠景成高端項目標配。

NO.3|叁

跨域協同再加速：寧馬一體化的“流量入口”爭奪

關鍵詞：城際樞紐、邊界經濟、商服引擎

1.寧馬城際的“地鐵經濟”紅利

總體規劃明確“構建內聯外暢綜合交通體系”，寧馬城際預計2025年通車，直接激活站點周邊土地價值。2025年供地計劃中，慈湖高新區3宗商服地塊緊鄰寧馬城際慈湖站，未來或布局TOD商業綜合體，承接南京都市圈消費外溢。

高鐵南站商服地塊作為馬鞍山南向門戶，規劃定位為“產城客廳”，需匹配總部辦公、會展服務等高端業態。

2.邊界經濟引爆點

江寧—博望新型功能區被寫入總體規劃，2025年博望區推出的新合路、井岡山路地塊位于省界3公里范圍內，未來或引入南京企業定制化開發，打造“跨省職住社區”。

核心觀點：城際樞紐地塊是資本必爭之地，邊界開發紅利進入兌現期。

第一房研究院觀點：馬鞍山土地市場的三大確定性

1.產業人口紅利：先進制造業集群（如半導體、新能源）帶來穩定購房需求，經開區、博望區剛需地塊去化無憂。

2. 生態稀缺性：長江岸線、雨山湖、秀山湖等資源型地塊將向“低密改善”傾斜，容積率1.5以下項目溢價空間顯著。

3. 跨域投資窗口：寧馬城際站點、省界地塊的商服項目，短期看規劃落地進度，長期看長三角一體化政策加碼。

結語：馬鞍山的土地供應已超越簡單的“放量邏輯”，而是以空間規劃為藍圖，精準錨定城市能級躍升的關鍵節點。對于投資者而言，讀懂“規劃+土地”的雙向賦能邏輯，才能抓住這座“長三角白菜心”的價值爆發機遇！