馬鞍山成功出讓了馬政儲(chǔ)出2025-2號(hào)地塊（陽(yáng)湖8號(hào)地塊），該地塊位于陽(yáng)湖片區(qū)，面積為45.03畝，容積率僅1.2，由馬鞍山禎源企業(yè)管理有限公司（嘉源地產(chǎn)）&溫州璟匯置業(yè)有限公司競(jìng)得，樓面價(jià)5621元/㎡，成交總價(jià)2.025億，這也是馬鞍山今年首宗住宅地塊成交。

2025年，馬鞍山經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃供應(yīng)1350畝，其中居住用地占比75%、商服用地占比25%。這一數(shù)據(jù)看似尋常，實(shí)則暗藏城市發(fā)展的核心邏輯——土地供應(yīng)與國(guó)土空間總體規(guī)劃的深度綁定。從“生態(tài)福地”到“智造名城”，從“長(zhǎng)三角白菜心”到“寧馬一體化”，馬鞍山正通過(guò)土地資源的精準(zhǔn)投放，構(gòu)建一座產(chǎn)城融合、生態(tài)優(yōu)先、跨域聯(lián)動(dòng)的未來(lái)之城。

NO.1|壹

產(chǎn)城融合再升級(jí)：工業(yè)強(qiáng)市催生“職住平衡”新需求

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)用地集約化、產(chǎn)城單元布局、職住一體

1.工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略下的空間適配

根據(jù)總體規(guī)劃，馬鞍山定位為“長(zhǎng)三角智造名城”，重點(diǎn)發(fā)展鋼鐵、智能裝備、半導(dǎo)體等產(chǎn)業(yè)集群。2025年供地計(jì)劃中，博望區(qū)、市經(jīng)開(kāi)區(qū)多宗居住用地緊鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)，直接指向職住平衡目標(biāo)。

以博望鎮(zhèn)為例，其規(guī)劃為“產(chǎn)城融合發(fā)展示范區(qū)”，2025年計(jì)劃推出5宗居住地塊（合計(jì)257畝），均位于工業(yè)路、新合路等產(chǎn)業(yè)走廊周邊，滿(mǎn)足江寧—博望新型功能區(qū)產(chǎn)業(yè)人口居住需求。

2.新型工業(yè)用地模式探索

總體規(guī)劃提出“標(biāo)準(zhǔn)地改革”和“工業(yè)用地混合開(kāi)發(fā)”，慈湖高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)已試點(diǎn)布局“科研+制造+配套”復(fù)合型產(chǎn)業(yè)社區(qū)。2025年高鐵南站商服地塊的供應(yīng)，正是為南站樞紐經(jīng)濟(jì)區(qū)預(yù)留產(chǎn)業(yè)服務(wù)空間，支撐智能制造企業(yè)總部落地。

核心觀(guān)點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)與居住的“空間黏性”增強(qiáng)，產(chǎn)城單元成土地價(jià)值放大器。

NO.2|貳

生態(tài)宜居再深化：長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的“綠心”實(shí)踐

關(guān)鍵詞：長(zhǎng)江大保護(hù)、藍(lán)綠空間、低密開(kāi)發(fā)

1. 生態(tài)底線(xiàn)約束下的開(kāi)發(fā)邏輯

總體規(guī)劃劃定362.97平方公里生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)，嚴(yán)控長(zhǎng)江岸線(xiàn)1公里內(nèi)新增建設(shè)用地。2025年供地地塊中，采石街道蔡村地塊位于長(zhǎng)江東岸生態(tài)廊道外圍，容積率或限制在1.5以下，呼應(yīng)“濱江低密住區(qū)”定位。

秀山湖東側(cè)3號(hào)、5號(hào)地塊臨近規(guī)劃中的秀山綠環(huán)和慈湖河綠廊，開(kāi)發(fā)需符合“藍(lán)綠網(wǎng)絡(luò)”管控要求，強(qiáng)化親水界面與通風(fēng)廊道建設(shè)。

2.市更新與生態(tài)修復(fù)協(xié)同

總體規(guī)劃將雨山湖周邊、金家莊片區(qū)列為城市更新重點(diǎn)區(qū)域。2025年紅星村城市更新地塊和原黨校地塊的供應(yīng)，需遵循“開(kāi)敞空間界面優(yōu)化”原則，補(bǔ)足雨山湖綠環(huán)的公共綠地缺口。

核心觀(guān)點(diǎn)：生態(tài)價(jià)值正轉(zhuǎn)化為土地溢價(jià)資本，低密+綠景成高端項(xiàng)目標(biāo)配。

NO.3|叁

跨域協(xié)同再加速：寧馬一體化的“流量入口”爭(zhēng)奪

關(guān)鍵詞：城際樞紐、邊界經(jīng)濟(jì)、商服引擎

1.寧馬城際的“地鐵經(jīng)濟(jì)”紅利

總體規(guī)劃明確“構(gòu)建內(nèi)聯(lián)外暢綜合交通體系”，寧馬城際預(yù)計(jì)2025年通車(chē)，直接激活站點(diǎn)周邊土地價(jià)值。2025年供地計(jì)劃中，慈湖高新區(qū)3宗商服地塊緊鄰寧馬城際慈湖站，未來(lái)或布局TOD商業(yè)綜合體，承接南京都市圈消費(fèi)外溢。

高鐵南站商服地塊作為馬鞍山南向門(mén)戶(hù)，規(guī)劃定位為“產(chǎn)城客廳”，需匹配總部辦公、會(huì)展服務(wù)等高端業(yè)態(tài)。

2.邊界經(jīng)濟(jì)引爆點(diǎn)

江寧—博望新型功能區(qū)被寫(xiě)入總體規(guī)劃，2025年博望區(qū)推出的新合路、井岡山路地塊位于省界3公里范圍內(nèi)，未來(lái)或引入南京企業(yè)定制化開(kāi)發(fā)，打造“跨省職住社區(qū)”。

核心觀(guān)點(diǎn)：城際樞紐地塊是資本必爭(zhēng)之地，邊界開(kāi)發(fā)紅利進(jìn)入兌現(xiàn)期。

第一房研究院觀(guān)點(diǎn)：馬鞍山土地市場(chǎng)的三大確定性

1.產(chǎn)業(yè)人口紅利：先進(jìn)制造業(yè)集群（如半導(dǎo)體、新能源）帶來(lái)穩(wěn)定購(gòu)房需求，經(jīng)開(kāi)區(qū)、博望區(qū)剛需地塊去化無(wú)憂(yōu)。

2. 生態(tài)稀缺性：長(zhǎng)江岸線(xiàn)、雨山湖、秀山湖等資源型地塊將向“低密改善”傾斜，容積率1.5以下項(xiàng)目溢價(jià)空間顯著。

3. 跨域投資窗口：寧馬城際站點(diǎn)、省界地塊的商服項(xiàng)目，短期看規(guī)劃落地進(jìn)度，長(zhǎng)期看長(zhǎng)三角一體化政策加碼。

結(jié)語(yǔ)：馬鞍山的土地供應(yīng)已超越簡(jiǎn)單的“放量邏輯”，而是以空間規(guī)劃為藍(lán)圖，精準(zhǔn)錨定城市能級(jí)躍升的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。對(duì)于投資者而言，讀懂“規(guī)劃+土地”的雙向賦能邏輯，才能抓住這座“長(zhǎng)三角白菜心”的價(jià)值爆發(fā)機(jī)遇！