01

楔子

最近上海一個(gè)叫做招商“序”的新樓盤(pán)，戶(hù)型吸引了我的注意，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目居然設(shè)計(jì)了“3個(gè)陽(yáng)臺(tái)”。

這個(gè)設(shè)計(jì)“亮點(diǎn)”放在其他城市，可能什么都算不上。但這是在上海，已經(jīng)很久沒(méi)有看到這樣的產(chǎn)品了。特別是100平方建筑面積的小戶(hù)型，也做了3個(gè)陽(yáng)臺(tái)。（如下圖）

今天這篇文章，我不想解析這個(gè)項(xiàng)目，而只想談?wù)劇叭?yáng)臺(tái)”戶(hù)型重現(xiàn)上海灘，到底意味什么？

02

卷土重來(lái)

早些年，上海的面積計(jì)算規(guī)則還比較“粗放”時(shí)，三陽(yáng)臺(tái)的住宅產(chǎn)品是比較普遍的。我現(xiàn)在住的房子就是3個(gè)陽(yáng)臺(tái)，2010年前的商品房項(xiàng)目。

后來(lái)上海出了《上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理規(guī)定》，就明確了陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深不超過(guò)1.8米，且其水平投影面積不超過(guò)8平方米，才按照1/2計(jì)算容積率，否則就按照全面積來(lái)計(jì)算。（如下圖）

因此在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，上海“三陽(yáng)臺(tái)“”的剛需項(xiàng)目基本就消失了。

目前我無(wú)法判斷：招商這個(gè)項(xiàng)目超出面積限制的部分陽(yáng)臺(tái)，是按照全面積計(jì)算的，還是按照1/2來(lái)計(jì)算？

• 如果陽(yáng)臺(tái)是按照全面積計(jì)算

那這樣的設(shè)計(jì)就沒(méi)什么意義，本來(lái)都計(jì)容了，還鬧啥啊。消費(fèi)者買(mǎi)了房之后，如果要作為臥室使用，還得額外多出裝修費(fèi)，而且小區(qū)的外立面效果也沒(méi)法保證。

• 如果是按照1/2計(jì)算面積

那贈(zèng)送的面積還是有一定吸引力的，但陽(yáng)臺(tái)納入臥室的使用效率是打折扣的。設(shè)計(jì)伊始，陽(yáng)臺(tái)是不考慮保溫節(jié)能的。而小業(yè)主在自行封窗時(shí)，是不太可能考慮與原來(lái)的保溫層進(jìn)行連接，所以達(dá)不到節(jié)能效果的。

正常的房間 （臥室或書(shū)房） 作為人休息的空間，要考慮降噪。而陽(yáng)臺(tái)既要考慮室外的雨水飄進(jìn)來(lái)，還要考慮屋頂雨水和每層空調(diào)水的排出，所以都需要設(shè)置雨水立管和地漏，而排水都是有噪音的。 （如上圖）

即使贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)是雞肋般的存在，但有勝于無(wú)啊！

那么招商序這個(gè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，是否意味著上海的面積計(jì)算規(guī)則將迎來(lái)“寬松”呢？

再聯(lián)想到最近住建部出臺(tái)了 一系列 “好房子建設(shè) ”的文件，與之配套的容積率計(jì)算規(guī)則，不少城市也做了修訂。總體趨勢(shì)都是：陽(yáng)臺(tái)的贈(zèng)送比例進(jìn)一步提高。

所以，上海會(huì)不會(huì)出臺(tái)優(yōu)化容積率的政策呢？

讓我們拭目以待！

03

功能擴(kuò)展

招商序這個(gè)項(xiàng)目中幾乎所有的戶(hù)型都是3個(gè)陽(yáng)臺(tái)。其中兩個(gè)是與客廳相連的，形成了2面寬的橫向?qū)捑瓣?yáng)臺(tái)；另外一個(gè)是與臥室相連的，是臥室功能的補(bǔ)充或者擴(kuò)展。

如果三陽(yáng)臺(tái)的戶(hù)型這次在市場(chǎng)上表現(xiàn)好，政策又允許，那市場(chǎng)上會(huì)不會(huì)出現(xiàn)4陽(yáng)臺(tái)、5陽(yáng)臺(tái)的產(chǎn)品呢？

說(shuō)來(lái)也巧，我前兩年還真的針對(duì)陽(yáng)臺(tái)做過(guò)“創(chuàng)新設(shè)計(jì)”。當(dāng)時(shí)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng) 已經(jīng) 進(jìn)入到了細(xì)分市場(chǎng)，應(yīng)該去針對(duì)不同的客戶(hù)、提供不同的產(chǎn)品，所以就假想了一個(gè)6陽(yáng)臺(tái)的戶(hù)型。

如果按照功能來(lái)分的話(huà)，大致可以分成儲(chǔ)物、晾曬、生活、一步和禮儀陽(yáng)臺(tái)。

• 儲(chǔ)物陽(yáng)臺(tái)

我們?cè)絹?lái)越多的快遞、雜物，出于疫情安全的考慮，其實(shí)不太適合進(jìn)入到房間里。最好是在進(jìn)門(mén)位置就設(shè)計(jì)一個(gè)儲(chǔ)物陽(yáng)臺(tái)，順帶還可以脫掉外套，洗個(gè)手再進(jìn)入到室內(nèi)。（如下圖）

• 晾曬陽(yáng)臺(tái)

一個(gè)專(zhuān)屬的晾曬陽(yáng)臺(tái)， 可以封閉起來(lái) 。對(duì)內(nèi)可以讓傳統(tǒng)客廳更加美觀，對(duì)外可以有助于維持市容市貌。 （如下圖）

• 生活陽(yáng)臺(tái)

一般生活陽(yáng)臺(tái)和廚房挨的比較近，這里既可以是粗加工的場(chǎng)所。有些家庭還喜歡自己種點(diǎn)小菜什么的，也比較適合。 （如下圖）

• 一步陽(yáng)臺(tái)

現(xiàn)代快節(jié)奏的生活，有時(shí)候讓人透不過(guò)來(lái)氣。所以很多中年人會(huì)在到家的車(chē)?yán)镒芫茫行r(shí)候就是希望“喘口氣”。而一步小陽(yáng)臺(tái)可以讓成年人有個(gè)釋放的空間。（如下圖）

• 禮儀陽(yáng)臺(tái)

客廳外側(cè)設(shè)置一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，沒(méi)有“琳瑯滿(mǎn)目”的衣服相伴，會(huì)讓生活更加有儀式感，生活會(huì)變得更加有趣。 （如下圖）

這樣的戶(hù)型，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可能會(huì)比較費(fèi)錢(qián)。但對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有了更多的可能性，而且空間的實(shí)得率也將進(jìn)一步提高， 相當(dāng)于變相降低單價(jià)，應(yīng)該是會(huì)受到市場(chǎng)歡迎的。

最后其實(shí)還是歸結(jié)到“政策是否允許”這個(gè)問(wèn)題!

上海的樓市相對(duì)堅(jiān)挺，所以這么大幅度的創(chuàng)新可能還得假以時(shí)日。

04

市場(chǎng)承壓

這次招商序“三陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型”問(wèn)世，對(duì)于很多競(jìng)品來(lái)說(shuō)是非常有殺傷力的。也許不用多久，三陽(yáng)臺(tái)將成為上海新房的標(biāo)配，并衍生出多陽(yáng)臺(tái)、L型轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)等進(jìn)階形態(tài)。

一般來(lái)說(shuō)，如果產(chǎn)品賣(mài)得好，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有動(dòng)力進(jìn)行創(chuàng)新的。所以三陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型重出江湖，可能也意味著市場(chǎng)并不那么樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)商正承受著一定的去化壓力。

其實(shí)第四代住宅的概念已經(jīng)出來(lái)很久了，但是上海一直沒(méi)有跟進(jìn)。一方面原因可能是上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較健康，另一方面可能是與之相匹配的政策還沒(méi)有落實(shí)到位。

但是隨著“好房子建設(shè)”的標(biāo)準(zhǔn)不斷出新，也許會(huì)有更多扶持政策落地。也將促使越來(lái)越多創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)，而陽(yáng)臺(tái)無(wú)疑是“成本最低”的創(chuàng)新落腳點(diǎn)。

05

結(jié)束語(yǔ)

上海“三陽(yáng)臺(tái)”戶(hù)型的重現(xiàn)，可能是政策松綁、市場(chǎng)需求升級(jí)、房企產(chǎn)品創(chuàng)新三者共振的結(jié)果。

短期來(lái)看，它加速了新房市場(chǎng)的產(chǎn)品迭代；長(zhǎng)期則可能重構(gòu)購(gòu)房者價(jià)值評(píng)估體系，并倒逼二手房市場(chǎng)進(jìn)入“以?xún)r(jià)換量”周期。

對(duì)于消費(fèi)者而言，多元化和個(gè)性化的居住需求將得到進(jìn)一步的滿(mǎn)足，對(duì)美好生活的向往也將逐步實(shí)現(xiàn)。