3月份的上海樓市，的確很火熱。

　　二手住宅成交2.69萬套，環(huán)比增長75%，同比增長45.36%。

　　這是自2022年以來成交量最高的3月。

　　很多房東不理解，上海二手成交量那么高， 為什么我的房子掛牌一年無人問津？

　　市場上到底是哪些地方的房子賣爆了？

　　還有房東咨詢，如果我所在的小區(qū)賣爆了，那我是不是可以漲價賣了？

　　買房人也在問，如果我想買的小區(qū)很熱銷，那我買房還能不能大刀砍？

　　今天我來詳細(xì)盤點下3月份上海各區(qū)賣得最好的小區(qū)，看看它們都有哪些特點和共性。

　　成交量最大的小區(qū)

　　1）3月份黃浦區(qū)賣得最爆的小區(qū)是海華花園，位于打浦橋板塊。

　　雖然是1994年的老破小，但好在有學(xué)區(qū)，對口海華小學(xué)和盧灣中學(xué)，公辦二梯隊。

　　22年房價高峰時，海華花園成交單價沖到了13.6萬/平。

　　現(xiàn)在降到八九萬，也算是估值回歸了。

　　在上海第一區(qū)黃浦區(qū)有套屬于自己的房子，依然是很多人的夢想。

　　細(xì)數(shù)黃浦各個板塊，打浦橋應(yīng)該是最便宜的。

　　2）靜安區(qū)3月份最熱銷的是和源名城，位于彭浦板塊。

　　彭浦在靜安，猶如中原在楊浦的位置，人口老齡化，房子也老齡化。

　　地段上和寶山相鄰，向北走幾步就是寶山了。

　　整個板塊內(nèi)隨處可見上世紀(jì)八九十年代的老公房。

　　所以和源名城這種次新房在房齡上就很吃香。

　　關(guān)鍵價格比平順小區(qū)這種1986年的老破小都便宜。

　　3）徐匯區(qū)的徐匯世家花園，是徐匯人氣榜最高的小區(qū)，3月份賣了60套。

　　2014年的次新房，位于田林板塊，對口田林一小/田林中學(xué)。

　　講實話，對口的這些學(xué)校在名校如云的徐匯并不算優(yōu)秀。

　　但該小區(qū)離緊鄰內(nèi)環(huán)，多個地鐵站點環(huán)繞，旁邊500米是第六人民醫(yī)院。

　　2014年的次新房，這個地段和房齡還是很有競爭力的。

　　4）長寧區(qū)賣爆的是衡辰公寓，天山板塊標(biāo)準(zhǔn)的地鐵房。

　　小區(qū)樓下就是2號線威寧路地鐵口，步行10步進地鐵站。

　　07年的剛需盤，比很多大社區(qū)賣的都火。

　　內(nèi)中環(huán)，近地鐵，商圈旁，都是優(yōu)勢。

　　5）虹口區(qū)賣得最火的是瑞虹新城，內(nèi)環(huán)內(nèi)的超級大盤，上海知名的中產(chǎn)社區(qū)。

　　2022年瑞虹新城二手房網(wǎng)簽150套；

　　2023年瑞虹新城二手房網(wǎng)簽172套；

　　2024年瑞虹新城二手房網(wǎng)簽262套；

　　過去三年平均的月成交量最高也就22套左右，

　　但今年3月，瑞虹賣了36套。

　　可以說，自從臨平路拍出新地王之后，瑞虹新城就進入了成交舒適區(qū)。

　　臨平路金茂項目18+萬/平的價格呼之欲出。

　　相比之下，瑞虹新城的二手房價格可就太香了。

　　6）楊浦區(qū)3月份最熱銷的小區(qū)，是鞍山板塊的同濟新村。

　　1952年，7.8萬單價的老破小都不愁賣。

　　除了周邊教育商業(yè)配套夠硬，或者有拆遷預(yù)期，還能有啥原因。

　　7）普陀區(qū)賣爆的是真光板塊的真光新村，超過了中遠兩灣城的成交量。

　　真光在普陀一直沒啥地位，資源積累又薄弱，幾乎成了被遺忘的角落。

　　但好在周邊鄰居比較給力，東邊是城市副中心真如、北邊是普陀傾力打造的桃浦智創(chuàng)城、東北部的萬里是上海早期四大居住示范區(qū)，上海西站TOD正如火如荼建設(shè)中。

　　有了鄰居的襯托，真光的老破小價格就非常吸引人了。

　　真光新村共有10個小區(qū)，可供選擇的機會多。

　　加之底商豐富，日常生活也比較便利，200多萬可以上車50幾平的二居室。

　　8）浦東新區(qū)3月份最熱銷的是鶴沙航城，航頭板塊的動遷大居，3月份成交105套。

　　航頭這個位置還是比較偏的，地處浦東、奉賢、閔行三區(qū)交界。

　　但因鄰近張江科學(xué)城，并且擁有16/18號線兩條地鐵。

　　所以這里的次新房也不算難賣。

　　尤其是鶴沙航城，全域都在張江科學(xué)城范圍內(nèi)。

　　城市界面也很干凈整潔，成交單價2萬多，成了附近剛需客群的首選。

　　9）閔行區(qū)最熱銷的是浦航新城，這是閔浦的剛需改善盤。

　　外環(huán)外軌交次新房，目前成交單價3萬左右，確實比老破小香。

　　10）寶山區(qū)賣爆的是美羅家園，一個月成交了119套。

　　這么多年，美羅家園一直是寶山的成交榜首，而且都是斷層第一。

　　美羅家園是寶山羅店的動遷大居，美蘭湖及周邊劃為地區(qū)級公共中心，有約一半在美羅大居內(nèi)。

　　大居目前已經(jīng)建設(shè)了44個小區(qū)，37個動遷小區(qū)，都是2010年以后建設(shè)的，小高層為主，大多都是1-3房都有。

　　小區(qū)房齡上差距不大，位置上是否靠近軌交是拉開價差的主要原因。

　　11）嘉定區(qū)成交量最高的是金鶴新城，江橋的剛需盤，3月份成交68套。

　　目前二百多萬買到3室。

　　12）松江區(qū)賣爆的是新凱家園，泗涇板塊的剛需上車盤，3月份成交113套。

　　13）青浦區(qū)成交量最高的崧澤華城，也是一個比較大的社區(qū)。

　　小區(qū)內(nèi)都是10年房齡左右的次新房，3月份成交161套。

　　14）金山區(qū)3月份成交最高的是綠地金衛(wèi)新家園，位于金山新城。

　　西區(qū)的兩居室成交單價都跌破1萬元了。

　　84萬在上海買個2房1衛(wèi)，不再是夢。

　　而且是2007-2009年的房子，并不算破。

　　15）奉賢區(qū)成交量最高的是南橋板塊的貝港花苑。

　　有一梯隊小學(xué)+二梯隊中學(xué)的資源加持，而且價格也不虛高。

　　所以貝港花苑一直是區(qū)域內(nèi)熱銷的二手房。

　　16）崇明區(qū)成交量最高的是鷺島華庭，長興島的大型動遷小區(qū)，3月份成交了36套。

　　共性

　　我們一直和買房人強調(diào)，買房要有一個下家思維。

　　也就是你買之前要想清楚，如果未來你的房子要出售，賣點是什么，再次流入市場是否會有人接盤。

　　細(xì)看這些能賣爆的小區(qū)，不難發(fā)現(xiàn)它們也有一些共性。

　　1）市區(qū)帶學(xué)區(qū)的老破小

　　老破小是上一個周期中超跌的類型，當(dāng)價格足夠便宜，優(yōu)勢就凸顯出來了。

　　再加上年前年后升學(xué)季，市中心好學(xué)校附近的老破小很容易走量。

　　如果你想入手老破小，地段、軌交、學(xué)校、配套都是你需要考慮的。

　　2）區(qū)域內(nèi)的大社區(qū)

　　這種大盤供應(yīng)足，流動性好，換手率高。

　　如果房型多元，2房換3房，3房換4房，小區(qū)內(nèi)部就能消化庫存。

　　3）周邊有地王催化

　　現(xiàn)在土拍溢價率越來越高，如果板塊內(nèi)小區(qū)旁拍出了新地王，對你家的二手房絕對是個利好。

　　前面提到的虹口的瑞虹新城賣爆，就離不開周邊地王的催化。

　　類似的還有：新楊思地王未來要賣12萬以上、徐匯濱江綠城地王要賣19萬、大寧中建地王要賣16萬……

　　地王拔高新房價格上限，對二手房實現(xiàn)大幅度正掛，二手性價比就會凸顯出來。

　　如果還想要更早布局的，比如東安一村這種未來有土地出讓，而且大概率不會便宜的。

　　周邊肯定也有機會。

　　4）品質(zhì)次新房

　　金茂在臨平路拿了地王，魯迅公園沒賣爆，反而是瑞虹新城賣爆了。

　　就是因為瑞虹新城的產(chǎn)品比魯迅公園好，也更符合樓市的發(fā)展趨勢。

　　對有錢人來說肯定是把錢花在瑞虹不是旁邊的老破小。

　　現(xiàn)在的樓市，已經(jīng)變成改善主導(dǎo)，改善驅(qū)動。

　　大家都喜歡房齡新的好房子。

　　哪怕是在郊外環(huán)，賣爆的也都是那些性價比高的改善次新房。

　　如果再有個學(xué)區(qū)，周邊地鐵商圈配套又夠硬，小區(qū)底子夠厚，以后也不愁賣。

　　上海二手房掛牌量越來越高，有品質(zhì)，有賣點的房子，才能穿越周期。

　　以上幾種類型的房子，在今年乃至未來幾年成交都不會差。

　　今年唯一讓人比較擔(dān)憂的是500萬以下不帶學(xué)區(qū)（或者弱學(xué)區(qū)）的剛需房。

　　目前的剛需市場雖然成交火熱，但仍然是在以價換量。

　　一方面受眾群體剛需人群收入沒增加，另一方面掛牌也一直在天量。

　　去年新政以來，上海二手市場雖然連續(xù)好幾個月2萬套以上的成交量。

　　但500萬總價以下的房子，掛牌量不降反增，房東也是極度內(nèi)卷。

　　春節(jié)后掛牌量加速上升，又回到了21萬套左右的高位，數(shù)據(jù)繼續(xù)惡化。

　　可以推斷，那些同質(zhì)化嚴(yán)重的低總價剛需房，大概率價格還會持續(xù)處于低位，

　　甚至繼續(xù)全年陰跌1-5%。

　　所以今年要置換的房東，要加速賣掉手中的差房子。

　　如果你要買房，以上這些熱銷小區(qū)的共性和賣點，可以作為參考。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。