最近，荔灣二手，在小C的咨詢中被頻繁提起。

兩組客戶，一個400萬，一個300萬，看了目前荔灣的一輪新盤后，都把次新房放到了很前面的考慮選項。

一個是，新房漲價。拿著去年的預算，不太好選到房子。

280萬的雅郡69平，還有103平的朗庭，去年450萬就能搞定，單價4.3/平，現在新組團傲璟均價飛到5萬左右。

一個是，缺貨，僧多肉少。300-400萬新規產品，只有保利珠江印象69、82，以及花地灣萬科傲璟74開盤了，后者還是北向。

周邊拆遷釋放的購買力，以及原本荔灣地緣客，都想買回荔灣。

一個是，確定性。次新二手，有不錯的戶型設計、交標，能看得到花園，馬上入住。

雖然不如新規，但很多朋友都拒絕吃餅，所見所得。

3月份，荔灣二手也跑出了近一年來最好的行情，成交近年來首次破千。

貝殼系成交543套，相比前兩個月翻倍，也遠超去年平均水平。

在成交量暴漲的背后，價格其實還是在跌，只不過二手和新房，跌出了更明顯的價差。

二手近一年來跌幅10%，而新房今年卻漲10%。

新房和二手，有明顯的不同趨勢，新房在前面飛，二手在后面追。

尤其是，現在好房子標準出來后，一二手的價格和價值走勢背離。

如果沒好學校加持，一手和二手會是完全不同的市場預期。

有一批投資客業主，準備換倉或是缺錢，決定割肉退出，放出很多性價比不錯的房子。

對次新業主來說，買家是多了，但很多都拿著屠龍刀，奔低價撿漏來的。

1、花地灣次新入市，業主割肉

花地灣板塊網紅次新二手，金域曦府，上個月一周賣了4套。

單價4萬/平，且都是南向。

當初曦府正常均價大約5-5.5萬/平，后期清盤大約4.5萬/平左右。

換句話說，這一套賣出去，算上稅費、交易費，要虧近7位數。

作為對比，朗庭尾貨約為4.6萬/平，傲璟新盤均價約5萬/平，新規、87平，也是南向三房，430萬。

而曦府這套110平，430萬，只做了大三房，賣4萬/平，配套共享，這個價差大家覺得合理嗎？

另一個案例，保利西悅灣二期，東漖村舊改項目。

二期觀瀾組團在2020年左右開盤均價約為5萬/㎡。

而目前二手市價，也是在3.6-4萬/平左右。

如果，能買到3字頭的西悅灣二期，還是低密板樓，性價比對比旁邊賣5萬的保利臻譽，還是挺不錯的，但就是放盤很少。

兩個項目成交低于4萬/平，在貝殼前臺是找不到具體記錄的，被隱藏了...

投資客割肉，還是割太狠了，把次新價格打下來了。

量上去的原因，還是價降了。

換句話說，現在次新性價比，實際上是很多業主急于賣房，跌出來的價格。

這也是為什么，二手房撿漏，可遇不可求。

無論是金域曦府、西悅灣二期的掛牌價，都比成交價高，且彼此價差大。

當然，現在的市場，有量成交后，市場和買家才會重新評估片區的價值。

比割肉更慘的是，找不到人接盤。

2、廣鋼量價齊升，筑底過程

同在荔灣的廣鋼，跑出的復蘇曲線，很有意思。

去年下半年，廣鋼成交連續創新高，且在今年也維持了不錯的成交勢頭。

經歷兩年暴跌后，廣鋼算是把價格橫住了。

舉個例子，珠江金茂府同面積和朝向的產品，價格有所復蘇，保持在4萬+。

另一邊，葛洲壩保利曼城，價格也兜住3.5萬/平的底。

其實，有很多看新房的客戶，同步看廣鋼二手后，確定性強，價格不貴。

當然，離不開雅郡的存在，讓市場視線重新關注到了廣鋼。

保利雅郡價格是卷，但一個好的增量，給板塊的不一定是背刺。

買家見到好價，是愿意進場接盤的。

很多買家都希望在二手上淘淘金，但后者水也很深。

①二手房，一房一價。能不能遇到好價，砍到好價，看緣分，也看中介的能力。

②便宜的二手房，會有硬傷。比如說曦府那套，雖然是南向，但更靠近醫院，所以價格會比較便宜。

對業主來說，迫于經濟壓力的出手，很多時候是無奈降價，急賣就會給出好價。

3、二手面臨洗牌，新規即將交樓

當然，前兩年新規產品進入二手市場后，可能會繼續迎來一輪洗牌。

保利和頌、中海浣花里、保利花語和岸、保利雅郡，都計劃在26年前后收樓。

這批新規戶型交付出來夠好的話，對荔灣二手會是顛覆性的。

其實，芳村新房缺貨，也是買家選二手的原因，主要成交的也是剛改定位的三房戶型。

3月份，荔灣二手成交套均面積79平，海珠80平、天河94平、白云91平、黃埔96平。

小戶型、低總價新規產品，只有東沙保利珠江印象以及花地灣萬科傲璟開盤了，可選面太窄了。

小C建議可以一邊看二手，一邊關注荔灣新供應，都在核心板塊組團。

白鵝潭-聚龍灣：保利置業陸居路地塊、制藥廠地塊、食品廠二期（整體定位偏改善）；

花地灣：芳村客運站地塊、曦府旁新地塊（定位更剛改）；

廣鋼：廣鋼新城站地塊（10號線開通的TOD項目）。

保利置業陸居路項目已經出規劃了。架空層12米，首層15米起步，最大化江景，大概30多層，就可以超過立白。

而且，五星級酒店品牌也差不多定了，又是一個新地標。

找不到合適二手的話，可以等新地塊。

關注荔灣的朋友，歡迎添加小C聊聊。