作者 | 睿和智庫研究部 編輯 | 劉朝龍 責(zé)編 | 韓瑋燁

購物中心正在打破傳統(tǒng)的“盒子模式”，走向生活場景化的戶外空間、街區(qū)空間、多種業(yè)態(tài)組合的潮流文旅生活空間。

一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)開門紅，但購物中心表現(xiàn)很平淡。

4月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度GDP同比增長5.4%，比上年四季度環(huán)比增長1.2%；一季度規(guī)模以上工業(yè)增加值增長7.7%，規(guī)模以上產(chǎn)能企業(yè)利用率為74.1%、同比上升0.5個百分點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資增長4.2%，全國房地產(chǎn)投資19904億元、同比下降9.9%；社會消費(fèi)品零售總額124671億元、同比增長4.6%，比2024全年加快1.1個百分點(diǎn)。

零售不動產(chǎn)企業(yè)在一季度表現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

第一，整體新增項(xiàng)目數(shù)止跌回升，存量項(xiàng)目改造和低線城市項(xiàng)目增加；

第二，頭部企業(yè)新增項(xiàng)目同比減少，輕資產(chǎn)和品牌輸出力度加大；

第三，升級改造的開業(yè)項(xiàng)目占比達(dá)到36.36%。業(yè)績低迷、模式陳舊的傳統(tǒng)購物中心，正在迎來一輪大調(diào)改，嘗試打破傳統(tǒng)的盒子模式、引入差異化的首店模式、打造時尚年輕潮流聚集地，成為購物中心調(diào)改的主要方向。

第四，一線城市新開項(xiàng)目數(shù)同比下滑、低線城市中小型項(xiàng)目發(fā)展活躍，成為購物中心增量的重要市場。

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榜單解讀

1、購物中心開業(yè)數(shù)量止跌回升，低線城市活躍度提升

據(jù)睿和智庫不完全統(tǒng)計(jì)，一季度全國新開44個購物中心項(xiàng)目，同比增加7.3%，一定程度反映出購物中心業(yè)態(tài)整體上的回暖。

圖表1：2025年Q1新開業(yè)項(xiàng)目省份分布一覽（個）

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

• 體量上，中小型購物中心成為拓展主力，1-5萬平米的有24個、5-10萬平米的有15個，10萬平米以下中小型購物中心占比達(dá)88.64%；10-20萬平米的有5個，其中北京2個、其余3個在中山、泰州和阜陽。

圖表2：2025Q1不同體量購物中心占比分布

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

• 新開 項(xiàng)目中 ， 改造升級開業(yè)的 16 個、占比達(dá)到 36.36% ，其中 6 個分布在地級以下城市；新建項(xiàng)目營業(yè)的 28 個，其中 18 個新開項(xiàng)目位于低線城市。

• 城市分布上，一二線城市的有16個、占比下滑，28個項(xiàng)目分布在低線城市，而去年同期新開的41個項(xiàng)目中僅北上廣深就占13個。

圖表3：2025年Q1新開業(yè)項(xiàng)目省份分布一覽（個）

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

整體來看，一季度中小型購物中心增量活躍度大大高于大型購物中心，反映出適合超大型購物中心開店的資源變得稀缺，而對存量大型購物中心的調(diào)改將成為常態(tài)；改造重開的購物中心項(xiàng)目數(shù)占比提升，新建與改造重張并行，尤其重構(gòu)定位、升級運(yùn)營模式成為購物中心業(yè)態(tài)發(fā)展的重要特點(diǎn)。

2、典型企業(yè)分析

1）萬達(dá)商管：資產(chǎn)債務(wù)“糾纏”拖了發(fā)展后腿

萬達(dá)商管近年來鮮有新項(xiàng)目開業(yè)，而更多是運(yùn)作珠海萬達(dá)商管上市、剝離旗下萬達(dá)廣場、資產(chǎn)凍結(jié)的消息。

將旗下137家萬達(dá)廣場打包的珠海萬達(dá)商管，幾次沖擊上市均未如愿，這一定程度上直接影響了珠海萬達(dá)商管輕資產(chǎn)模式的擴(kuò)張速度。

2025年1-2月，萬達(dá)商管接連賣出安徽宣城、銅陵、河南安陽、吉林四平、江蘇揚(yáng)州5座萬達(dá)廣場，其中四平、揚(yáng)州萬達(dá)廣場均為其優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；3月25日，徐州萬達(dá)廣場發(fā)生股權(quán)變更，萬達(dá)商管退出股東行列。一季度，萬達(dá)商管至少新增兩次被執(zhí)行人信息，兩條股權(quán)凍結(jié)信息。

雖然規(guī)模最大，但在近年來重重債務(wù)的壓力下，萬達(dá)商管更多只能是出售、騰挪資產(chǎn)變現(xiàn)，優(yōu)化現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目，嘗試輕資產(chǎn)模式始終未能破局。

2）龍湖商業(yè)：“天街模式”衍生多種購物中心新生態(tài)

龍湖商業(yè)是頭部企業(yè)中新開項(xiàng)目的首席擔(dān)當(dāng)，一季度開出3個項(xiàng)目，分別位于蘇州、成都、合肥三個城市。值得注意的是，這3個項(xiàng)目均為龍湖自持物業(yè)的重資產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目。

1月1日，公園式商業(yè)綜合體陽澄·繁華里正式開業(yè)。該項(xiàng)目位于蘇州陽澄湖鎮(zhèn)，整體面積6萬平米，集品質(zhì)生活服務(wù)、餐飲、社交娛樂為一體，是龍湖商業(yè)聯(lián)合相城市政集團(tuán)共同開發(fā)、運(yùn)營的漫步公園式商業(yè)天然氧吧，跳出了傳統(tǒng)購物中心商業(yè)體的封閉空間，迎合了輕松、宜居、時尚、生活化的現(xiàn)代消費(fèi)理念。

3月28日，成都龍湖歡肆項(xiàng)目、合肥歡肆商業(yè)街區(qū)同期開業(yè)。其中合肥歡肆商業(yè)街區(qū)，面積1.6萬平米，是今年龍湖商業(yè)重資打造的定位年輕、活力客群潮玩聚集的商業(yè)項(xiàng)目。

三個項(xiàng)目都跳出傳統(tǒng)商業(yè)體概念的生態(tài)商業(yè)鏈，與龍湖長租公寓等其他地產(chǎn)運(yùn)營與管理服務(wù)形成完整的年輕生活聚集的場景式商業(yè)生態(tài)。

3）天虹集團(tuán)：輕資產(chǎn)模式規(guī)模性拓展的代表

天虹集團(tuán)一季度在江西鷹潭縣級市貴溪的龍興時代地產(chǎn)項(xiàng)目新開了1家天虹購物中心。

新開購物中心位于貴溪市老城區(qū)核心地帶、整體面積5.5萬平米，是當(dāng)?shù)伢w量最大、配套最全、業(yè)態(tài)最豐富的商業(yè)綜合體，項(xiàng)目開發(fā)商為江西中盛置業(yè)有限公司，也是今年天虹集團(tuán)在縣級城市開的最新的一家購物中心店。

截至目前，天虹集團(tuán)在全國35個城市共運(yùn)營著105家購物中心，其中除北京、蘇州、杭州、南昌、福州、長沙、廈門、深圳、珠海門店外，其余門店均分布在三四線甚至縣域城市。從拓展模式看，租賃物業(yè)、加盟模式門店共有117家，自有物業(yè)門店10家，尤其在下沉市場中輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的占比越來越大。而天虹集團(tuán)的購物中心百貨板塊的業(yè)務(wù)營收，在其集團(tuán)業(yè)務(wù)板塊中并不強(qiáng)勢，遠(yuǎn)低于超市業(yè)務(wù)63.71%的營收占比。

2024年，天虹股份業(yè)績表現(xiàn)卻是全面下滑。財(cái)報(bào)顯示，2024年天虹股份營收117.86億元、同比下滑2.49%，歸母凈利0.77億元、同比下滑66.16%，銷售額358億元、同比下滑1.8%。

行業(yè)研判：由盒子向開放的生活街區(qū)裂變多種生態(tài)產(chǎn)品線

一季度購物中心新增開業(yè)項(xiàng)目還呈現(xiàn)出一個重要特點(diǎn)，那就是購物中心正在打破傳統(tǒng)的“盒子模式”，走向生活場景化的戶外空間、街區(qū)空間、多種業(yè)態(tài)組合的潮流文旅生活空間。

今年1月寶龍商業(yè)在江西上饒新開業(yè)的水南街文化街區(qū)項(xiàng)目，就是對歷史文化老街的潮流文旅商業(yè)街區(qū)改造。通過修繕理學(xué)舊第婁諒故居、融入現(xiàn)代潮玩元素，匯聚了輕奢旅居、美食、時尚零售、休閑體驗(yàn)、藝術(shù)文創(chuàng)、日咖夜酒以及非遺文化等多種業(yè)態(tài)，打造輕資產(chǎn)運(yùn)營的潮玩文旅街區(qū)項(xiàng)目。

寶龍商業(yè)是典型的輕資產(chǎn)地產(chǎn)商業(yè)管理與品牌輸出服務(wù)商，聚焦華東地區(qū)、在營項(xiàng)目達(dá)到99個。本次江西上饒文化老街的改造運(yùn)營，也意味著寶龍商業(yè)正在探索街區(qū)改造的“城市更新”品牌輸出模式，也是對其商業(yè)業(yè)務(wù)邊界的挑戰(zhàn)。

愛琴海一季度新開的兩個項(xiàng)目，體現(xiàn)出品牌購物中心運(yùn)營商對不同類型項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合等方面匹配當(dāng)?shù)匦枨筇攸c(diǎn)的輕資產(chǎn)賦能運(yùn)營能力。

1月10日在云南西雙版納開業(yè)的愛琴海購物中心為新建項(xiàng)目，整體面積19萬平米、商業(yè)面積7.2萬平米，由金版納酒店置業(yè)有限公司投資開發(fā)，愛琴海集團(tuán)運(yùn)營管理。

針對旅游城市的商業(yè)特點(diǎn)，西雙版納購物中心打造了雨林峽谷主題的新奇購物體驗(yàn)，引入200多家優(yōu)質(zhì)品牌，業(yè)態(tài)涵蓋零售、餐飲、文化、休閑、娛樂、運(yùn)動、兒童等板塊，出租率達(dá)到98%。

1月17日重張開業(yè)的貴州凱里東方愛琴海購物中心，則是愛琴海在接管該項(xiàng)目后在今年一季度完成改造升級的最新作品。該項(xiàng)目位于凱里最為繁華的商業(yè)地段，整體面積50萬平米，涵蓋住宅、公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)街區(qū)以及購物中心等。

其中商業(yè)部分15萬平米、分為天街和購物中心，定位為“城市一站式lifestyle新中心”，愛琴海接手的購物中心8.7萬平米，入住業(yè)態(tài)集大型超市、KTV、電影院、健身、精品零售、母嬰兒童、餐飲、酒吧、棋牌室等為一體。

在緊鑼密鼓地啟動北京金源時代購物中心大調(diào)改之前，世紀(jì)金源商管輕資產(chǎn)模式輸出的貴州畢節(jié)方圓薈·樽憬財(cái)富廣場也已于年初的1月18日開業(yè)。

該項(xiàng)目整體面積50萬平米，集高層住宅、酒店、CBD辦公區(qū)、英倫風(fēng)情步行街、LOFT公寓、幼兒園以及購物中心商業(yè)街區(qū)，其中商業(yè)面積9.2萬平米，與凱里愛琴海購物中心相似，采取天街+盒子的商業(yè)模式，打造有品質(zhì)保障的一站式購物體驗(yàn)。

此外，新城控股下的吾悅廣場，近幾年加速在低線城市通過輕資產(chǎn)模式進(jìn)行購物中心項(xiàng)目的品牌輸出，而華潤萬象生活，萬科旗下的印象城、印象匯等，則主要聚焦在一二線城市的奢侈品購物中心品牌細(xì)分運(yùn)營創(chuàng)新。

以深圳華潤萬象城為例，近兩年不斷圍繞“重奢定位”細(xì)分客群，通過國際一線品牌的強(qiáng)勢加持，細(xì)分為“經(jīng)典之奢，優(yōu)雅之奢，潮流之奢”三位一體將各年齡段高奢客群牢牢把住。

榜單說明

圖表4：購物中心運(yùn)營力30強(qiáng)計(jì)算模型

圖表5：購物中心運(yùn)營力30強(qiáng)評價維度及指標(biāo)

1.榜單數(shù)據(jù)截至2025年3月31日。

2.數(shù)據(jù)來源為：

1）納入測評的上市公司年報(bào)、半年報(bào)、季報(bào)等各項(xiàng)公告；

2）睿和智庫自有數(shù)據(jù)庫；

3）其他公開渠道獲取的相關(guān)信息，包括但不限于官方網(wǎng)站、學(xué)術(shù)研究報(bào)告等信息渠道。

3.榜單中所引用數(shù)據(jù)，如有偏差，歡迎后臺留言或來電，睿和智庫研究部會在第一時間更正。