1、豐科園發展介紹

豐臺科技園是中關村最早的“一區三園”之一。規劃總面積17.63平方公里，經過30年發展，現已成為豐臺經濟發展的主引擎和科技創新主戰場，首都重要的產業功能區和國際科技創新中心的前沿陣地，用了豐臺1%的土地，創造了豐臺三分之一的GDP，是豐臺的帶頭大哥。

豐臺科技園分為東區和西區，一般我們說的豐科園是指東區，東區分三期，一期主要是住宅區，是北京最早的高端住宅區，二期就是總部基地，主要是各種企業公司，三期在建，是總部基地的進階版，辦公和商業更多更大，所以豐臺科技園是一個可以實現職住平衡的板塊，互聯網公司比較少，國央企及民營企業公司比較多

《深度思考的買房經驗分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房塊分析。

據說豐臺科技園入駐企業超2.3萬家、上市企業80家、300余家國央企總部、高新技術企業2304家、國家級高新技術企業627家、吸納近30萬產業人群

豐臺科技園的城市界面還是很不錯的，沒有豐臺有些區域的那種村感，很有范兒

2、豐科園小區總體介紹

豐臺科技園板塊的小區非常多樣，有回遷房（5w左右比如四合欣園）、有2000年左右的老別墅區（比如棉花城）、有次新商品房（今天要介紹的幾個小區）、有豪宅（中海九號公館等）、還有很多在售的新房（剛需和改善都有，品質很棒，后面我還會給大家介紹），總之這個板塊的可選擇性非常多

在售新房情況，后面我還會單獨一個個給大家介紹

3、配套介紹

地鐵：主要是9號線科怡路、豐臺科技園、郭公莊地鐵站

商業：板塊內有豐科萬達廣場、永旺夢樂城、花鄉奧萊村等

學校：有學可上，非學區

醫療：離天壇醫院比較近，離海淀的中國人民解放軍總醫院（原301）、中國人民解放軍第五醫學中心（原307）等距離也可以。

4、次新二手房小區踩盤

1、中海御鑫閣

中海御鑫閣是中海地產開發的商品房社區，2012年建成交付。共4棟高層板樓，呈“口”字形分布，所以朝向有南北的，有東西的，總戶數1374戶，物業由中海物業管理，物業費4.18元，集中供暖，2月份掛牌價均價每平米5.86w左右。

小區面積不大，綠化面積也相對比較小，但是該有的都有，花園、水系、草坪、休閑座椅、兒童樂園及健身步道等全都有，環境也很干凈，物業是中海自持的，管理不錯。

樓棟外立面整體貼磚，品質還不錯。

人車分流，封閉管理，只有地下停車位，車位配比1:1.2，月租金650元/月，售價8-10w。

這個小區最大的特點是有非常多的開間，低總價150w左右就能上車買個自己的小房子，首付也就20多萬，而且租金還比較高，4500左右一個月，貸款120w月供也就5100，在豐臺科技園上班的年輕人很適合自己買一套這樣的小房子

缺點：

1. 戶型開間為主，其中2和4號樓這種東西向的只有開間，而且4梯23戶，尤其4號樓還朝著大馬路，有噪音影響

2、區得房率低，密度高，容積率高；

優點：

1、地鐵出行方便，步行大約700多米就是地鐵9號線的豐臺科技園站。

2、低總價可以買個自己的小房子，租金也比較高，而且挨著豐科園，好出租

下面這個戶型是91.08平米的兩居室，南北朝向，高樓層/共21層，目前報價600w，得房率很低，能感受到的那種低，90多平的房子，走到里面去感覺也就老公房70平不到的空間感，得房率不到70%。

下面這個小房子，19層/20層，151w成交的

御鑫閣的對面就是豪宅中海九號公館，都是中海的盤

2、萬科藍灣沁家園

萬科藍（別名藍沁家園）建于2014-2020年，小區規模不大，共5棟板樓，總戶數約333戶，由北京萬科發建設，萬科自持物業，物業費4元，集中供暖，2月份掛牌均價約6.75w。

小區其中1號和2號樓是精裝交付的商品房，兩梯三戶；3號、4號和5號是毛坯交付的兩限房，一梯四戶，就是這種水泥地。

樓棟外立面的貼磚。

小區綠化率30%，環境還不錯，環境優美，干凈整潔，而且四周都是別墅，比較安靜。

半人車分流，地上地下都有車位，地上是臨時車位，但中間活動區域是不通車的，日常活動也是很安全的，物業也是萬科的，管理不錯。

地鐵出行方便，出小區步行470多米就可達地鐵9號線郭公莊站。

下面這個戶型是兩限房里的73.78平米的兩居室，南北朝向，中樓層/共18層，目前報價472w。

3、北京方向

北京方向建于2007-2015年，共12棟樓，其中只有5、6、8、10號樓是住宅樓，其他的樓棟都是商業辦公樓。由北京金隅大成開發的純商品房，是區域內樓齡較新的次新小區。開發商自持物業，物業費3.8元，集中供暖/自采暖，2月份掛牌均價6.31w左右。

小區規模比較小，只有6,8,10三個樓在院里面，一共就400多戶

物業還不錯，樓道內很干凈

小區綠化還可以，環境干凈整潔，垃圾桶都很干凈，小區內的道路上也沒有電動車和自行車的停放，比較規整

人車分流，地下停車。

地鐵出行非常方便，出小區步行大約400多米就是地鐵9號線的郭公莊站。

下面這個戶型是80.71平米的兩居室，南西北朝向，高樓層/共19層，目前報價596w。

4、京投銀泰萬科西華府

京投銀泰萬科西華府建于2014-2020年，共10棟板樓，1700戶，樓棟層次分明，分三期建成，最南邊的一排4棟樓是一期，中間一排是二期共4棟樓，最北邊的一排2棟樓是三期。是京投銀泰置業開發的商品房，萬科物業管理，物業費4元，物業管理很好，集中供暖，2月掛牌均價6.41w左右。

西華府是地鐵上蓋項目，所以地下就是地鐵站，而且小區的東邊是地鐵的檢修廠，早晚會有地鐵過來檢修，如果考慮東邊的樓，大家可以自行感受一下，看看是否有噪音影響。還有就是小區南邊一排樓會臨街

從外面進小區，要坐電梯才可以，別人的一層是這個小區的2,3層，畢竟是地鐵上蓋項目，跟之前講過的公園悅府和森宇天成情況一樣，一提到京投就大概率是地鐵上蓋，這活別的開發商干不了

小區建立了廊橋，將上下兩層花園連接起來

地鐵上蓋項目的樓間距是很大的，中間是大面積的花園，參考公園悅府

小區綠化率30%，有噴泉花園、有休閑花園，另外還有兒童樂園，配套設施齊全，生活休閑方便，在小區里跑步鍛煉非常方便，400米橡膠跑道足夠用了

樂普森海盜船，兒童游樂場所

小區人車分流，地上地下都有車位，樓梯式設計分層次進出，所以開車與行人分開走，互不打擾，很安全；地上車位600個，地庫車位768個，車位比較充足，停車方便。

地鐵出行非常方便，出小區北門步行大概200米左右就是地鐵9號線的郭公莊站。

小區以兩居和三居為主，兩居1030戶，三居608戶，還有少量復式和1居室，下面這個戶型是80.51平米的兩居室，南北朝向，高樓層/共26層，目前報價530w。

以上就是豐科園這個板塊的二手房里還不錯的小區的介紹，這幾個小區里，中海御鑫閣得房率最低，也就70%左右，萬科藍藍沁家園得房率最高80%左右，其他倆小區70%多一些，得房率都不高，相比現在的新房動不動就90%，其實沒啥競爭力，尤其是豐科園這個板塊還很多新房在建，未來對這些二手房的沖擊會比較大，后面我還會給大家再細聊豐科園這個板塊的買房攻略

豐科園現在到處還在施工中，整個板塊還在繼續發展，目前比較火的新房項目有北京隅西頌，中建云鏡，花香壹號等，后面我還會繼續給大家介紹這個板塊的新房。

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