1、豐科園發(fā)展介紹

豐臺(tái)科技園是中關(guān)村最早的“一區(qū)三園”之一。規(guī)劃總面積17.63平方公里，經(jīng)過(guò)30年發(fā)展，現(xiàn)已成為豐臺(tái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主引擎和科技創(chuàng)新主戰(zhàn)場(chǎng)，首都重要的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)和國(guó)際科技創(chuàng)新中心的前沿陣地，用了豐臺(tái)1%的土地，創(chuàng)造了豐臺(tái)三分之一的GDP，是豐臺(tái)的帶頭大哥。

豐臺(tái)科技園分為東區(qū)和西區(qū)，一般我們說(shuō)的豐科園是指東區(qū)，東區(qū)分三期，一期主要是住宅區(qū)，是北京最早的高端住宅區(qū)，二期就是總部基地，主要是各種企業(yè)公司，三期在建，是總部基地的進(jìn)階版，辦公和商業(yè)更多更大，所以豐臺(tái)科技園是一個(gè)可以實(shí)現(xiàn)職住平衡的板塊，互聯(lián)網(wǎng)公司比較少，國(guó)央企及民營(yíng)企業(yè)公司比較多

《深度思考的買房經(jīng)驗(yàn)分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學(xué)+裝修，分享剛需、學(xué)區(qū)、改善住房塊分析。

據(jù)說(shuō)豐臺(tái)科技園入駐企業(yè)超2.3萬(wàn)家、上市企業(yè)80家、300余家國(guó)央企總部、高新技術(shù)企業(yè)2304家、國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)627家、吸納近30萬(wàn)產(chǎn)業(yè)人群

豐臺(tái)科技園的城市界面還是很不錯(cuò)的，沒(méi)有豐臺(tái)有些區(qū)域的那種村感，很有范兒

2、豐科園小區(qū)總體介紹

豐臺(tái)科技園板塊的小區(qū)非常多樣，有回遷房（5w左右比如四合欣園）、有2000年左右的老別墅區(qū)（比如棉花城）、有次新商品房（今天要介紹的幾個(gè)小區(qū)）、有豪宅（中海九號(hào)公館等）、還有很多在售的新房（剛需和改善都有，品質(zhì)很棒，后面我還會(huì)給大家介紹），總之這個(gè)板塊的可選擇性非常多

在售新房情況，后面我還會(huì)單獨(dú)一個(gè)個(gè)給大家介紹

3、配套介紹

地鐵：主要是9號(hào)線科怡路、豐臺(tái)科技園、郭公莊地鐵站

商業(yè)：板塊內(nèi)有豐科萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、永旺夢(mèng)樂(lè)城、花鄉(xiāng)奧萊村等

學(xué)校：有學(xué)可上，非學(xué)區(qū)

醫(yī)療：離天壇醫(yī)院比較近，離海淀的中國(guó)人民解放軍總醫(yī)院（原301）、中國(guó)人民解放軍第五醫(yī)學(xué)中心（原307）等距離也可以。

4、次新二手房小區(qū)踩盤(pán)

1、中海御鑫閣

中海御鑫閣是中海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商品房社區(qū)，2012年建成交付。共4棟高層板樓，呈“口”字形分布，所以朝向有南北的，有東西的，總戶數(shù)1374戶，物業(yè)由中海物業(yè)管理，物業(yè)費(fèi)4.18元，集中供暖，2月份掛牌價(jià)均價(jià)每平米5.86w左右。

小區(qū)面積不大，綠化面積也相對(duì)比較小，但是該有的都有，花園、水系、草坪、休閑座椅、兒童樂(lè)園及健身步道等全都有，環(huán)境也很干凈，物業(yè)是中海自持的，管理不錯(cuò)。

樓棟外立面整體貼磚，品質(zhì)還不錯(cuò)。

人車分流，封閉管理，只有地下停車位，車位配比1:1.2，月租金650元/月，售價(jià)8-10w。

這個(gè)小區(qū)最大的特點(diǎn)是有非常多的開(kāi)間，低總價(jià)150w左右就能上車買個(gè)自己的小房子，首付也就20多萬(wàn)，而且租金還比較高，4500左右一個(gè)月，貸款120w月供也就5100，在豐臺(tái)科技園上班的年輕人很適合自己買一套這樣的小房子

缺點(diǎn)：

1. 戶型開(kāi)間為主，其中2和4號(hào)樓這種東西向的只有開(kāi)間，而且4梯23戶，尤其4號(hào)樓還朝著大馬路，有噪音影響

2、區(qū)得房率低，密度高，容積率高；

優(yōu)點(diǎn)：

1、地鐵出行方便，步行大約700多米就是地鐵9號(hào)線的豐臺(tái)科技園站。

2、低總價(jià)可以買個(gè)自己的小房子，租金也比較高，而且挨著豐科園，好出租

下面這個(gè)戶型是91.08平米的兩居室，南北朝向，高樓層/共21層，目前報(bào)價(jià)600w，得房率很低，能感受到的那種低，90多平的房子，走到里面去感覺(jué)也就老公房70平不到的空間感，得房率不到70%。

下面這個(gè)小房子，19層/20層，151w成交的

御鑫閣的對(duì)面就是豪宅中海九號(hào)公館，都是中海的盤(pán)

2、萬(wàn)科藍(lán)灣沁家園

萬(wàn)科藍(lán)（別名藍(lán)沁家園）建于2014-2020年，小區(qū)規(guī)模不大，共5棟板樓，總戶數(shù)約333戶，由北京萬(wàn)科發(fā)建設(shè)，萬(wàn)科自持物業(yè)，物業(yè)費(fèi)4元，集中供暖，2月份掛牌均價(jià)約6.75w。

小區(qū)其中1號(hào)和2號(hào)樓是精裝交付的商品房，兩梯三戶；3號(hào)、4號(hào)和5號(hào)是毛坯交付的兩限房，一梯四戶，就是這種水泥地。

樓棟外立面的貼磚。

小區(qū)綠化率30%，環(huán)境還不錯(cuò)，環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔，而且四周都是別墅，比較安靜。

半人車分流，地上地下都有車位，地上是臨時(shí)車位，但中間活動(dòng)區(qū)域是不通車的，日常活動(dòng)也是很安全的，物業(yè)也是萬(wàn)科的，管理不錯(cuò)。

地鐵出行方便，出小區(qū)步行470多米就可達(dá)地鐵9號(hào)線郭公莊站。

下面這個(gè)戶型是兩限房里的73.78平米的兩居室，南北朝向，中樓層/共18層，目前報(bào)價(jià)472w。

3、北京方向

北京方向建于2007-2015年，共12棟樓，其中只有5、6、8、10號(hào)樓是住宅樓，其他的樓棟都是商業(yè)辦公樓。由北京金隅大成開(kāi)發(fā)的純商品房，是區(qū)域內(nèi)樓齡較新的次新小區(qū)。開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)，物業(yè)費(fèi)3.8元，集中供暖/自采暖，2月份掛牌均價(jià)6.31w左右。

小區(qū)規(guī)模比較小，只有6,8,10三個(gè)樓在院里面，一共就400多戶

物業(yè)還不錯(cuò)，樓道內(nèi)很干凈

小區(qū)綠化還可以，環(huán)境干凈整潔，垃圾桶都很干凈，小區(qū)內(nèi)的道路上也沒(méi)有電動(dòng)車和自行車的停放，比較規(guī)整

人車分流，地下停車。

地鐵出行非常方便，出小區(qū)步行大約400多米就是地鐵9號(hào)線的郭公莊站。

下面這個(gè)戶型是80.71平米的兩居室，南西北朝向，高樓層/共19層，目前報(bào)價(jià)596w。

4、京投銀泰萬(wàn)科西華府

京投銀泰萬(wàn)科西華府建于2014-2020年，共10棟板樓，1700戶，樓棟層次分明，分三期建成，最南邊的一排4棟樓是一期，中間一排是二期共4棟樓，最北邊的一排2棟樓是三期。是京投銀泰置業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房，萬(wàn)科物業(yè)管理，物業(yè)費(fèi)4元，物業(yè)管理很好，集中供暖，2月掛牌均價(jià)6.41w左右。

西華府是地鐵上蓋項(xiàng)目，所以地下就是地鐵站，而且小區(qū)的東邊是地鐵的檢修廠，早晚會(huì)有地鐵過(guò)來(lái)檢修，如果考慮東邊的樓，大家可以自行感受一下，看看是否有噪音影響。還有就是小區(qū)南邊一排樓會(huì)臨街

從外面進(jìn)小區(qū)，要坐電梯才可以，別人的一層是這個(gè)小區(qū)的2,3層，畢竟是地鐵上蓋項(xiàng)目，跟之前講過(guò)的公園悅府和森宇天成情況一樣，一提到京投就大概率是地鐵上蓋，這活別的開(kāi)發(fā)商干不了

小區(qū)建立了廊橋，將上下兩層花園連接起來(lái)

地鐵上蓋項(xiàng)目的樓間距是很大的，中間是大面積的花園，參考公園悅府

小區(qū)綠化率30%，有噴泉花園、有休閑花園，另外還有兒童樂(lè)園，配套設(shè)施齊全，生活休閑方便，在小區(qū)里跑步鍛煉非常方便，400米橡膠跑道足夠用了

樂(lè)普森海盜船，兒童游樂(lè)場(chǎng)所

小區(qū)人車分流，地上地下都有車位，樓梯式設(shè)計(jì)分層次進(jìn)出，所以開(kāi)車與行人分開(kāi)走，互不打擾，很安全；地上車位600個(gè)，地庫(kù)車位768個(gè)，車位比較充足，停車方便。

地鐵出行非常方便，出小區(qū)北門(mén)步行大概200米左右就是地鐵9號(hào)線的郭公莊站。

小區(qū)以兩居和三居為主，兩居1030戶，三居608戶，還有少量復(fù)式和1居室，下面這個(gè)戶型是80.51平米的兩居室，南北朝向，高樓層/共26層，目前報(bào)價(jià)530w。

以上就是豐科園這個(gè)板塊的二手房里還不錯(cuò)的小區(qū)的介紹，這幾個(gè)小區(qū)里，中海御鑫閣得房率最低，也就70%左右，萬(wàn)科藍(lán)藍(lán)沁家園得房率最高80%左右，其他倆小區(qū)70%多一些，得房率都不高，相比現(xiàn)在的新房動(dòng)不動(dòng)就90%，其實(shí)沒(méi)啥競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是豐科園這個(gè)板塊還很多新房在建，未來(lái)對(duì)這些二手房的沖擊會(huì)比較大，后面我還會(huì)給大家再細(xì)聊豐科園這個(gè)板塊的買房攻略

豐科園現(xiàn)在到處還在施工中，整個(gè)板塊還在繼續(xù)發(fā)展，目前比較火的新房項(xiàng)目有北京隅西頌，中建云鏡，花香壹號(hào)等，后面我還會(huì)繼續(xù)給大家介紹這個(gè)板塊的新房。

《深度思考的買房經(jīng)驗(yàn)分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學(xué)+裝修，分享剛需、學(xué)區(qū)、改善住房版塊分析。