2025年開年，上海樓市在分化中回暖。

　　低總價老破小賣爆了，市區次新房漲價了。

　　甚至一些帶學區的老破小，漲幅不亞于次新房。

　　比如徐家匯的南丹小區（對口交大附小+徐匯中學），1房小戶型，不到一個 月單價上漲1.7萬/平，總價上漲58萬。

　　傳出拆遷預期的老破小漲得就更猛了。

　　嶗山二村，因為陸家嘴東擴的消息，成交單價從7萬多漲到了9萬多。

　　江南新村，傳出要接棒東安一二村拆遷，房價從9萬多跳漲到12萬多。

　　最不被看好的老破小，真的全面爆發了嗎？

　　市區老破小，確實漲了

　　首先要肯定的是，今年一季度市區老破小的價格確實回升了。

　　我們對比了不同類型的房子近年的成交價情況。

　　發現市區老破小今年一季度較去年最低點，成交價整體上漲1.5%，僅次于市區次新房。

　　從數據上看，自去年12月份開始，市區老破小成交價格指數就有回升趨勢了。

　　今年以來更是實現量價齊升。

　　這背后有拆遷、升學等多重因素做推手。

　　拆分來看：

　　學區和非學區老破小均有所回升，學區回升力度更大。

　　兩方面原因：

　　一個是學區老破小之前泡沫比較大，價格跌得比較狠。

　　2020年，上海幼升小、小升初，民辦學校實施搖號招生。

　　這一年也是 小初升學大年。

　　一時間學區需求大增，XQ房價一路飛升。

　　當時全市頂級學區靜教院，溢價高達500萬。

　　海防村，對口靜教院的最熱門小區，也是唯一低總價可上車的小區。

　　27平的小戶型，賣出了23.8萬/平的單價。

　　溢價最夸張的時候，市民新村，1965年的老破小，都能賣到35萬一平。

　　這個小區對口上外黃浦外國語小學+大同初中，黃浦雙一梯隊學區。

　　再加上有市中心的地段加持，小戶型賣出了天價。

　　總之，掛戶口的學區房是面積越小，溢價越高。

　　直到2023年，全國人口持續負增長，學校關停潮愈演愈烈。

　　全國樓市暴跌潮來臨，上海XQ房價大幅回撤。

　　從高興花園的“血崩”開始，房東砸盤，恐慌拋售。

　　這些曾經的最強王者，從領漲到領跌，從一房難求到降價甩賣，無一例外。

　　很多學區老破小比起最高點下跌40%都很正常，大部分都是直接腰斬。

　　長久以來建立的學區溢價，被狠狠擠干。

　　第二個原因就是升學季。

　　年前年后這段時間，學區房需求高漲，掛戶口老破小成交量飆升。

　　有量就有價。

　　只要分配制度不發生根本性改變，優質學校入學資源依然極度稀缺。

　　需求真實存在，學區就具備購買價值。

　　所以當市場有回暖跡象時，那些坐擁頂級學區的老破小，自然也能率先起風。

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　　價格回升，不代表安全

　　需要注意的是，這種周期性的價格回升并不代表安全。

　　市區老破小學區成交價，在升學季過后還有重新向下的可能。

　　從個別小區的成交價趨勢已經能看出端倪：

　　同一個小區，掛戶口1房小面積的成交價近期是提升的。

　　但大一點面積的2房，可以掛戶口+自住的房型，成交價是下降的。

　　比如對口福山外國語小學+建平中學西校的浦東梅園三街坊：

　　中區33平的1房，成交從358萬漲到370萬。

　　高區48平的兩房，成交單價從9萬跌至8.8萬。

　　梅園四街坊，中區49平的兩房，成交總價從450萬跌至439萬。

　　濰坊九村（對口明珠小學B區+洋涇中學東校），高區29平的1房，成交總價一路下降。

　　低區37平的1房，2月成交總價接近去年10月。

　　高區48平的兩房，成交總價從332萬跌至328萬。

　　這樣來看，在一季度升學季過后，掛戶口需求減弱后，學區老破小的價格可能重新進入下滑。

　　因為不考慮學區使用價值，只考慮居住價值，老破小價格支撐度還是不足，二季度下行壓力仍較大。

　　除此之外，低總價老破小成交量變大的同時，掛牌基數也在變大。

　　今年春節后上海二手房掛牌量加速上升，又回到了22萬套左右的高位。

　　這其中就是大量的老破小在持續掛牌。

　　上海樓市至今還沒有止跌的主要原因，也是低總價老破小越賣越多。

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　　老破小，還值得買嗎？

　　現在市場上對于老破小“抨擊”集中在幾方面：

　　一是房子太老，年久失修，戶型奇葩，居住體驗差。

　　二是基礎配套不行，物業管理一般、沒有停車位。

　　就是這樣被很多人看不起的老破小，依舊是多數人“遙不可及的夢”。

　　現實世界里，每年在上海買1000萬以上房子的群體，絕對不是主流，而是頭部。

　　在上海二手的真實市場，300萬以下總價段的二手成交是絕對主力，300-500萬是次主力。

　　不是那么多人想買低總價，而是很多人只能選擇低總價。

　　對買家而言，老破小是最低門檻，是真實世界需求最多的剛需產品。

　　但即便是剛需，也不能無腦沖。

　　買老破小，還是要看“有無價值”。

　　如果是三四線城市，老破小的公允價值會大打折扣。

　　因為房價基數的存在，市區新房次新房并不會和老破小拉開太大的差距。

　　但北上廣深這樣的一線城市并不是。300萬的市區老破小，已經是上車的最低門檻了。

　　所以老破小能不能買，本身就是要看城市能級的。

　　同時也要看板塊的區位和潛力。

　　如果是郊區老破小，比如金山、松江老城的XX村XX弄，勸你就別碰了。

　　道理很簡單，這些區位老破小的定位，是尷尬的。

　　愿意到郊區置業的，要么是追求更低總價里的更高品質，要么是追求資產配置潛力。

　　這種遠郊沒有未來的老破小，最后可能都會成為滯銷釘子戶。

　　而中內環的老破小如果地段還不錯，還配有頂級學校，有產業+學區+高租金的優勢加持，從投資的維度看是可以考慮的。

　　如果你最近幾年孩子念書要用，那更是剛性需求。

　　還有一種需要避免的，學票溢價還沒擠干凈的老破小，現在買，還是有點危險。

　　后面升學季過后，如果市區老破小價格重新下滑，房東開始降價甩賣。

　　對于購房者來說，完全可以挑挑撿撿，甚至去談價格談周期。

　　總的來說，低總價老破小雖然是上世紀的產品，但如果市場不能有效提供替代品，那它可能還會生生不息。

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　　小結

　　相信現在市場上關注并且想下手買入老破小的人不在少數。

　　有的圖便宜、有的博拆遷、有的當投資。

　　大部分人都是想抄底。

　　畢竟很多老破小已經進入過去8年來估值的最低谷。

　　但買老破小仍需謹慎再謹慎。

　　相比新房和次新房，老破小的抗跌性非常弱。

　　同時還面臨著房齡老化，戶型缺陷等問題帶來的高昂的維修成本。

　　部分市區老破小的性價比可能還不如郊區新房。

　　那些遠郊或非核心地段、缺乏賣點的老破小，還會面臨長期陰跌。

　　總之，老破小只適合那些預算有限、對交通或學區有特定需求，或者能接受低增值潛力并打算長期持有的客群。

　　在房子回歸居住屬性的當下，建議每個買房人都能結合需求，謹慎購房。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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