不得了，備受改善客戶關注的天河生物藥廠地塊，可能要加速上線了。

我們收到風，地塊會加速推出，尤其是比較棘手地塊三方權屬問題，有望解決。

而且，地塊關注度很高，目前的消息是，廣州市面上的主流開發商，都很感興趣。

所以，我們去地塊現場轉了一圈，聊聊最新情況。

1、被華景新城包圍的大型地塊，租戶暫未收到退租通知

逛了一圈，我的最大感受是，這塊地真的好大。

同樣都是舊廠房，衡器廠地塊兩步路就看完了，看這塊地就必須騎上共享單車。

大概5.1萬平的占地，一點不虛。

地塊四周，被華景新城二手房包圍住，你可以理解為這就是一塊位于華景內部的地。

好處是很安靜，周圍都是華景新城的內部道路，車流不多，大體都是業主的私家車。

但也有缺點，進出不方便，要么得繞行，要么得走小路。

比如說，從南醫三院旁邊的晨郵路進入，雙向兩車道，路面窄，很多自行車和電雞出入，中間還有一段在修路被封起來了。

這也是很多人介意的地方，南邊正對南醫三院內科樓，還是出入必經之道。

而地塊現狀，大部分是廢棄舊廠房、停車場、加上現存的各類租戶。

租戶確實很多，包括小公司、倉庫、快遞點、普通住戶、還有商戶等等，現狀和年初差不多。

我隨機問了幾個租戶，有沒有收到退租通知，大家都說沒有。

有個租戶說，他們3年前搬進來時，就知道這塊地有糾紛，聽說以前也嘗試過賣地，但最終沒有談下來。

還有個租戶在這里租了十幾年，他了解的情況是，這塊地之前就不少人來打聽，但情況很復雜，小業主多，要啃下來不簡單。

而門口的保安，是君益實業派下來的，他也說沒收到通知。

確實，這塊地糾紛由來已久，從公開渠道都能查到廣東生物藥廠和君益實業打過3次官司，涉及合同糾紛、補償金額等問題。

幾年下來一直在拉扯，就看這一次能不能談妥了。

如果順利，估計就能開倍速了。

參考衡器廠地塊，年初還有租戶，1月底開始調規，3月掛牌，4月30號出讓，快的話下半年都能入市了。

2、天河最好的改善地塊之一，競爭對手少，需求量大，確定性高

依我來看，這一次，天河生物藥廠地塊的推動力會更足，幾個理由：

1）天河東今年綜合性最好的改善地塊之一，本身匯景-華景就是改善板塊。這兩天又有天瑞這個網紅顏值標桿。

2）沒對手，附近的保利天瑞進入清盤階段，107平800多萬能上車，125平約1000-1250萬，188平1600-1880萬。

3）周邊二手市場龐大，樓齡20年左右，有大量的置換需求

天河生物藥廠地塊位于華景新城，北靠匯景新城，南靠天河公園，這塊區域，改善屬性和成熟性有目共睹。

在華景里逛一圈，里邊要啥有啥，學校、商場、醫院、醫院，肉菜市場，甚至還有星巴克，基本都不用出去。

去年，11號線通車，板塊最大的短板也填上了。

所以，天河生物藥廠地塊，變成了11號線華景路站+強學位+改善大城的配置，在天河絕對算上乘。

同時，這塊地還有一個可以抄作業的模板，保利天瑞。

事實上，天瑞在拍地階段并不被看好，但它卻是近兩年全廣州最賺錢的項目，也是廣州千萬級改善盤主力。

現在，天瑞進入了清盤階段，余下房源都在低樓層，112-150-268平四房，均價大約8萬/平。

所以，等到天河生物藥廠入市，大概率就是一枝獨秀的程度。

而且，天河生物藥廠地塊，整體素質比保利天瑞更好，位置更核心、通勤更近地鐵、環境更安靜。當然拿地價格，估計會有一番競爭。

直接點說，天河生物藥廠，可能就是保利天瑞2.0。

更重要的是，有天瑞打底，整個大片區的需求和購買力已經被充分驗證。

華景新城、匯景新城、天河公園，是天河改善的三劍客，業主群體是天河早期白領、體制內人群、私企老板等，消費力高。

二手交投也很活躍，華景新城的二手中介門店，多到幾乎每隔100米就能看見一家。

但也有共同的問題，就是樓齡上去了，平均下來大概有20年，產品老舊，使用率低。

近期成交的二手房清一色為中小戶型，對應的是剛需剛改買家。

當然，并不是說板塊被改善客拋棄，而是板塊確實很缺改善型的新產品，選擇很少。

3、好學校、新產品、拓寬道路，很重要

其實，結合今年初討論會曝光的信息來看，值得期待的亮點也不少：

1）規劃容積率大約3.0

2）規劃有學校，預留面積估計接近3萬平，足夠建設九年制學校

3）新規產品+好房子標準

4）道路問題，大概率會進行調整

按現有規劃，天河生物藥廠地塊建面范圍約4-6萬平，如果按建面6萬平，3.0容積率計算，住宅占地約2萬平。

那留給學校大概就有3萬平，比華景小學南北校區加起來還大（約2.59萬平）。

學校位置放在地塊南側，再加上南面道路拓寬，既接入中山大道，同時離華景路站也會更近。

產品上，天河生物藥廠完全有條件設計板樓，疊加120%使用率和“好房子”標準，基本碾壓周邊樓盤。

至于更詳細的規劃，就要等接下來地塊調規后，再來看了。

當然，當務之急，還是要解決地塊的權屬問題，把地收回來。

至少能確定的是，這塊地已經擺在明面上，預期也明朗：

華景超成熟大城+大型學校+華景路地鐵+低密度大盤+新規新產品，預定天河千萬級改善的扛把子。

沒有啃不下來的硬骨頭，只要這塊骨頭夠值錢。