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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

剛剛到四月底，上海豪宅大戰(zhàn)就已經(jīng)劍拔弩張，身邊上海的各位大佬們時(shí)不時(shí)在問小編近期上海動(dòng)態(tài)，一看不知道，看了就嚇一跳。

就在同一時(shí)間，上海新房市場(chǎng)就迎來了一波王炸，多個(gè)備受關(guān)注的超級(jí)豪宅同時(shí)備案，五月的豪宅大戰(zhàn)就此打開序幕。

4月26日，上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)公示新增11個(gè)商品住房項(xiàng)目，總供應(yīng)面積約22.5萬平方米，合計(jì)1577套房源，覆蓋浦東、黃浦、徐匯等8個(gè)轄區(qū)。

本次項(xiàng)目最受矚目的就是同屬頂豪序列的融創(chuàng)·壹號(hào)院與綠城·潮鳴東方，兩大頂流各自代表各自板塊的天花板級(jí)產(chǎn)品，或許也是面對(duì)著同一批客群。

近期關(guān)注兩個(gè)項(xiàng)目的朋友非常多，小編今天也代表自己的一些思維角度去談?wù)剛€(gè)人的想法，豪宅市場(chǎng)的底層邏輯或許也需要跟著時(shí)代重塑了。

豪宅底層價(jià)值：區(qū)位價(jià)值仍然是第一位

4月23日，上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)“開門紅”。GDP同比增長(zhǎng)5.1%，高于去年全年和去年一季度0.1個(gè)百分點(diǎn)。

其中，一季度房地產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)1.4%，對(duì)經(jīng)濟(jì)形成穩(wěn)定支撐。可以看到，如今上海的整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)邏輯依然還是要靠房地產(chǎn)作為基石。

因此，上海的豪宅市場(chǎng)如今持續(xù)火爆的背后還是經(jīng)濟(jì)體的增長(zhǎng)空間，這樣就折射出豪宅的價(jià)值曲線仍然要看板塊價(jià)值。

首先說黃埔融創(chuàng)壹號(hào)院，作為融創(chuàng)在上海打造的一個(gè)經(jīng)典IP，其實(shí)在國(guó)內(nèi)豪宅圈層方面是具備一定競(jìng)爭(zhēng)力的。

處于老城廂風(fēng)貌區(qū)與藍(lán)綠絲帶規(guī)劃交匯位置，未來新天地 - 豫園 - 黃浦濱江將連片升級(jí)，屬于老城區(qū)的更新屬性偏多。

作為黃浦區(qū)老城廂的心臟地帶，屬于新天地東擴(kuò)的核心區(qū)這一位置使得項(xiàng)目左擁新天地、右望陸家嘴，毗鄰豫園、外灘等核心地標(biāo)。

從板塊屬性來說，黃埔核心地段就是上海早期商業(yè)氛圍最集中的區(qū)位，文旅商貿(mào)較為成熟發(fā)達(dá)，也是上海這些年對(duì)外宣傳最多的區(qū)位。

整體來看，區(qū)位高端商業(yè)活動(dòng)較多，流動(dòng)旅游人口聚集，其內(nèi)核偏重文化建設(shè)與老上海的對(duì)外窗口價(jià)值為主。

我們?cè)诳纯淳G城這次項(xiàng)目的具體位置，上海徐匯區(qū)，則位于上海市西南部，近年來憑借新興科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量超越黃浦區(qū)，成為浦西中心城區(qū)GDP冠軍?。

如果是黃埔定義為老城區(qū)，那么徐匯區(qū)則定義為超強(qiáng)經(jīng)濟(jì)體，這個(gè)板塊起步較早，很多產(chǎn)業(yè)都已經(jīng)落地，未來十年還將再上一個(gè)臺(tái)階。

徐匯區(qū)則憑借其新興科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭，未來在金融、文化和創(chuàng)新功能方面有著巨大的潛力，尤其是徐匯濱江地區(qū)?，科技產(chǎn)業(yè)，金融產(chǎn)業(yè)成為其底層名片。

其實(shí)兩個(gè)項(xiàng)目的板塊價(jià)值，都有各自優(yōu)勢(shì)，但是站在頂級(jí)豪宅的視角來看，徐匯濱江作為產(chǎn)業(yè)與金融中心的定位，其未來的價(jià)值提升更加有潛力。

其實(shí)任何投資的底層邏輯仍然還是要看產(chǎn)業(yè)，其次兩個(gè)項(xiàng)目都擁有了無敵的板塊價(jià)值，整體來看，綠城潮鳴東方未來更加有板塊定價(jià)權(quán)。

頂豪的產(chǎn)品邏輯：驚訝還是驚喜

作為目前在豪宅市場(chǎng)的兩位業(yè)內(nèi)頂級(jí)玩家，綠城中國(guó)與融創(chuàng)中國(guó)在上海的淵源也非常深了，早期就是有過合作，其實(shí)在產(chǎn)品底蘊(yùn)方面，兩家還是有不小交集。

首先，融創(chuàng)壹號(hào)院的整體住宅體量偏大，315平米起步，總共有684席，在今年1月12日，上海壹號(hào)院二批次正式開盤，去化率超96%，實(shí)現(xiàn)銷售額66億元。

從如今的整體的產(chǎn)品效果來看，融創(chuàng)打造的產(chǎn)品是偏重老錢風(fēng)，非常匹配這個(gè)老城區(qū)的地段價(jià)值，紅色陶板+淺香檳金色線條勾勒，也首次在上海住宅項(xiàng)目中使用。

上海壹號(hào)院高層戶型，平均面積350平方米，真正“大尺度”，15米的大面寬，約100平的客廳，四面超大270度視野的落地玻璃窗，觀景面無限延伸。

作為本次備案價(jià)高達(dá)18.5萬的公寓產(chǎn)品，戶型面積為103-110平方米的公寓，推出82套房源，整體品質(zhì)調(diào)性依然延續(xù)之前的高層產(chǎn)品。

作為頂級(jí)豪宅的配置來看，融創(chuàng)壹號(hào)院絕對(duì)是下足了成本，產(chǎn)品雕琢極致，從建筑外觀到室內(nèi)空間，每一處細(xì)節(jié)都盡顯奢華與品質(zhì)。

內(nèi)部1.8萬方海派公園，以凡爾賽宮苑、蘭貝斯花園為藍(lán)本，打造十字雙軸景觀，外擁中華路綠帶與晝錦公園雙生態(tài)。

配置硬件方面，精裝交付配置國(guó)際一線品牌（如芬迪白大理石、獨(dú)立式浴缸

），在這個(gè)地段最高的交付標(biāo)準(zhǔn)，融創(chuàng)壹號(hào)院絕對(duì)是毋庸置疑。

整體來看，融創(chuàng)壹號(hào)院只要是親自看過項(xiàng)目的朋友，都會(huì)有一個(gè)固定的印象，奢華感+厚重感迎面而生，豪宅味非常濃厚。

回到綠城這邊，潮鳴東方作為綠城中國(guó)30年集成的一號(hào)作品，絕對(duì)不是泛泛之

輩，綠城也是如今在產(chǎn)品IP領(lǐng)域的絕對(duì)頂尖選手。

回到產(chǎn)品本身來看，由于地塊的限制，只有三棟樓，在這塊地拍完之后，小編就在想，這種地塊如果按照我們常規(guī)操作，肯定也是驚艷。

但是小編近期也深入研究了下打造的示范區(qū)，只能說綠城壓根就沒想到要統(tǒng)一這個(gè)項(xiàng)目的審美，應(yīng)該早就做好了“被噴的準(zhǔn)備”。

如果說融創(chuàng)壹號(hào)院是我們理解力的標(biāo)桿豪宅項(xiàng)目標(biāo)桿審美，那么潮鳴東方可以說是一個(gè)更加脫離群眾審美的抽象物種。

綠城幾乎把自家對(duì)建筑靈感的想象都傾注在這個(gè)項(xiàng)目身上，示范區(qū)出來很明顯就有兩極化的聲音，這個(gè)跟融創(chuàng)壹號(hào)院是截然不同的。

綠城做豪宅，真的不是我們理解上的豪宅，地段+配置+公區(qū)往往是市場(chǎng)上豪宅的三個(gè)指標(biāo)，綠城這次徹底顛覆了我們的任何想象。

綠城直接把項(xiàng)目下挖了一層空間，可以讓整個(gè)公區(qū)的視覺感提升了一倍以上，通過中間的一個(gè)樞紐，腳底下突然多出了一個(gè)6米以上的垂直空間。

把景觀搭建好之后，很多植物都可以從地下開始生長(zhǎng)，游泳池也設(shè)立在這個(gè)空間，可以想象，你腳下就是一片森林了，你游泳的時(shí)候植物樹冠完全和你在一個(gè)平面。

再加上這個(gè)架空層本身就有六米高度， 如果從地下花園看到上面，就相當(dāng)于一個(gè)三層景觀視野，這種多層次的平面視覺打造，恐怕也是市場(chǎng)上的頭一回。

有沒感覺到，綠城這種設(shè)計(jì)看不出有多豪華，但是你永遠(yuǎn)找不到市場(chǎng)上類型的產(chǎn)品思維，或者叫美學(xué)營(yíng)造感。

在看看項(xiàng)目外立面，從實(shí)景圖來看，與早期效果圖完美還原，大面積的玻璃材質(zhì)，并且延伸到整個(gè)房間，窗墻比更大，視覺景觀更強(qiáng)。

看看了網(wǎng)上公布的350平米的戶型，確實(shí)比較貼合外立面的整體延伸度，從而實(shí)現(xiàn)了景觀視野的最大延展。

整體這次綠城產(chǎn)品的最大感受其實(shí)就是空間感，架空層，會(huì)所，地下花園，三重疊加，把建筑的弧線帶進(jìn)整個(gè)公區(qū)，比起市場(chǎng)上的單純奢華感，這種審美其實(shí)也比較小眾。

因此，潮鳴東方單從產(chǎn)品本身來看，應(yīng)該是旁邊香港置地啟元的絕對(duì)祖師爺級(jí)別了，享受相同的景觀與配套，綠城的視覺沖擊力還是碾壓。

總結(jié)

以上也是小編對(duì)兩大上海頂級(jí)豪宅的初步印象，兩者都是代表相應(yīng)板塊的種子選手，融創(chuàng)有超級(jí)地標(biāo)的便簽，綠城有超級(jí)江景的加持。

綜合來看，兩個(gè)項(xiàng)目有這一萬左右的價(jià)格差，并且整體來看，綠城.潮鳴東方19.5萬的均價(jià)，直接站在了徐匯板塊的價(jià)值頂峰。

這兩個(gè)項(xiàng)目都是屬于清盤舒適圈的頂級(jí)選手，但是值得關(guān)注的是，綠城更加注重產(chǎn)品的本身不可復(fù)制性。

其實(shí)如今頂豪的較量早就不是在一個(gè)維度，如今回顧全國(guó)范圍具備IP的頂級(jí)豪宅，真的需要一種能穿越周期的使命感，這個(gè)層面，綠城潮鳴東方是有更大潛力。

稀缺性，獨(dú)一無二或許才是頂尖資產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)核，最后也希望兩個(gè)項(xiàng)目都大賣。

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地產(chǎn)一品塘，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，關(guān)注地產(chǎn)人才發(fā)展，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步。

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