{ 導語 }

住房，是人們生活的基本需求，也是社會穩定的重要基石。《民法典》物權編新增的居住權制度，為人們的居住權益編織了一張更細密的保護網，有效解決了諸多特殊情況下的住房難題，給人們的生活帶來了更多的安心與保障。

法條解析

《民法典》第三百六十六條規定：居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。第三百六十七條規定：設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決爭議的方法。同時，以遺囑方式設立居住權的，參照適用居住權章節的相關規定。

居住權制度的設立，巧妙地將房屋的所有權和使用權進行分離。居住權人在約定的期限內，對房屋擁有實實在在的占有和使用權利。這一制度對于保障弱勢群體的居住權益意義重大，比如老年人的安享晚年、離婚后無房一方的居住安置等問題，都能通過居住權得到有效解決。而且，居住權的消滅通常以居住權人死亡為節點，突破了傳統租賃期限二十年的限制，為居住權人的長期穩定居住提供了堅實保障，讓居住權人能夠真正安心居住。

案例分享

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王大爺名下擁有一套房產，為了給自己的晚年生活尋求更妥善的養老保障，與某養老機構簽訂了一份創新的以房養老協議。協議明確約定，王大爺將房屋的所有權過戶給養老機構，作為交換，養老機構為王大爺在該房屋上設立居住權。王大爺在自己熟悉的房屋內享有終身居住的權利，直至生命終結。

然而，世事難料，養老機構后來因經營管理不善，陷入嚴重的財務困境，眾多債權人紛紛追討債務，甚至要求對王大爺過戶的房屋進行拍賣以償還債務。王大爺得知這一情況后，心急如焚，擔心自己的居住權益受到侵害。于是，王大爺依據自己合法享有的居住權，向法院提出異議。

法院經過嚴謹的審理，認定王大爺與養老機構簽訂的以房養老協議合法有效，王大爺依法依規享有該房屋的居住權。在王大爺居住權存續期間，即便房屋所有權發生變動，根據“居住權優先”原則，也絲毫不會影響王大爺繼續在該房屋內安穩居住。最終，法院依法支持了王大爺的主張，成功保障了他的居住權益，讓王大爺得以繼續在熟悉的家中安享晚年。

律師建議

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1. 嚴格規范設立居住權流程：無論是通過合同方式，還是以遺囑形式設立居住權，都必須嚴格遵循法律規定的形式和程序。簽訂居住權合同時，務必采用書面形式，詳盡且明確地約定雙方的權利和義務、居住期限、居住條件等關鍵內容，避免日后產生糾紛。以遺囑方式設立居住權的，要確保遺囑的有效性和合法性，符合法律規定的形式要件，如自書遺囑要由遺囑人親筆書寫、簽名并注明日期等。

2. 高度重視居住權登記環節：居住權的設立，依法應當向登記機構申請居住權登記，只有經過登記，居住權才正式生效。未經登記，即便簽訂了居住權合同或有合法有效的遺囑，也不發生居住權設立的法律效力。所以，當事人在設立居住權后，一定要及時前往相關登記機構辦理登記手續，這是保障自己居住權能夠得到法律有效保護的關鍵一步，切不可疏忽大意。

3. 相互尊重居住權各方權利：房屋所有權人在設立居住權后，必須嚴格尊重居住權人的合法權益，不得擅自改變房屋的居住條件，如隨意拆除房屋必要設施、改變房屋結構等，也不能未經居住權人同意提前終止居住權期限。同時，居住權人也應當按照合同約定或遺囑指定的用途合理使用房屋，愛護房屋及其附屬設施，不得故意損壞房屋，不得將房屋用于違法活動，切實維護房屋的正常使用和價值。

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