廣州賣地，火了！

白云三宗地，都拍出了不錯的成績：

·衡器廠地塊，吸引了越秀、中海、金茂、綠城、國貿、中鐵、龍湖、建發、保利置業9家房企廝殺，競價26輪，溢價21%，最終越秀勝出，成交總價14.15億，樓面價33624元/平，可售3.8萬/平；

·嘉禾望崗兩宗，吸引了國貿、越秀、龍湖、保利4家房企參拍，最終都由越秀拿下。

其中：

上午的039地塊，國貿、越秀、龍湖，競價13輪，最終越秀拿下，溢價16%，總價4.8億，樓面價1.34萬/平，可售2.6萬/平；

下午的050地塊，保利也加入了戰局，競爭更為激烈，拍了21輪，越秀成功搶地，溢價18%，總價6.49億，樓面價1.87萬/平，可售2.3萬/平+。

溢價率高，是好事。

這代表開發商對后市的預期和看好。

這說明，在地價調整，容積率調整之后，開發商還是堅定看好后市。

市場需求和購買力是有的，但是缺一個價格到位，讓人上頭的項目。

隨著今天地塊的火熱成交，低調的白云，這回徹底藏不住了。

白云的火熱，在我看來，有一個關鍵原因：

白云，挺缺貨的。

一方面，是地賣得不多。

2023-2024年，一共也就6宗，還包含安置房、共有產權房等在內，這也導致了全新盤的缺位。

白云，今年到現在就只出了一個全新項目，設計之都的中建·白云之星，還是由舊改孵化而來的。往前追溯，是云悅，再往前追溯，是國貿云上。

供應的主力，還是存量項目居多。

所以一有靚地，連中海都能炸出來。

另一方面，是房子賣得不少。

2024年，白云新房成交面積高達87.5萬平，位列中心區第一，也超過了黃埔。

去化周期也在不斷縮短，2024年底，是14.2個月，到了今年3月底，縮短到了13.6個月，賣得比海珠還快。

相比其他區域，白云市場確實是內生，但作為廣州第一人口大區，產業也足夠強勁，又有大力度的舊改推進，并不缺購買力。

而這次捧出的兩宗地，一個足夠靠近天河，一個在設計之都，板塊能級都比較高，且有學鐵商、新規加持，質價比高，面向的不僅是區內客戶，還有外區，尤其是地鐵沿線。

不光是買家，房企也會用腳投票。

接下來，設計之都、齊富路和政通路西側地塊，也陸續要來，白云很快又要迎來下一個高光時刻：

廣州設計之都三期AB2603123、087地塊，14號線二期鶴南站和2號線黃邊站雙地鐵交匯，且周邊有豐富商業、醫療資源，持續引入優質教育資源，如華中師范大學白云學校；

齊富路北側地塊，位于白云新城蕭崗片區，近地鐵2號線、12號線、14號線，且周邊高端配套匯聚，包括白云國際會議中心、兒童公園、廣州體育館等，培英中學云城校區和廣東實驗中學云城校區僅一路之隔。

政通路西側地塊，即原五羊摩托車廠地塊，位于白云和越秀區交界，旁邊是11/12號線中醫藥大學站，按照此前規劃，容積率低至1.8-2.0。

但這場土拍的關鍵，還不僅僅在于溢價率高低，其深層邏輯，是政策端，在地塊出讓時，就通過“硬性”的參數化調控來引導引導產品迭代，倒逼行業品質躍遷。

說白了，就是要做好房子。

這次成功出讓的幾塊地，都有一個共同特點：

低密度。

容積率，都在3左右。

基本符合5.1要開始施行的《住宅項目規范》。

在這項規范里，廣州屬于第Ⅳ類建筑氣候區劃。

住宅用地，高層控制在26層以內，樓高80米以內，建筑容積率3.1以內。

這批地，“提前”對齊了新國標，算是敲響了前奏。

后續掛牌的地塊，基本上都要按照這個標準走。

廣州已經有預出讓的地塊，重新被打回去調規了，調好了再回來。

今天掛牌的天河航天奇觀、番禺鐘村地塊，容積率也都在3以下。

這場土拍，嚴格來說是“劃時代”的。

以此為界，往前是一抓一大把的超高層，往后都是低密，板樓。

這些都是足以改寫樓市游戲規則的指標。

無論是對于地方出讓金收入，以及開發商產品規劃輸出，購房者的居住體驗，都會帶來顛覆性的影響。

容積率大小，直接決定了土地的使用效率和開發強度，也是土地財政的核心盈利指標。

一般來說，容積率越高，意味著地價越高（總價），開發量越大，在貨值最大化策略的推動下，房企造出來的房子，很多都是30層以上的高樓，尤以市中心為甚。

普通購房者選擇空間被嚴重壓縮的同時，也要被迫接受更高的公攤成本，被“吃掉”一部分得房率。

但以前大家都這么干，價值傳導鏈條也沒問題，就這么延續下來了，像程序員界流傳著那句經典名言一樣：

代碼能跑就不要動。

住建新政，是強制性工程建設規范，就是要修BUG，打破過去的路徑依賴。

新標準下，好房子不僅得房率要高，還要低密，層高3m，安全、舒適、綠色、智慧..才能符合城鎮化中后期，居民進階的居住需求。

大膽預測，這會給廣州帶來幾個大的影響：

一、土地供應量下降，土地出讓金銳減。

不是所有地塊，都能，或者說都合適套上新規范，即使可以，重新調規劃方案也需要時間，原先的供應計劃，趕不上變化。

即使能上，容積率減小，也會導致土地出讓金的下滑。

像之前的“回爐”的世界大觀四期，雖然單價漲了，但隨著容積率從1.8降到1.1，總價也降了5.9億。

二、倒逼開發商產品升級。

上半場，大家卷的是得房率，實際上也增加了房企的可售面積，除了設計上要多下功夫，多來點巧思，沒帶來太多負擔，反而是加速去化了；

但下半場，容積率降低，可售減少，政府也不可能無限降地價，為了平衡成本，溢價率肯定要拉上去，也就是房子售價會更高。

怎么讓買家心甘情愿為品質買單，是更考驗功力的。

三、利好新房買家，二手面臨更大危機。

這兩年樓市最明顯的趨勢，就是進入了買方市場，買家有更多的自主權，選擇權，隨著各種新規的出臺，房子越來越顯大，品質越來越高，價格比起之前也回調了。

這部分產品，在售的時候搶二手客戶，賣完了進入二手市場，有樓齡，得房率，設計等分明的優勢，也是輾壓級的存在。

這一點，我們可以結合今天三宗地來看。

這兩個新項目，會是接下來樓市的新標桿。

越秀·衡器廠地塊：云悅2.0。

這是今年到目前，廣州最火的一塊地。

參拍的企業，一共有9家，中海880、金茂88、綠城696、國貿28、中鐵置業909、越秀1、龍湖123、建發6、保利置業676。

在廣州活躍的開發商，基本都在名單之內。

今天正式開拍，各家也都出價了。

云悅的火熱，已經提前驗證了項目和板塊的利潤率和安全性，很多開發商對板塊的量價還是有信心和看多的。

之前我們就說過，越秀拿地的可能性更高，因為近水樓臺，可操作性更強，也可以連片開發，開發成本最低。

雖然國貿等企業出價也很積極，但不出所料，最后還是越秀摘的牌。

衡器和云悅兩個項目，基本面基本一致。

包括容積率，以及地鐵、商業配套等。

不同之處在于：云悅是超新規，陽臺率可以做到25%，且學位明牌，配建的24班小學是培英成員校；

衡器陽臺率只有20%，學位未定，但體量更大，能比云悅多做一棟樓，也鼓勵建地下通道直通地鐵，便捷度更高。

20%的陽臺率，也夠用，關鍵還是看設計，像保利怡璟灣、龍湖央璟頌，也不是超新規，但做了“零飄窗”，得房率也不低，怎么都能秒殺周邊次新。

學位現階段是還沒明牌，但云悅只有300戶，還是有余量的，現在也由越秀拿下，確定性更高。

而且，旁邊的廣州工控京溪廣智片區混合改造項目也規劃有一所36班小學。

這次衡器廠地塊，起拍價格其實比當時云悅還要高，地價漲了1200元/平+，單價也多出了3個億。

這其實也是好事，地價上漲，也側面印證了廣州的信心。

從我前兩天現場航拍情況來看，地面廠房已經拆完了，動起來會很快。

地緣置換，以及3號線、18號線沿線的上班的族來說，如果之前沒買到云悅，這里倒是可以多關注。

不過，在面積段上，或許會相較之前更大膽，做更大的戶型。

越秀·嘉禾望崗地塊：剛改戶型，控總價

而兩塊地，本就是捆綁出讓，連片開發，越秀一起拿也是意料之中，雖然過程漫長了點，火藥味重了點，但還是拿到了。

隨著下午050地塊的成交，越秀也正式包圓了今天出讓的所有地塊。

8月，嘉禾望崗也掛過兩宗地，是019和035地塊，但最終沒賣掉。

有些朋友應該還記得，去年

這次的039和050地塊，位置更核心，地鐵上蓋，地價也更友好，學位確定性也高。

｜地塊現狀

039地塊規劃配建的54班九年一貫制學校，白云已經明確，要打造優質教育品牌。

強概念板塊，便宜的地價，再搭配不錯的學鐵商，不錯的居住環境，還是很香的。

否則月初開會討論停車新模式，也不會有30多家去現場。

其客群，其實是比較清晰的。

一是依賴地鐵出行人群，嘉禾望崗站的客流，僅次于珠江新城和體育西路站，位列全市第三，2/3/14號線交匯，半小時通勤市中心；

｜工作日非上下班高峰客流實拍

二是本地客戶，包括在周邊工作生活的，以及新世界“分巢”出來的家庭等。

國貿云上的熱銷，也證明了嘉禾望崗板塊的購買力。

新地塊地價更低，又有學位預期，還是新規產品，做剛需-剛改產品，控總價，還是很有吸引力的。