就在今天，上海六批次土拍今日開槌，五塊地成交185億，再次殺瘋了！

中海成為最大贏家，119億打響雙響炮，53.63億競得靜安核心地塊，65.25億摘得真如超級TOD。

聯發攜手中建三局，五大新城順利補倉，以總價21.95億、樓板價約1.49萬/㎡拿下青浦新城五幅地塊。

閩系房企國貿象嶼，聯手入局奉賢新城，以總價7.58億、溢價率約11.8%斬獲奉賢容積率1.2低密地塊。

安徽高速出人意料，再次落子布局閔行，以總價36.89億，溢價封頂30%落子莘莊地塊。

今天總爺就和大家聊聊，這場備受矚目土拍大戲，各大房企究竟表現如何。

01

中海強勢雙響炮，連奪兩塊核心地塊

中海地產無疑是今天最大贏家，在上海庫存告急的他們，“開掛”般連奪兩塊重磅土地。

非常有趣的是，這兩塊地都是板塊的首發地塊，肩負板塊更新的重大責任，同時具備極強的標桿屬性。

首先是最受關注的斯文里地塊，它位于靜安內環核心，距13號線自然博物館站200米，直線距離網紅LV大船700米。

這塊地還是靜安東斯文里的首幅宅地，這是現存規模最完整、且成片開發的石庫門建筑群，規模超過新天地2倍。

斯文里地塊區位示意圖

這塊地出讓面積16809.38平，容積率3.53 ，計容建筑面積59337.11平，總爺發現它有兩大特點：

1.地塊位置核心、體量不大能快速兌現貨值

2.商業占比21％，考驗房企長周期運營能力

因此，它更適合操盤力強的規模房企，也罕見吸引了上海“四大天王”同時參拍：

中海地產、保利發展、華潤置地、招商蛇口+象嶼聯合體

最終經過34輪角逐，中海以總價53.634億，溢價率10.1%，樓板價約90390元/㎡拿地。

斯文里地塊區位示意圖

考慮到商辦變現能力，如果只計算可售住宅，樓板價將達到11.44萬/㎡，這也意味著，預期售價至少在16萬/平。

這塊地設置了7000元/㎡的裝修標準，毫無疑問將會是下半年老靜安又一座地標，中海有點“撿漏”的感覺。

緊接著在最熟悉的真如板塊，他們又上演了一出“王者歸來”。

中海擊敗上海城建，斥資62.25億元摘得普陀真如翠谷首發地塊，折合樓板價58823元/㎡，溢價率14%。

真如地塊區位示意圖

這塊組合地塊，總建筑面積達到110925.6㎡，分為2個子地塊，位于20號線真華路站南側，它具備兩個巨大優勢：

1. 稀缺性極高，板塊斷供已經超4年；

2. 便利性極強，臨近內環的超級TOD；

作為真如的超級操盤手，中海曾經在這里留下濃墨重彩的一筆，在中海內部被稱為“偉大的一平方公里”。

他們整體打造了一個超級綜合體，徹底改寫了板塊價值，包括30萬方商務、約15.8萬方中海環宇城MAX、約20萬方中海臻如府、約3萬方長租公寓和約1萬方中海劇院。

中海真如境綜合體實景圖

最近兩年中海發力高端產品，去年上海領邸玖序/玖章“五開五罄”勁銷282億、今年中海云邸玖章三開三罄。

這次斥資119億強勢補倉后，中海地產繼續保持“只拿核心地段”的投資紀律，持續在上海市中心的深耕戰略。

期待下半年兩大重磅產品亮相，中海勢必將再次改變上海高端市場。

02

聯發聯手中建三局，斬獲青浦超級地塊

上海五大新城再次上新，這次是青浦新城五幅大體量地塊組合出讓，位于未來城市樣板區。

地塊背長三角一體化示范區，距17號線淀山湖大道站最近直線800米，區域內有華為研發中心、西岑科創園等產業，未來不缺人口支撐。

地塊總出讓面積達到7.04萬㎡，其中三幅住宅，容積率在1.8-2.5不等；還有兩幅商業，容積率只有1.2。

最終，聯發&中建三局聯合體，以底價約21.95億元拿下，成交樓板價約1.49萬元/㎡。

青浦新城地塊區位示意圖

能夠在規劃潛力十足的青浦新城，拿下大規模的商住地塊，為后續發展儲備了充足貨值。

值得一提的是，拿地的兩家房企，聯發和中建三局，這兩年在上海市場都屬于“黑馬型”房企。

來自廈門的聯發，過常常與其他房企綁定拿地，今年他們一反常態，剛剛總價21億元、溢價率41.68%拿下曹路地塊，一舉打破上海自2024年“雙高雙競”新規實施以來溢價率最高紀錄。

聯發曹路地塊區位示意圖

這次順利補倉青浦后，聯發在上海一西一東分別布局，進入深耕上海的新階段。

央企中建三局大家并不陌生，自2023年首次上海拿地以來，他們聚焦楊浦濱江板塊，接連推出浦江之星、外灘源著兩大項目，

今年4月，中建三局以超37.5億的價格，獲取楊浦區定海社區風貌舊改地塊，實現楊浦濱江連落三子。

中建三局與楊浦區政府戰略合作簽約儀式

這次中建三局首次走出市區，無疑也是對上海市場的一種信心表達，開啟內外開花的新局面。

03

安徽高速溢價30%，強勢再次落子閔行

兵家必爭的產業大區閔行，本次也迎來了莘莊重磅地塊的出讓。

本次推出的莘莊地塊位于北蔡東北部，更靠近莘莊核心區，土地面積26232.04平，容積率2.5——

體量適中、地塊方正，非常適合打造高端改善產品。

莘莊地塊區位示意圖

尤其是考慮到莘莊板塊斷供兩年，板塊積累了很多待釋放的購買力，這次新地塊出讓熱度非常高，吸引了4家開發商角逐——

安徽高速、中海、保利發展、象嶼

最終經過近百輪報價后封頂報價，安徽高速以總價36.89億，溢價30%、樓板價5.62萬/㎡成功拿地。

安徽高速是這兩年上海市場黑馬之一，不僅業績表現驚人，產品力的迭代速度也很讓總爺吃驚。

在他們深耕的閔行，安高·申隴院完成四開四捷，多次登上上海樓盤排行榜，展現出更加成熟的操盤能力。

尤其是他們的萬方實景示范區驚艷上海，約95米山水畫卷門堂、約1700㎡下沉式海派會所，都讓大家重新認識了這家安徽國企。

安高·申隴院示范區實景圖

本次拿地后，總爺非常期待安徽高速會拿出怎樣的迭代產品，回應閔行客戶的期盼。

04

國貿象嶼聯手，布局奉賢新城

今天另一塊五大新城地塊，位于市場火爆的奉賢新城。

本次奉賢拿出了一塊非常罕見的低密地塊，容積率只有1.2，可以打造最受本地客戶追捧的別墅產品。

奉賢新城地塊區位示意圖

而板塊最新產品龍湖·御湖境，7月18日超千人到訪排隊搶籌，首日認籌便超200組，本地改善市場依舊大有可為。

龍湖·御湖境認籌現場

因此地塊吸引了兩個組合參拍，都是深耕上海五大新城的房企——

奉賢新城&奉發，國貿&象嶼

最終深耕上海的兩家閩系房企，以總價7.58億、溢價率約11.8%拿地，成交樓板價約2.46萬元/㎡。

這兩年國貿和象嶼在五大新城持續開發，都有不錯的產品沉淀，尤其是在低密項目上積累了豐富實操經驗。

國貿最新產品國貿海上原墅，憑借低密度產品和超預期產品力，成為2025年五大新城中唯一連續2次觸發積分的項目。

國貿海上原墅示范區實景圖

象嶼最新產品象嶼·天譽蘭香，以約1.01不可復制的超低容積率，為蘭香湖畔帶來湖岸賦新之作。

象嶼·天譽蘭香效果圖

值得一提的是，今天五塊地只是本輪土拍的“開胃菜”，明天浦東唐鎮、虹口北外灘、徐匯衡復，三塊重頭戲即將開拍。

其中徐匯衡復風貌區地塊，其起始樓面價高達16.36萬元/㎡，若無意外將刷新內地宅地樓板價紀錄，問鼎全國地王。

恭喜今天拿地的中海、中建三局、聯發、象嶼、國貿，也歡迎持續關注總爺，明天將帶來持續土拍報道。

對于本輪上海土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。