作為最新的作品，招商蛇口完全有理由，將其當下北京最好的戶型，復(fù)制到八里橋項目身上。

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

房企提前發(fā)布招標計劃，是有好處的。

5月6日，招商蛇口對外公示了北京通州八里橋FZX-0401-6044、6049地塊（下稱"八里橋項目"）的總平面設(shè)計圖。

3月10日，它已發(fā)出了該地塊的招標計劃；4月8日，它擊敗一眾對手，以27.082億元拿地，溢價16.28%。

時間就是戰(zhàn)機。

從拿地到出圖，滿打滿算，招商蛇口只用了28天。

八里橋項目是個河景房，有兩個地塊，總用地面積3.47萬平米，規(guī)劃地上建面8.68萬平米，容積率都是2.5。

當它問世時，有人猜測它會背刺東邊約1公里外的縵云ONE。

花姐覺得，招商蛇口不會走大平層路線，理由至少有兩個：

1、招商蛇口很懂通州樓市。它開發(fā)的招商璀璨公元和招商云璟攬閱都賣得很好，走的都是剛需路線。

今年3月初，招商云璟攬閱首推230套房源，當日去化率高達90.43%。截至目前，供應(yīng)367套房源，已網(wǎng)簽137套，成交均價5.89萬元/平米，成交金額7.92億元。

2、縵云ONE是一面鏡子。它的主力面積為199-341平米，填補了通州樓市的空白，開盤曾短暫熱銷過。（詳見《河景房殺出，縵云ONE雪上加霜》）

但在去年國慶之后銷售就非常吃力，原因是朝陽區(qū)的北京宸園、中建璞園PARK和御翠園搶走了客戶。

截至目前，縵云ONE供應(yīng)342套，網(wǎng)簽了150套，成交均價6.96萬元/平米成交金額23.33億元。

基于這兩點，招商蛇口在八里橋項目身上，同樣采取了剛需策略，花姐預(yù)計戶型面積與云璟攬閱相仿。

它雖然有兩個地塊，但面積并不是不大。再加上，北京副中心交通樞紐七塊住宅用地也馬上殺到，面積足有21萬平米。

招商蛇口絕不戀戰(zhàn)，小步快跑為上策。

八里橋項目的樓面價3.12萬元/平米，若售價和縵云ONE看齊，那招商蛇口就賺大了，縫差約3.8萬元/平米。

如果八里橋項目熱銷，會與縵云ONE的現(xiàn)狀形成反差，無形中會讓縵云ONE老業(yè)主倍感失落。

披著神秘的面紗

八里橋項目兩個地塊中，西區(qū)比東區(qū)大。

一個用地面積2.24萬平米，地上建面5.35萬平米；一個用地面積1.33萬平米，地上建面3.33萬平米。

它們的素質(zhì)不錯，正南面是通惠河，僅隔了一個綠化帶。也是一個地鐵盤，離規(guī)劃中的地鐵22號線永順鎮(zhèn)站，只有200米。

花姐拿到八里橋項目的圖紙，第一感覺是神秘。

第一，它只標了樓間距，蠻寬的，西地塊樓間距系數(shù)為1.9，東地塊接近1.7。

但，它們沒有標樓長和樓進深的數(shù)據(jù)。

第二，它的樓體上，只標出了層數(shù)和樓高，單層層高3米。但沒有標出是否有陽臺和設(shè)備平臺。

當然了，它的設(shè)計單位為天鴻圓方，設(shè)計圖一定是符合規(guī)范的，只不過蒙著一層面紗，不夠直接而已。

這種朦朧的圖紙，朝陽區(qū)出現(xiàn)過。

如：三間房的金茂滿曜、保利朝觀天珺，不僅沒標出陽臺，連樓間距數(shù)字都省去了，簡潔到了極致。

再如：十八里店的中海朝陽ONE，也沒有樓間距，但標出了陽臺和設(shè)備平臺。

招商八里橋項目，用了它們的折中方法：只標了樓間距，但不顯露陽臺贈送情況。

局部限高調(diào)規(guī)了

八里橋項目共規(guī)劃了13棟住宅樓。東區(qū)9-17層6棟，368戶；西區(qū)11-18層7棟，540戶。

在出讓文件中，八里橋項目的限高為48米，但總平圖中，調(diào)整為48米（局部54米）。

依據(jù)是，其可參考《北京城市副中心建設(shè)工程建筑高度彈性管控技術(shù)要點（試點）的通知》，進行高度彈性管控。

增高的樓棟為東區(qū)2#17層，高51米；西區(qū)2#、3#18層，高54米。

兩個地塊都是依地形，沿南北兩側(cè)規(guī)劃了兩排住宅樓，中間留出大面積的公建區(qū)域。東區(qū)全部為正南正北排列，西區(qū)的樓棟則向東南方向偏出少許。

兩個小區(qū)都配備了雙景觀大門。主大門的展示面很有氣勢，均位于規(guī)劃二路上，呈對稱之勢。東區(qū)的另一個人行大門設(shè)置在小區(qū)東面正中，西區(qū)則在北面偏西位置。

東區(qū)的車庫出入口，一處位于正南面5#和6#之間，一處在東邊的景觀大門下面；西區(qū)則位于2#和3#，以及6#和7#之間。

此外，兩個地塊都有室外活動場地，東區(qū)兩處、西區(qū)一處。

好房子元素方面，八里橋項目在公區(qū)，配置了鄰里中心和風(fēng)雨連廊，但沒有設(shè)計首層架空。

其中鄰里中心位于東區(qū)的主大門處而風(fēng)雨連廊則圍繞在西區(qū)的下沉庭院處。

值得指出的是，八里橋項目兩個小區(qū)內(nèi)，都設(shè)計有地上停車位，東區(qū)有36個，西區(qū)54個。

類似的配置，也曾出現(xiàn)在金茂滿曜中。

背后原因，可能是相關(guān)的硬性要求。雖按規(guī)定報備了地上車位，但實際交付時，花姐猜測大概率會像金茂滿曜一樣，變成綠地。

72平至124平四種戶型

八里橋項目雖沒在平面圖中，標注住宅樓的相關(guān)數(shù)據(jù)。但它給出了其他方面的尺寸。

花姐在測算后發(fā)現(xiàn)，它和云璟攬閱的戶型段位一樣，同樣分為4種。

面積大小上，二者略有差異。八里橋項目大概為72平米兩居、91-103平米三居，以及124平米四居。

其中72平米戶型和91平米，為南向兩面寬；103平米和124平米，則為南向3面寬。

與云璟攬閱一致。

具體的戶型分布如下：

東區(qū)72平米69套，分布在4#和5#東單元，占比19%；91平米154套，分布在6#和1#、3#、5#部分單元，占比42%；103平77套，分布1#、3#，占比21%；124平68套，全部在2#，占比18%。

西區(qū)72平米55套，分布在5#部分單元，占比10%；91平米165套，分布在4#、5#、6#部分單元和7#，占比31%；103平米176套，分布在1#、4#、6#，占比33；124平米144套，位于2#和3#，占比26%。

贈送面積參考云璟攬閱和招商序

贈送尺度方面，由于沒有標注住宅樓的任何數(shù)據(jù)，因此外界很難得知八里橋項目的具體數(shù)據(jù)。

不過，從戶型段位上看，外界暫時可參照云璟攬閱。

它的四款戶型中，都有內(nèi)嵌陽臺；除79平米沒有飄窗外，其余戶型都有；設(shè)備平臺除108平戶型沒有外，剩余都有。

整體上，云璟攬閱的實際得房率，在87%至92%之間。

此外，八里橋項目在91平和103平兩款主力戶型上，還有一個參照對象，即招商序。

這兩款戶型的樓棟形狀，也十分類似招商序。作為亦莊好房子的代表，招商序的整體贈送尺度，要高于云璟攬閱。

其91平米戶型的總贈送面積達到了15.4平米，實際使用率超過96%；108平實際使用率則達到了94%。

剛過去的五一，招商序到訪的客戶超過2000組，凍資超過200組。在客戶反饋中，91平米戶型的口碑非常不錯。