原創 劉博團隊

最近的深圳樓市，在經歷過年初那波“小陽春”后，似乎又進入了一個情緒的“微妙期”。成交量有所回調，觀望氣氛似乎又濃了些。

但就在這個節點，一個堪稱“巨無霸”級的項目，卻選擇高調入市：

深圳今年的“體量之王”——總建面約410萬㎡的鴻榮源觀城，其首發之作“云山府8號”，已于5月8日取得預售證，主推建面約88-117㎡的3-4房，折后總價約336萬起。

這個消息，立刻在業內和購房者圈層里炸開了鍋。疑問也隨之而來：

市場“微涼”，它為何敢“逆勢”登場？信心修復的關鍵時刻，如此體量的超級大城選擇入市，是“頭鐵”還是另有深意？

像鴻榮源這樣深耕深圳多年的品牌房企，其一舉一動往往被視為市場的“晴雨表”。這次如此大規模的“造城”，究竟想向我們傳遞什么信號？

回顧深圳樓市的發展史，如此規模的“造城”手筆其實并不多見。如早年的華僑城，近年的華潤城、壹方中心、珈譽大城，不僅深刻改變了片區的面貌，更在一定程度上影響了城市的發展格局。鴻榮源觀城，能否在新的歷史時期，扮演類似的角色？

對于我們普通購房者而言，又帶來了怎樣的啟示？買房時機到了嗎？什么樣的產品更值得買入？

別急，讀完這篇文章，你會找到答案。我們的觀點是：這不僅是一個項目的入市，更可能是一個被很多人忽略的“市場轉折信號”和“機遇窗口期”。

01

政策底已現，后續還有大招！

很多人的目光，可能還停留在5月7日央行那套“降準降息”的組合拳上。沒錯，這確實為市場注入了萬億級的流動性，也明確了高層“穩預期、提信心”的政策基調。

但如果僅僅把這理解為政策的全部，那就低估了高層的決心和工具箱的深度。

5月初的這一系列貨幣政策，更像是“開胃菜”。真正的“大招”，或許還在醞釀之中，并將在未來幾個月逐步釋放。

為什么這么說？

第一、單純的貨幣寬松，邊際效應在遞減，財政的發力點將更為關鍵。

歷史經驗告訴我們，貨幣政策打頭陣后，更為精準和強有力的財政政策往往會接踵而至，以形成政策合力。

如最近各地專項債收購存量商品房和閑置土地，相當于以前賣地是給財政輸血，現在倒過來了，財政開始給房地產“反向輸血”！

這種力度的支持，非同尋常，說明高層托底市場的決心是空前的。

第二、地方松綁政策“箭在弦上”，深圳“呼之欲出”。

4月底廣東省《提振消費專項行動實施方案》已明確指示“各地全面梳理現行房地產購買、轉讓、信貸、定價等方面的限制性措施，因城施策進行取消或調整”。

這話的分量，對于省內唯一存在限購的深圳，簡直就是“點名”。

深圳的樓市優化政策，已經不是“會不會來”的問題，而是“什么時候來”、“力度有多大”的問題。

那么，鴻榮源觀城選擇在5月8日這個節點入市，其深意就不難理解了：

首先，這不僅是大城擔當，更是對政策的“市場共振”。

在政策的“前菜”已上，后續“大招”可期的背景下，市場最需要的是什么？是信心，是行動，是優質供給的實質性落地。

深圳小陽春后成交量有所回調，很大原因是供應問題。很多核心地段接近無房可賣，像龍華、光明、寶安這些熱門區域，其去化周期已經低于5個月的警戒線。

鴻榮源觀城的入市，恰好緩解了深圳核心地段“缺貨”的狀態。

其次，這也是用行動告訴所有人：我看好深圳，我看好現在！

當前市場，部分購房者可能仍處在觀望狀態。一個標桿性的百萬方大盤的啟動，特別是由鴻榮源這樣深耕本土、擁有良好口碑和強大兌現能力的品牌房企操刀，其本身就是一種強烈的信心宣示。

鴻榮源向市場傳遞信號：深圳的核心價值依然穩固，市場的韌性仍在，有實力的參與者依舊看好并積極布局未來。

對于購房者而言，政策暖風頻吹，高層給出態度了，實力房企攜重量級項目入市，這本身就構成了一個值得高度關注的“黃金窗口期”。

02

為北部崛起定制“未來之城”

在當下的深圳市場，什么樣的房子更值得買？尤其在國家鼓勵“好房子”的背景下，什么樣的房子，才稱得上“好房子”？

如果你也有相同的疑問，可以親在到鴻榮源觀城看看，絕對會刷新你對“好房子”的認知。

“大”，是鴻榮源觀城給人的第一印象，但絕非簡單的體量疊加。

約410萬㎡的超大體量，其背后是鴻榮源對未來生活的前瞻思考——打造一個功能高度復合、資源高度集約、生活高度便利的“城中之城”。

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如何理解？

回顧過去20年，轟轟烈烈的城鎮化運動令城市人口爆炸式增長，在政府、開發商、工程隊的協作下，成千上萬的新城和高樓被開發、被創造，然后把新城市居民像“罐頭”一樣塞進這些水泥盒子。

雖然解決了衣食住行的基本生存問題，但城市居民的生活卻成了“兩點一線”，擁堵、壓抑、污染、快節奏、沒有社交、壓力無處釋放……

鴻榮源觀城要做的，是超越“居住”的基本需求，上升到更高維度的城市生活——一個能夠將效率與詩意、個體與社群、繁華與寧靜和諧共融的“全景生活場”。

項目規劃了住宅、超40萬㎡商業——觀城壹方、商務寫字樓、創新產業空間、主題公園群、歷史文脈保育（如馬壢大屋）、片區規劃8所學校、醫療康養設施等。

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這幾乎涵蓋了現代都市人從搖籃到皓首所需的所有核心生活場景。

這種“All-in-One”的規劃理念，其核心價值在于“效率”與“豐盛度”的統一。它極大地縮短了居民在不同生活場景間切換的物理距離和時間成本，讓“15分鐘生活圈”從概念走向現實。

為了讓不同生活場景無縫銜接，鴻榮源觀城打造了革命性的“三重交通網絡”：

地下：首創梅觀高速部分路段直通住宅地庫，并規劃了媲美“前海地下路網”的社區地下環路系統，實現車輛的快速分流與通達。

地面：地鐵4號線觀瀾站與商業體直接相連，深圳首條有軌電車新瀾站就在旁邊，地面路網便捷。

空中：約3.6公里空中漫步連廊，如城市的“翡翠項鏈”，將規劃的5大主題公園、商業街區、文化場館、辦公樓宇及各住宅組團有機串聯，形成一道獨特的風景線與生活線。

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這種“上天入地”的立體交通思維，以及商業與地鐵、公園、文化元素的無縫融合設計，營造一種全新的都市體驗：人們的出行不再是單調的點對點位移，而可能成為一次充滿探索樂趣和不期而遇的“微旅行”。

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當然，任何偉大的建筑，都無法脫離其所在的土地與時代。

鴻榮源觀城的戰略遠見，不止于造城，更是深刻洞察“深圳北部崛起”的時代浪潮。

近年來，深圳明確了“東進、西協、南聯、北拓、中優”的城市空間發展戰略。

“南聯”香港已是深度融合，但物理拓展空間有限；“西協”珠江口則面臨生態與容量的制約；而廣闊的北部區域，就成了深圳未來的戰略方向。

隨著光明科學城的加速建設、平湖新凱來成為國產光刻機的希望（與項目直線距離約6公里），整個深圳北部的價值正在被重估，發展潛力加速釋放，“北部崛起”的態勢日益明顯。

在此背景下，鴻榮源觀城擇址的龍華觀瀾鷺湖中心城，這里是《深圳市國土空間總體規劃（2020-2035年）》中確定的“市級功能中心”之一，也是龍華構建南北“雙中心”格局的北部支點，更是承載著“深圳北部硅谷”愿景的核心產業承載區。

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觀瀾片區，憑借其已有的雄厚產業基礎和新興的科創布局，正成為這輪“北部崛起”浪潮中的中堅力量和價值高地。

而鴻榮源觀城正深度參與并加速這一進程：

觀瀾片區擁有龍華70%的產業基礎，鴻榮源觀城自帶的產業及辦公空間，將與區域內已有的華為、邁瑞等龍頭企業，以及九龍山數字城等形成聯動，共同推動區域產業升級和高端人才集聚。

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項目榮獲國內外多項設計大獎，其大手筆規劃的公園體系（5大公園通過連廊串聯，超23公頃生態公園）、教育配套（規劃8所學校，臨近百年名校觀瀾中心學校等），以及與鷺湖“四館一場兩中心”等市政公配的有機呼應，無疑將極大提升整個觀瀾片區的城市品質和宜居水平。

鴻榮源觀城在此落子，并非僅僅是建造一片房子，更是在參與一場深刻的“城市共建”。它以自身的“超級體量”和“標桿品質”，擔當起區域價值“壓艙石”和發展“加速器”的角色。

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大城首發——云山府8號

鴻榮源觀城云山府8號，已于5月8號取證，折后總價約336萬起。

云山府8號作為首期產品，不僅占據大城心臟地帶，前后被雙公園簇擁，出則繁華，入則寧靜，更是在戶型設計上反復推敲，精心打磨，讓每一處居住細節都力求精致完美。

建面約88㎡三房兩衛：對于追求高性價比的年輕家庭或二孩家庭而言，這款戶型堪稱“優選范本”。它做到了南北通透、戶型方正，并罕見地實現了雙衛設計，極大提升了居住便利性。特別是主臥的270°寬景采光，讓陽光灑滿生活的角落，溫暖又明亮。

建面約98㎡三房兩衛：這款戶型更側重于居住的舒適度與品質感。客餐廳及主要臥室多采用南向布局，確保了充足的采光與優良的通風。公衛巧妙地實現了干濕浴三分離，是對家人生活習慣的細致體貼。

建面約108㎡四房兩衛：為改善型家庭量身打造。全明設計確保了每一寸空間的通透與明亮，約3.6米開間的大尺度陽臺，不僅延展了生活空間，更將室外的景觀與活力引入家中，是家庭品質升級的理想選擇。

建面約117㎡四房兩衛：作為此次首推的“尊享之作”，僅52席的稀缺性不言而喻。約4米開間的大氣豎廳設計，以及四個主要生活空間朝南的極致布局，帶來了極致的采光、通風與視野享受，滿足了高凈值家庭對居住品質的追求。

項目預計2026年12月交樓，今年買，明年住，也讓這份對大城生活的向往，能夠更快地照進現實。

選擇“云山府8號”，不僅僅是選擇了一套房子，更是選擇了一種全新的生活方式——在大城的環抱中，享受品質生活和城市發展紅利。

目前所有戶型樣板房均已開放，感興趣的朋友可以去實地看看。